top

Uncategorized

Uncategorized ลงทุนที่ดินแบบรู้เขารู้เรา! ปัจจัยไหนมีผลต่อราคาซื้อ-ขายที่ดิน
ซื้อขายที่ดิน ราคาที่ดิน ปัจจัยราคาที่ดิน

ตามกลไกราคาตลาดการปรับขึ้นลงของราคาสินค้าใด ๆ ก็ตาม มักเป็นผลจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น อุปสงค์ อุปทาน ปริมาณสินค้าในท้องตลาด สภาพเศรษฐกิจ นโยบายการเมือง ราคาน้ำมัน แต่ทางกลับกันในวงการอสังหาฯ ราคาที่ดินกลับมีราคาที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลาที่หมุนเวียนไป ทำให้การซื้อที่ดินมาเก็งกำไรไว้ขายในอนาคตถือว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจทีเดียว อย่างไรเสีย แม้ว่าการลงทุนในที่ดินจะมีความเสี่ยงในการขาดทุนต่ำ แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุนแล้วย่อมมีความเสี่ยงที่ตามมาเสมอและทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์เองก็มีปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อมูลค่าของราคาด้วยเช่นกัน วันนี้สาระอสังหาจึงอยากพาทุกท่านมาสำรวจปัจจัยที่มีผลต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจในการลงทุนของทุกท่านในอนาคต

 

ซื้อขายที่ดิน ราคาที่ดิน ปัจจัยราคาที่ดิน

 

ปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน


1. ทำเลที่ตั้ง
ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมักเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ถูกหยิบยกมาประเมินมูลค่า ซึ่งแปลงที่ดินจะถูกประเมินในด้านความสามารถตลอดจนความศักยภาพในการพัฒนาของโครงการต่าง ๆ ที่จะต้องส่งผลดีต่อมูลค่าของโครงการในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น
    • ระยะทางระหว่างตัวแปลงกับสาธารณูปการ อย่าง สนามบิน โรงเรียน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล ศูนย์การค้า สถานีตำรวจ
    • มีสาธารณูปโภคไม่ว่าจะเป็น ไฟฟ้า น้ำประปา สัญญาณโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ต ที่เข้าถึงอย่างครอบคลุมครบครัน
    • การพัฒนาโครงการในอนาคต ยกตัวอย่างกรณีแรกหากที่ดินของเรามีโครงการสร้างถนนตัดผ่านก็จะมีโอกาสที่มูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ในทางกลับกันถ้าเป็นโครงการวางเสาไฟฟ้าแรงสูงก็มีความเสี่ยงที่เราจะถูกเวนคืนที่ดินไปทำ  เป็นแนวที่ดินวางเสาไฟฟ้าแรงสูง [1] ซึ่งทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวเสียโอกาสของมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นทันที
    • ความสะดวกต่อการเข้าออกของตัวแปลง เป็นที่เข้าใจกันว่าหากที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่สามารถเดินทางเข้าออกได้อย่างสะดวกสบายย่อมมีราคาที่ดีกว่าที่ดินที่สัญจรไปมาลำบาก โดยเฉพาะที่ ดินตาบอด[2] ที่ไม่แค่จะเข้าออกลำบากแล้วราคาซื้อขายก็ยังต่ำอีกด้วย สามารถอ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่นี้เลย

2. ราคากลางจากการประเมินเบื้องต้น ราคาที่ถูกประเมินจากหน่วยงานต่าง ๆ อย่าง
    • สถาบันการเงิน ที่จะประเมินราคาจากราคาซื้อขายของที่ดินในระแวกหรือย่านใกล้เคียง ลักษณะของแปลงที่ดินตลอดจนตัวอาคารที่คล้ายคลึงกัน
    • กรมธนารักษ์ หน่วยงานภาครัฐที่ประเมินราคาที่ดินทุก ๆ 4 ปี ซึ่งถูกใช้เป็นราคาในการคิดภาษี และมักใช้เป็นฐานราคาประกอบการตั้งราคาในการซื้อขายเบื้องต้น ซึ่งราคาขายจริงอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน

3.ขนาดของรูปแปลง ที่ดินที่มีขนาดรูปแปลงที่มีขนาดเล็กเกินไปนั้นยากต่อการพัฒนาของโครงการ รวมถึงที่ดินที่มีขนาดใหญ่ก็ไม่ได้การันตีว่าแปลงที่ดินดังกล่าวจะได้ราคาดี ด้วยที่ดินแปลงใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ราคาต่อตารางวาของที่ดินแปลงใหญ่จึงมีราคาที่ต่ำกว่าที่ดินแปลงเล็ก อีกทั้งยังเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ทำให้มีความคล่องตัวน้อยอาจทำให้ขายได้ยากกว่าการซอยที่ดินเป็นหลาย ๆ ผืน

4. ลักษณะของรูปแปลง ลักษณะของรูปแปลงเองก็ส่งผลต่อราคาที่ดินด้วยเช่นกัน เนื่องจากลักษณะของรูปแปลงที่มีรูปร่างค่อนข้างแปลกหรือผิดรูป อย่าง รูปแปลงสามเหลี่ยม ทรงพระจันทร์เสี้ยว ทำให้ที่ดินแปลงเหล่านั้นมีศักยภาพในการพัฒนาต่ำ ยากต่อการวางอาคาร ซึ่งในทางอสังหาริมทรัพย์ลักษณะแปลงที่ดินที่ดีควรมีรูปทรงสีเหลี่ยมที่ง่ายต่อการพัฒนาและง่ายต่อการซอยแบ่งขาย

5. กฎหมาย อีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั้นคือข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง[3] ที่เป็นกฎหมายสำหรับควบคุมการก่อสร้างอาคารของแต่พื้นที่ผ่านการแบ่งเขตเมืองด้วยสีต่าง ๆ อย่าง
ผังสีเหลือง ที่สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลาง ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้
    • ผังสีส้ม สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เพียงแต่หากอาคารหลังดังกล่าวมีเนื้อที่มากกว่า 10,000 ตร.ม. ต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร ซึ่งหากสร้างอาคารได้ใกล้ถนนมากเท่าไหร่ มูลค่าของที่ดินก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วย
    • ผังสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม เป็นที่ดินไม่สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยใดได้นอกจากบ้านเดี่ยว ทำให้ที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถพัฒนาโครงการใด ๆ ได้เลยนอกเสียจากการทำเกษตรกรรม

จากปัจจัยต่าง ๆ ที่สาระอสังหาได้ยกมาทำให้เห็นได้เลยว่า แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสและความเสี่ยงน้อยมากที่จะขาดทุน แต่ก็ต้องประเมินความเสี่ยงก่อนว่าระยะเวลาที่ถือครอง ภาษีที่ต้องจ่ายนั้นคุ้มกับการลงทุนหรือการถือครองระยะยาวหรือไม่ ผนวกกับอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ทำให้มีความคล่องตัวต่ำกว่าจะขายออกอาจจะใช้เวลาหลักปีกว่าจะขายออกหรืออาจจะนานกว่านั้น แต่ถ้าที่ดินของเราอยู่ในทำเลที่ดีก็คงใช้เวลาไม่นาน ทำให้ตัดสินใจลงทุนในที่ดินแปลงใด ๆ ทำเลไหน ๆ ก็ควรที่จะศึกษาข้อมูลตลอดจนความเสี่ยงให้ดีเสียก่อน และถ้าหากทุกท่านชื่นชอบบทความแบบนี้ เว็บไซต์สาระอสังหายังมีบทความดี ๆ เกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาฯ อีกมากมายที่รอให้ท่านได้ค้นพบที่ สาระอสังหา

 

หมวดหมู่