กรมที่ดิน Tag

  เผยกลเม็ด! การเลี่ยงภาษีเพื่อขายที่ดินแบบถูกกฎหมาย “มีสองสิ่งที่คนเราไม่สามารถหนีพ้นได้ คือ ความตาย และภาษี” เป็นหนึ่งในคำกล่าวที่สื่อถึงวงจรชีวิตของมนุษย์ได้เป็นอย่างดี เพราะไม่มีใครหนีพ้นความตายได้ แล้วการเสียภาษีเป็นสิ่งที่พลเมืองทุกคนต้องทำเมื่อมีอายุหรือรายได้เข้าเกณฑ์ตามแต่กฎหมายของแต่ละที่กำหนดไว้ แต่รู้หรือไม่ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์มีวิธีที่สามารถเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดาได้ แต่ก่อนอื่นเราต้องมาทำความรู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะก่อน ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีตามประมวลรัษฎากรประเภทหนึ่ง จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างที่ไม่สามารถคำนวณหรือจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขายสินค้า หรือการให้บริการในแต่ละขั้นตอนการผลิต และจำหน่ายสินค้าหรือบริการได้ โดยกิจการประเภทอสังหาริมทรัพย์เองก็นับเป็นธุกิจที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยเช่นกัน ซึ่งมีเกณฑ์การเสียรวมถึงการยกเว้นภาษี ดังนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ทางการค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้แก่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังต่อไปนี้     จากเกณฑ์ข้างต้นพบว่าหากทำการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาสามารถขายได้ 5 ปีหลังจากได้มา หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะทันที และถ้าหากทุกท่านชื่นชอบบทความแบบนี้ สาระอสังหายังมีบทความดี ๆ เกี่ยวกับการเงิน-การลงทุน รวมถึงที่ดินและอสังหาฯ

เมื่อทำการรังวัดที่ดิน แล้วพบว่าหลักหมุดหายหรือถูกเคลื่อนย้าย หลักหมุดไม่ตรงกันกับแนวเขตที่ระบุบนโฉนดที่ดิน แบบนี้ต้องแจ้งใคร ดำเนินการอย่างไร?

กรณีมีที่ดินอยู่แต่ไม่มีทางเข้า-ออก ในขณะเดียวกันการเจรจาขอใช้ทางกับที่ดินแปลงข้าง ๆ ก็ไม่เป็นผล วิธีเดียวที่สามารถเปิดทางเข้า-ออกในที่ของตนเองได้ก็คงจะเป็นการฟ้อง หรือเรียกว่าการฟ้องเปิดทาง ซึ่งการฟ้องเปิดทางที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ทางจำเป็น ทางภาระจำยอม และทางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งแต่ละแบบก็มีข้อกฎหมายอ้างอิงที่แตกต่างกัน ครั้งนี้สาระอสังหา นำกฎหมาย ‘ทางจำเป็น’ อธิบายตัวอย่างการขอใช้ทางจำเป็น พร้อมลิสต์เอกสารที่ใช้ในกรณียื่นฟ้อง ทางจำเป็น คืออะไร ทางจำเป็น เกิดจากกฎหมายที่ต้องการให้ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยมีทางเข้า-ออก ด้วยเหตุผลที่ว่า การมีที่ดินอยู่แต่กลับไม่มีทางเข้า-ออก ก็ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ นอกจากไม่เกิดประโยชน์กับเจ้าของที่ดินแล้ว ยังกระทบกับการพัฒนาประเทศโดยรรวมอีกด้วย กฎหมายได้วางหลักไว้ว่าที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยต้องมีทางเข้า-ออก ถ้าที่ดินแปลงไหนถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางเข้า-ออก ก็สามารถใช้ที่ดินแปลงที่ใกล้เคียงที่สุดเป็นทางผ่านเข้า-ออกถนนสาธารณะ (สร้างความเสียหายน้อยที่สุด) โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ทางจำเป็นแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ ทางจำเป็นโดยสภาพ หรือที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกมาตั้งแต่แรก (มาตรา 1349) ที่ดินที่มีทางเข้า-ออกอยู่แล้ว แต่ถูกแบ่งแยก แบ่งโอน แบ่งขาย จนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก

เหตุผลการได้มาซึ่งที่ดินของแต่ละคนแตกต่างกัน บ้างมาจากการซื้อขาย บ้างเป็นที่ดินมรดก ที่ดินไม่มีทางเข้า - ออกสู่ถนนสาธารณะ 'ที่ดินตาบอด' ทำให้หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินต้องเกิดความหนักใจ เพราะการขายทิ้งอาจไม่ได้ทางออกที่ดีเสมอไป

ความสำคัญการขออนุญาตก่อสร้าง เตรียมเอกสารและขั้นตอนดำเนินการ เพื่อสร้างความเข้าใจ ลดความยุ่งยากสำหรับผู้ที่ไม่รู้จะโฟกัสจุดไหนก่อนดี ไขข้อสงสัยสำหรับผู้ที่ไม่ได้ยื่นกู้สร้างบ้านยังต้องยื่นขออนุญาตอยู่หรือไม่

การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายมีกฎหมายพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เข้ามาอ้างอิง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิแบ่งขายได้กี่แปลง แล้วมีข้อกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายหรือไม่ จำเป็นต้องขออนุญาตใคร

เลือกทำเลดี ที่ดินสวย ติดภูเขา แม่น้ำ ลำธาร ในบางครั้งช่วงฝนตกมาก ก็อาจทำให้พื้นที่บางส่วนถูดน้ำกัดเซาะหายไปบ้าง กลับกันก็ยังมีกรณีที่ทรายหรือดินถูดน้ำพัดมาต่อขยายจนเกิด ‘ที่งอกริมตลิ่ง’ ส่วนนี้จะถือเป็นทรัพย์สินของใคร

ในกรณีที่ต้องการใช้เงินด่วน แต่ไม่อยากนำทรัพย์ไปขายขาด สำหรับใครที่มีที่ดิน บ้าน “การขายฝาก” เป็นทางเลือกที่ดี ข้อกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ ในแง่ของกฎหมาย สิทธิ์การใช้ประโยชน์บนทรัพย์