top

กฎหมายที่ดิน Tag

Posts tagged "กฎหมายที่ดิน"

อย่างที่เราทราบกันดีว่า ‘การลักทรัพย์’ ถือเป็นการกระทำความผิดทางอาญาที่ล้วนมีโทษทัณฑ์ทางกฎหมายทั้งสิ้น โดยผู้กระทำความผิดจะต้องได้รับโทษเป็นการจำคุกหรือเสียค่าปรับตลอดจนทั้งจำทั้งปรับตามที่ตราเอาไว้ในประมวลกฎหมายโดยความหนักเบาของโทษ จะขึ้นอยู่กับความร้ายแรงของความผิดที่ได้กระทำ แต่การกระทำผิดกฎหมายอาญาทั้งการลักทรัพย์และการบุกรุกยังมีโทษความหนักเบาของโทษที่แบ่งตามเวลาอีกด้วย สาระอสังหา จึงอยากจะพาทุกท่านมาทำความเข้าใจถึงความแตกต่างของโทษการลักทรัพย์ทั้งตอนกลางวันตลอดจนตอนกลางคืนกัน   ความหมายของ ‘กลางวัน’ และ ‘กลางคืน’ กลางวัน เป็นช่วงระยะเวลาตั้งแต่ยํ่ารุ่งถึงยํ่าคํ่า หรือตั้งแต่พระอาทิตย์ขึ้นจนพระอาทิตย์ตก กลางคืน เป็นช่วงระยะเวลาตั้งแต่ยํ่าคํ่าถึงยํ่ารุ่ง หรือเวลาระหว่างพระอาทิตย์ตกกับพระอาทิตย์ขึ้น     การลักทรัพย์ ตอนกลางวันและตอนกลางคืน ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 334 ได้ระบุไว้ว่า การลักทรัพย์คือการกระทำผิดโดยการเอาทรัพย์ของผู้อื่นไปครอบครองเป็นของตนหรือมอบทรัพย์นั้นให้แก่ผู้อื่น มีโทษ   ปรับไม่เกิน 60,000 บาท จำคุกไม่เกิน 3 ปี ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335 ได้ระบุไว้ว่า  ผู้ที่ลักทรัพย์ในเวลากลางคืน ระหว่างพระอาทิตย์ตกกับพระอาทิตย์ขึ้น ผู้ที่ลักทรัพย์ในที่หรือบริเวณที่มีเหตุเพลิงไหม้ การระเบิด อุทกภัยหรือภัยพิบัติอื่น ๆ

  เผยกลเม็ด! การเลี่ยงภาษีเพื่อขายที่ดินแบบถูกกฎหมาย “มีสองสิ่งที่คนเราไม่สามารถหนีพ้นได้ คือ ความตาย และภาษี” เป็นหนึ่งในคำกล่าวที่สื่อถึงวงจรชีวิตของมนุษย์ได้เป็นอย่างดี เพราะไม่มีใครหนีพ้นความตายได้ แล้วการเสียภาษีเป็นสิ่งที่พลเมืองทุกคนต้องทำเมื่อมีอายุหรือรายได้เข้าเกณฑ์ตามแต่กฎหมายของแต่ละที่กำหนดไว้ แต่รู้หรือไม่ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์มีวิธีที่สามารถเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดาได้ แต่ก่อนอื่นเราต้องมาทำความรู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะก่อน ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีตามประมวลรัษฎากรประเภทหนึ่ง จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างที่ไม่สามารถคำนวณหรือจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขายสินค้า หรือการให้บริการในแต่ละขั้นตอนการผลิต และจำหน่ายสินค้าหรือบริการได้ โดยกิจการประเภทอสังหาริมทรัพย์เองก็นับเป็นธุกิจที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยเช่นกัน ซึ่งมีเกณฑ์การเสียรวมถึงการยกเว้นภาษี ดังนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ทางการค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้แก่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังต่อไปนี้     จากเกณฑ์ข้างต้นพบว่าหากทำการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาสามารถขายได้ 5 ปีหลังจากได้มา หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะทันที และถ้าหากทุกท่านชื่นชอบบทความแบบนี้ สาระอสังหายังมีบทความดี ๆ เกี่ยวกับการเงิน-การลงทุน รวมถึงที่ดินและอสังหาฯ

หนึ่งในปัญหาที่นักลงทุนอาจได้พบเจอ คือ การที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในครอบครอง แล้วไม่สามารถปล่อยเช่าหรือทำกำไรได้อย่างที่ตั้งใจเอาไว้ อาจจะด้วยเหตุผลทางเศรษฐกิจหรือข้อกำหนดต่าง ๆ ที่อาจไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร ซึ่งเดิมทีประเทศของเราก็มีข้อกำหนดหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายข้อ แต่อาจยังไม่ก่อให้เกิดสภาพคล่องแก่นักลงทุนเท่าที่ควร เหตุนี้เองจึงเป็นที่มาของพระราชบัญญัติ 'ทรัพย์อิงสิทธิ'   หากเราพูดถึงสิทธิในการถือครองด้านอสังหาริมทรัพย์ เราอาจเคยได้ยินวิธีการหลากหลายรูปแบบที่ สามารถสร้างรายได้หรือมีสิทธิ์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ เราจะเรียกว่า 'ทรัพยสิทธิ'  อย่างที่คนทั่วไปอาจรู้จักกัน ประกอบด้วย กรรมสิทธิ : สิทธิในการถือครองหรือเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ สิทธิครอบครอง : สิทธิในการครอบครองทรัพย์สินนั้น ๆ ไว้ แม้จะไม่มีกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้น ๆ เช่น ผู้ที่เช่าบ้านอยู่ ย่อมมีสิทธิครอบครองในบ้าน แม้กรรมสิทธิจะอยู่ที่เจ้าของบ้านตัวจริงก็ตาม ภาระจำยอม : ข้อผูกพันอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

  แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงรู้ไว้ไม่เสียเปรียบ ในวงการอสังหาฯ มีที่ดินหลากหลายแบบในหลากหลายพื้นที่ที่น่าสนใจต่อการลงทุน และสามารถสร้างเม็ดเงินกำไรให้กับผู้ถือครองได้ไม่น้อย โดยปกติแล้วเรามักคุ้นเคยกันว่าเมื่อเวลาผ่านไปที่ดินส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่เชื่อไหมว่านอกจากที่ดินที่ให้มูลค่าสูงตามกาลเวลาแล้ว ยังมีที่ดินประเภทที่เมื่อถือครองแล้วมีโอกาสขาดทุนหรือได้กำไรเพียงน้อยนิด หนึ่งในนั้น คือ ‘แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง’ วันนี้สาระอสังหาจะมาอธิบายถึงข้อห้ามต่าง ๆ ในพื้นที่แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง รวมถึงสิ่งที่สามารถทำได้ในพื้นที่ดังกล่าว     เบื้องต้นเราต้องทำความเข้าใจถึงกฎระเบียบต่าง ๆ ที่ถูกเขียนไว้ในพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 ได้ประกาศไว้ดังนี้      1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4 เมตร หรือ  ห้ามเผาไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวเดินสายไฟฟ้า  

กรณีมีที่ดินอยู่แต่ไม่มีทางเข้า-ออก ในขณะเดียวกันการเจรจาขอใช้ทางกับที่ดินแปลงข้าง ๆ ก็ไม่เป็นผล วิธีเดียวที่สามารถเปิดทางเข้า-ออกในที่ของตนเองได้ก็คงจะเป็นการฟ้อง หรือเรียกว่าการฟ้องเปิดทาง ซึ่งการฟ้องเปิดทางที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ทางจำเป็น ทางภาระจำยอม และทางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งแต่ละแบบก็มีข้อกฎหมายอ้างอิงที่แตกต่างกัน ครั้งนี้สาระอสังหา นำกฎหมาย ‘ทางจำเป็น’ อธิบายตัวอย่างการขอใช้ทางจำเป็น พร้อมลิสต์เอกสารที่ใช้ในกรณียื่นฟ้อง ทางจำเป็น คืออะไร ทางจำเป็น เกิดจากกฎหมายที่ต้องการให้ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยมีทางเข้า-ออก ด้วยเหตุผลที่ว่า การมีที่ดินอยู่แต่กลับไม่มีทางเข้า-ออก ก็ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ นอกจากไม่เกิดประโยชน์กับเจ้าของที่ดินแล้ว ยังกระทบกับการพัฒนาประเทศโดยรรวมอีกด้วย กฎหมายได้วางหลักไว้ว่าที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยต้องมีทางเข้า-ออก ถ้าที่ดินแปลงไหนถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางเข้า-ออก ก็สามารถใช้ที่ดินแปลงที่ใกล้เคียงที่สุดเป็นทางผ่านเข้า-ออกถนนสาธารณะ (สร้างความเสียหายน้อยที่สุด) โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ทางจำเป็นแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ ทางจำเป็นโดยสภาพ หรือที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกมาตั้งแต่แรก (มาตรา 1349) ที่ดินที่มีทางเข้า-ออกอยู่แล้ว แต่ถูกแบ่งแยก แบ่งโอน แบ่งขาย จนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก

เหตุผลการได้มาซึ่งที่ดินของแต่ละคนแตกต่างกัน บ้างมาจากการซื้อขาย บ้างเป็นที่ดินมรดก ที่ดินไม่มีทางเข้า - ออกสู่ถนนสาธารณะ 'ที่ดินตาบอด' ทำให้หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินต้องเกิดความหนักใจ เพราะการขายทิ้งอาจไม่ได้ทางออกที่ดีเสมอไป

กรณีโฉนดที่ดินหาย เช่น หาไม่เจอ ถูกขโมย เกิดอุบัติภัยทำให้โฉนดที่ดินถูกทำลายหรือโฉนดที่ดินชำรุดจนไม่สามารถยืนยันข้อมูลได้ การแจ้งเรื่องขอโฉนดที่ดินใบใหม่ ‘ใบแทน’ สามารถใช้ประโยชน์ได้เช่นเดียวกัน อ่านวิธีการขอโฉนดใหม่

การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายมีกฎหมายพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เข้ามาอ้างอิง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิแบ่งขายได้กี่แปลง แล้วมีข้อกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายหรือไม่ จำเป็นต้องขออนุญาตใคร

เรื่องที่ดินเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมาก เพราะปัจจุบันที่ดินมีแต่จะเพิ่มมูลค่าให้ผู้เป็นเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ แต่การซื้อขายก็ยังคงพบเห็นข้อผิดพลาดกันได้บ่อย ๆ เกี่ยวกับกรณีชี้แปลงผิด ผู้อื่นเข้ามาสร้างบ้านบนที่ดินของเรา หรือสักวันอาจจะเป็นตัวเราเองที่เผลอไปสร้างบ้านผิดแปลงบนที่ดินของผู้อื่นอย่างไม่ได้ตั้งใจ แล้วหากเกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้น แน่นอนว่าผู้ที่ไม่ได้มีเจตนาจะสร้างบ้านผิดโฉนด แต่ดันสร้างไปแล้วต้องทำอย่างไร คงเป็นเรื่องน่าเสียดายถ้าหากต้องทุบทิ้งไปเฉย ๆ ซึ่งอีกมุมก็คงไม่ใช่เรื่องที่น่ายินดีสำหรับเจ้าของที่ดินเช่นเดียวกัน สาระอสังหา อธิบายแนวทางการเจรจา แก้ปัญหาเมื่อสร้างบ้านผิดโฉนด สร้างบ้านบนที่ดินที่เป็นชื่อคนอื่น ทั้งในนามบุคคลและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าใครก็ต่างเกิดความผิดพลาดกันได้ทั้งนั้น ศึกษากรณีตัวอย่างได้ตามข่าวสารที่ได้ยินผ่านหูกันมาบ่อย ๆ ในกรณีที่ผู้อื่นเข้ามาบุกรุกสร้างบ้าน สร้างตึกบนที่ดินของตนเอง ซึ่งมาทราบภายหลังว่าสร้างสำเร็จไปเกือบ 90% แล้วจะแก้ไขด้วยวิธีไหนถ้าต่างฝ่ายต่างไม่ยอม และต้องการรักษาสิทธิของตนเอง ข้อพิจารณาเมื่อทราบว่าสร้างบ้านผิดแปลง 1.สร้างบ้านบนที่ดินโดยสุจริต กฎหมายกำหนดให้บ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดิน โดยมีข้อแม้ว่าต้องชดใช้ให้อีกฝ่ายในราคาของสิ่งที่เพิ่มขึ้นมาบนที่ดิน เช่น ที่ดินราคา 1.2 ลบ. แต่การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจะทำให้มูลค่าของที่เพิ่มขึ้นเป็น 2 ลบ. ทำให้ต้องชดใช้ในราคา 8 แสนบาท ในทางกลับกันหากสามารถพิสูจน์ได้ว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้มีความประมาท ปล่อยปละละเลย หรือไม่ได้ยินยอมให้ผู้อื่นบุกรุก

เลือกทำเลดี ที่ดินสวย ติดภูเขา แม่น้ำ ลำธาร ในบางครั้งช่วงฝนตกมาก ก็อาจทำให้พื้นที่บางส่วนถูดน้ำกัดเซาะหายไปบ้าง กลับกันก็ยังมีกรณีที่ทรายหรือดินถูดน้ำพัดมาต่อขยายจนเกิด ‘ที่งอกริมตลิ่ง’ ส่วนนี้จะถือเป็นทรัพย์สินของใคร

หมวดหมู่