top

รอบรู้เรื่องที่ดิน

รอบรู้เรื่องอสังหาฯ รอบรู้เรื่องที่ดิน

การซื้อที่ดินเพื่อนำมาลงทุนนั้นเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจ และเป็นที่นิยมในปัจจุบัน จึงมีคำกล่าวที่ว่า “การซื้อที่ดินเก็บไว้ยังไงก็ไม่มีวันขาดทุน” เพราะที่ดินจะมีราคาที่สูงขึ้นอยู่เสมอ แต่ก็ไม่ใช่กับที่ดินทุกผืน เนื่องจากที่ดินที่มีลักษณะบางอย่างซื้อมาเก็บราคาก็ขึ้นช้า ใช้เวลานานกว่าจะขายได้ บางครั้งอาจต้องใช้เวลาหลายปีด้วยซ้ำถึงจะขายออก หรือที่แย่ที่สุดที่ดินดังกล่าวอาจไม่สามารถนำไปพัฒนาต่อยอดในการสร้างบ้าน คอนโด ร้านอาหาร หรืออาคารสิ่งก่อสร้างใด ๆ ได้เลย วันนี้สาระอสังหาจึงอยากพาผู้อ่านทุกท่านมารู้จักกับลักษณะที่ดินที่ถ้าจะซื้อมาเก็บไว้ให้คิดอีกทีดีกว่า   ลักษณะที่ดินที่ต้องคิดอีกทีก่อนซื้อ 1.  ที่ดินรูปแปลงแปลก ซื้อที่ดินที่มีลักษณะผืนแปลกหรือผิดรูปนั้นยากต่อการนำไปพัฒนาต่อยอดเนื่องจากยากต่อการวางอาคารรวมถึงการซอยที่แบ่งขาย โดยที่ดินที่เหมาะแก่การซื้อมาเก็บไว้ควรมีลักษณะทรงสี่เหลี่ยม และควรหลีกเลี่ยงที่ดินทรงกลม ทรงสามเหลี่ยม ทรงจันทร์เสี้ยวเป็นต้น     2.  ที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง เนื่องจากที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง [1] เป็นที่ดินที่ถูกรัฐเวนคืนเพื่อพัฒนาเสาไฟฟ้าแรงสูงในท้องถิ่น ซึ่งหากซื้อที่ดินดังกล่าวก็ไม่สามารถนำไปทำอะไรได้เลย เพราะมีข้อกฎหมายกำหนดไว้ โดยห้ามปลูกสร้างอาคาร บ้านเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทุกชนิด ภายในระยะเสาไฟอย่างน้อย 9 เมตร      3.  ที่ดินที่เคยเป็น สุสาน โรงเลี้ยงสัตว์

ตามกลไกราคาตลาดการปรับขึ้นลงของราคาสินค้าใด ๆ ก็ตาม มักเป็นผลจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น อุปสงค์ อุปทาน ปริมาณสินค้าในท้องตลาด สภาพเศรษฐกิจ นโยบายการเมือง ราคาน้ำมัน แต่ทางกลับกันในวงการอสังหาฯ ราคาที่ดินกลับมีราคาที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลาที่หมุนเวียนไป ทำให้การซื้อที่ดินมาเก็งกำไรไว้ขายในอนาคตถือว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจทีเดียว อย่างไรเสีย แม้ว่าการลงทุนในที่ดินจะมีความเสี่ยงในการขาดทุนต่ำ แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุนแล้วย่อมมีความเสี่ยงที่ตามมาเสมอและทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์เองก็มีปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อมูลค่าของราคาด้วยเช่นกัน วันนี้สาระอสังหาจึงอยากพาทุกท่านมาสำรวจปัจจัยที่มีผลต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจในการลงทุนของทุกท่านในอนาคต     ปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน 1. ทำเลที่ตั้ง ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมักเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ถูกหยิบยกมาประเมินมูลค่า ซึ่งแปลงที่ดินจะถูกประเมินในด้านความสามารถตลอดจนความศักยภาพในการพัฒนาของโครงการต่าง ๆ ที่จะต้องส่งผลดีต่อมูลค่าของโครงการในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น     • ระยะทางระหว่างตัวแปลงกับสาธารณูปการ อย่าง สนามบิน โรงเรียน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล ศูนย์การค้า

หนึ่งในปัญหาที่นักลงทุนอาจได้พบเจอ คือ การที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในครอบครอง แล้วไม่สามารถปล่อยเช่าหรือทำกำไรได้อย่างที่ตั้งใจเอาไว้ อาจจะด้วยเหตุผลทางเศรษฐกิจหรือข้อกำหนดต่าง ๆ ที่อาจไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร ซึ่งเดิมทีประเทศของเราก็มีข้อกำหนดหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายข้อ แต่อาจยังไม่ก่อให้เกิดสภาพคล่องแก่นักลงทุนเท่าที่ควร เหตุนี้เองจึงเป็นที่มาของพระราชบัญญัติ 'ทรัพย์อิงสิทธิ'   หากเราพูดถึงสิทธิในการถือครองด้านอสังหาริมทรัพย์ เราอาจเคยได้ยินวิธีการหลากหลายรูปแบบที่ สามารถสร้างรายได้หรือมีสิทธิ์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ เราจะเรียกว่า 'ทรัพยสิทธิ'  อย่างที่คนทั่วไปอาจรู้จักกัน ประกอบด้วย กรรมสิทธิ : สิทธิในการถือครองหรือเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ สิทธิครอบครอง : สิทธิในการครอบครองทรัพย์สินนั้น ๆ ไว้ แม้จะไม่มีกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้น ๆ เช่น ผู้ที่เช่าบ้านอยู่ ย่อมมีสิทธิครอบครองในบ้าน แม้กรรมสิทธิจะอยู่ที่เจ้าของบ้านตัวจริงก็ตาม ภาระจำยอม : ข้อผูกพันอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

  แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงรู้ไว้ไม่เสียเปรียบ ในวงการอสังหาฯ มีที่ดินหลากหลายแบบในหลากหลายพื้นที่ที่น่าสนใจต่อการลงทุน และสามารถสร้างเม็ดเงินกำไรให้กับผู้ถือครองได้ไม่น้อย โดยปกติแล้วเรามักคุ้นเคยกันว่าเมื่อเวลาผ่านไปที่ดินส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่เชื่อไหมว่านอกจากที่ดินที่ให้มูลค่าสูงตามกาลเวลาแล้ว ยังมีที่ดินประเภทที่เมื่อถือครองแล้วมีโอกาสขาดทุนหรือได้กำไรเพียงน้อยนิด หนึ่งในนั้น คือ ‘แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง’ วันนี้สาระอสังหาจะมาอธิบายถึงข้อห้ามต่าง ๆ ในพื้นที่แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง รวมถึงสิ่งที่สามารถทำได้ในพื้นที่ดังกล่าว     เบื้องต้นเราต้องทำความเข้าใจถึงกฎระเบียบต่าง ๆ ที่ถูกเขียนไว้ในพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 ได้ประกาศไว้ดังนี้      1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4 เมตร หรือ  ห้ามเผาไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวเดินสายไฟฟ้า  

ในปัจจุบัน การเปิดประตูให้กับชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาในประเทศไทย อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจในการสร้างโอกาสให้แก่ประเทศ เพียงแต่ว่ายังคงเป็นประเด็นไม่น้อยสำหรับการที่จะให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหาในไทยว่า เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจจริง ๆ ใช่ไหม หรือเป็นการ “ขายชาติ” หรือเปล่า วันนี้ สาระอสังหา จะลองมาวิเคราะห์ประเด็นนี้ให้ทุกคนได้รู้ไปพร้อม ๆ กัน   ทำความเข้าใจกันก่อนว่า ปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาในประเทศในไทยได้ โดยชาวต่างชาติที่สามารถเข้ามาซื้อบ้านในไทยได้ จะต้องเป็นชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และเป็นผู้ที่พำนักอาศัยในไทยระยะยาว โดยแยกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่  ชาวต่างชาติที่มีความมั่นคงสูง ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ ชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย ชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทย   ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติสำหรับซื้อบ้านและที่ดินในไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินกับผู้ขายที่มีชื่ออยู่ในเอกสารแสดงสิทธิ์เท่านั้น หากมีการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายจำเป็นต้องมีเอกสารหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย

เมื่อทำการรังวัดที่ดิน แล้วพบว่าหลักหมุดหายหรือถูกเคลื่อนย้าย หลักหมุดไม่ตรงกันกับแนวเขตที่ระบุบนโฉนดที่ดิน แบบนี้ต้องแจ้งใคร ดำเนินการอย่างไร?

กรณีมีที่ดินอยู่แต่ไม่มีทางเข้า-ออก ในขณะเดียวกันการเจรจาขอใช้ทางกับที่ดินแปลงข้าง ๆ ก็ไม่เป็นผล วิธีเดียวที่สามารถเปิดทางเข้า-ออกในที่ของตนเองได้ก็คงจะเป็นการฟ้อง หรือเรียกว่าการฟ้องเปิดทาง ซึ่งการฟ้องเปิดทางที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ทางจำเป็น ทางภาระจำยอม และทางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งแต่ละแบบก็มีข้อกฎหมายอ้างอิงที่แตกต่างกัน ครั้งนี้สาระอสังหา นำกฎหมาย ‘ทางจำเป็น’ อธิบายตัวอย่างการขอใช้ทางจำเป็น พร้อมลิสต์เอกสารที่ใช้ในกรณียื่นฟ้อง ทางจำเป็น คืออะไร ทางจำเป็น เกิดจากกฎหมายที่ต้องการให้ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยมีทางเข้า-ออก ด้วยเหตุผลที่ว่า การมีที่ดินอยู่แต่กลับไม่มีทางเข้า-ออก ก็ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ นอกจากไม่เกิดประโยชน์กับเจ้าของที่ดินแล้ว ยังกระทบกับการพัฒนาประเทศโดยรรวมอีกด้วย กฎหมายได้วางหลักไว้ว่าที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยต้องมีทางเข้า-ออก ถ้าที่ดินแปลงไหนถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางเข้า-ออก ก็สามารถใช้ที่ดินแปลงที่ใกล้เคียงที่สุดเป็นทางผ่านเข้า-ออกถนนสาธารณะ (สร้างความเสียหายน้อยที่สุด) โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ทางจำเป็นแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ ทางจำเป็นโดยสภาพ หรือที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกมาตั้งแต่แรก (มาตรา 1349) ที่ดินที่มีทางเข้า-ออกอยู่แล้ว แต่ถูกแบ่งแยก แบ่งโอน แบ่งขาย จนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก

เหตุผลการได้มาซึ่งที่ดินของแต่ละคนแตกต่างกัน บ้างมาจากการซื้อขาย บ้างเป็นที่ดินมรดก ที่ดินไม่มีทางเข้า - ออกสู่ถนนสาธารณะ 'ที่ดินตาบอด' ทำให้หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินต้องเกิดความหนักใจ เพราะการขายทิ้งอาจไม่ได้ทางออกที่ดีเสมอไป

Application SmartLand เครื่องมือทันสมัยที่เข้ามาอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับการซื้อ-ขายที่ดิน รับมรดก ฯลฯ หากกลัวว่าต้องไปรอคิวหรือไปเช้าแต่ต้องรอนานทั้งวัน การจองคิวล่วงหน้าเพื่อใช้บริการก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป

กรณีโฉนดที่ดินหาย เช่น หาไม่เจอ ถูกขโมย เกิดอุบัติภัยทำให้โฉนดที่ดินถูกทำลายหรือโฉนดที่ดินชำรุดจนไม่สามารถยืนยันข้อมูลได้ การแจ้งเรื่องขอโฉนดที่ดินใบใหม่ ‘ใบแทน’ สามารถใช้ประโยชน์ได้เช่นเดียวกัน อ่านวิธีการขอโฉนดใหม่

หมวดหมู่