top

รอบรู้เรื่องอสังหาฯ

รอบรู้เรื่องอสังหาฯ

หนึ่งในปัญหาที่นักลงทุนอาจได้พบเจอ คือ การที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในครอบครอง แล้วไม่สามารถปล่อยเช่าหรือทำกำไรได้อย่างที่ตั้งใจเอาไว้ อาจจะด้วยเหตุผลทางเศรษฐกิจหรือข้อกำหนดต่าง ๆ ที่อาจไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร ซึ่งเดิมทีประเทศของเราก็มีข้อกำหนดหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายข้อ แต่อาจยังไม่ก่อให้เกิดสภาพคล่องแก่นักลงทุนเท่าที่ควร เหตุนี้เองจึงเป็นที่มาของพระราชบัญญัติ 'ทรัพย์อิงสิทธิ'   หากเราพูดถึงสิทธิในการถือครองด้านอสังหาริมทรัพย์ เราอาจเคยได้ยินวิธีการหลากหลายรูปแบบที่ สามารถสร้างรายได้หรือมีสิทธิ์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ เราจะเรียกว่า 'ทรัพยสิทธิ'  อย่างที่คนทั่วไปอาจรู้จักกัน ประกอบด้วย กรรมสิทธิ : สิทธิในการถือครองหรือเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ สิทธิครอบครอง : สิทธิในการครอบครองทรัพย์สินนั้น ๆ ไว้ แม้จะไม่มีกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้น ๆ เช่น ผู้ที่เช่าบ้านอยู่ ย่อมมีสิทธิครอบครองในบ้าน แม้กรรมสิทธิจะอยู่ที่เจ้าของบ้านตัวจริงก็ตาม ภาระจำยอม : ข้อผูกพันอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

  แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงรู้ไว้ไม่เสียเปรียบ ในวงการอสังหาฯ มีที่ดินหลากหลายแบบในหลากหลายพื้นที่ที่น่าสนใจต่อการลงทุน และสามารถสร้างเม็ดเงินกำไรให้กับผู้ถือครองได้ไม่น้อย โดยปกติแล้วเรามักคุ้นเคยกันว่าเมื่อเวลาผ่านไปที่ดินส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่เชื่อไหมว่านอกจากที่ดินที่ให้มูลค่าสูงตามกาลเวลาแล้ว ยังมีที่ดินประเภทที่เมื่อถือครองแล้วมีโอกาสขาดทุนหรือได้กำไรเพียงน้อยนิด หนึ่งในนั้น คือ ‘แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง’ วันนี้สาระอสังหาจะมาอธิบายถึงข้อห้ามต่าง ๆ ในพื้นที่แนวที่ดินใต้เสาไฟฟ้าแรงสูง รวมถึงสิ่งที่สามารถทำได้ในพื้นที่ดังกล่าว     เบื้องต้นเราต้องทำความเข้าใจถึงกฎระเบียบต่าง ๆ ที่ถูกเขียนไว้ในพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 ได้ประกาศไว้ดังนี้      1. ห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4 เมตร หรือ  ห้ามเผาไร้อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตแนวเดินสายไฟฟ้า  

หน้าฝนแบบนี้ สิ่งที่ควรเฝ้าระวังให้ดีเลยสำหรับคนที่มีบ้าน คือเหตุการณ์ ”น้ำท่วม” ซึ่งไม่สามารถคาดเดาได้เลยว่าเหตุการณ์น้ำท่วมจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ หากบ้านคุณอยู่ในพื้นที่สูงอาจอุ่นใจได้บ้าง แต่อุทกภัยเกิดขึ้นได้แบบไม่คาดฝัน เราจะเตรียมตัวและรับมือเหตุการณ์นี้อย่างไรได้บ้าง เพื่อไม่ให้น้ำท่วมตา วันนี้ ‘สาระอสังหา’ จะมาแนะนำให้ทุกท่านทราบกัน โดยจะแบ่งออกเป็น 3 ระยะด้วยกัน ระยะแรก : เตรียมรับมือก่อนน้ำท่วม หากได้รับสัญญาณหรือคำเตือนจากภาครัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่ามีโอกาสที่น้ำจะท่วม เราควรรีบเตรียมตัวให้พร้อมเพื่อให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดกับบ้าน ขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้ต่าง ๆ ขึ้นที่สูง ทั้งทรัพย์สินมีค่า เครื่องใช้ไฟฟ้าและยานพาหนะไปยังที่ปลอดภัย  กักตุนสิ่งของที่จำเป็น สำหรับการอยู่อาศัยในช่วงน้ำท่วม ซึ่งต้องคำนึงให้เพียงพอต่อจำนวนผู้อยู่อาศัยภายในบ้าน สิ่งที่ควรเตรียมไว้ได้แก่ น้ำสะอาด ทั้งสำหรับดื่มและอาบ อาหารที่สามารถรับประทานได้ง่าย ๆ เช่น บะหมี่กึ่งสำเร็จรูป ปลากระป๋อง ขนมปัง   ยาสามัญประจำบ้าน เช่น ยาแก้ปวด ยาลดไข้ ยาสำหรับผู้มีโรคประจำตัว สิ่งของจำเป้น

หลายคนที่พักอาศัยอยู่ในบ้านโครงการต่าง ๆ หรือคอนโดมิเนียมทั่ว ๆ ไป จะต้องเจอกับการเรียกเก็บ ‘ค่าส่วนกลาง’ ที่ไม่ว่าจะมาในรูปแบบจ่ายรายเดือน หรือจ่ายรายปี แต่เคยสงสัยกันไหมว่า ค่าส่วนกลางคอนโด-บ้าน เขาเก็บไปทำอะไรกันแน่ แล้วถ้าเรารู้สึกว่าเราใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่คุ้ม หรือแทบไม่ได้ใช้เลย เราขอไม่จ่ายได้ไหม เดี๋ยววันนี้ สาระอสังหา จะมาหาคำตอบให้ทุกคนได้ทราบกัน   ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee / Common Fee) คือค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ที่นิติบุคคลของโครงการต้องเรียกเก็บกับลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด (คอนโด) เพื่อนำไปใช้จ่ายสำหรับการดูแลและบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ให้ลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด (คอนโด) ได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ ค่าน้ำ/ค่าไฟฟ้าในอาคารของพื้นที่ส่วนกลาง ค่าทำความสะอาดโดยรอบ ค่าจ้างในการดูแลสวน ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลางในกรณีที่อาจเกิดความเสียหาย เช่น ค่าซ่อมเครื่องเล่นในฟิตเนส ค่าซ่อมลิฟต์ และอื่น

ในปัจจุบัน การเปิดประตูให้กับชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาในประเทศไทย อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจในการสร้างโอกาสให้แก่ประเทศ เพียงแต่ว่ายังคงเป็นประเด็นไม่น้อยสำหรับการที่จะให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหาในไทยว่า เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจจริง ๆ ใช่ไหม หรือเป็นการ “ขายชาติ” หรือเปล่า วันนี้ สาระอสังหา จะลองมาวิเคราะห์ประเด็นนี้ให้ทุกคนได้รู้ไปพร้อม ๆ กัน   ทำความเข้าใจกันก่อนว่า ปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาในประเทศในไทยได้ โดยชาวต่างชาติที่สามารถเข้ามาซื้อบ้านในไทยได้ จะต้องเป็นชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และเป็นผู้ที่พำนักอาศัยในไทยระยะยาว โดยแยกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่  ชาวต่างชาติที่มีความมั่นคงสูง ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ ชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย ชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทย   ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติสำหรับซื้อบ้านและที่ดินในไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินกับผู้ขายที่มีชื่ออยู่ในเอกสารแสดงสิทธิ์เท่านั้น หากมีการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายจำเป็นต้องมีเอกสารหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย

การจะซื้อบ้านสักหลังนึง ทิศทางของหน้าบ้านก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะทิศทางของแดดและลมที่จะเข้ามาสู่ตัวบ้านย่อมมีผลต่อตัวบ้านและผู้ที่อยู่อาศัยในบ้านด้วย และในศาสตร์อย่างฮวงจุ้ยก็มีความเชื่อเรื่องการหันทิศทางของหน้าบ้านเช่นเดียวกัน แล้วแบบนี้เราจะเลือกอย่างไรดี จะเชื่อในหลักภูมิศาสตร์ หรือในหลักของศาสตร์ฮวงจุ้ย วันนี้ สาระอสังหา มาเทียบให้ดูกันว่าแต่ละศาสตร์แต่ละหลักการจะมีข้อมูลที่เหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร   เลือกทิศทางบ้านตามหลักฮวงจุ้ย ทิศเหนือ : ทิศของธาตุน้ำ เสริมอำนาจบารมี มีหลากหลายความเชื่อมากมายว่า การหันหน้าบ้านไปทางทิศเหนือจะทำให้ส่งเสริมเรื่องของอำนาจหน้าที่ ทำให้คนที่อยู่ในบ้านอยู่ในตำแหน่งที่สูง มีอำนาจในงานของตน แต่ในศาสตร์บางศาสตร์ของฮวงจุ้ย ทิศเหนือก็ไม่ใช่ทิศที่ดีมากนัก เพราะลมไม่ค่อยพัดผ่าน มีความเชื่อกันว่าคนที่อาศัยอยู่ในบ้านที่หันหน้าไปทางทิศเหนือ จะทำบุญกับคนไม่ขึ้น จึงไม่เป็นที่นิยมสำหรับการหันหน้าบ้านไปทางทิศเหนือในศาสตร์ฮวงจุ้ย ทิศเหนือนี้สีตัวแทนคือสีโทน ฟ้า น้ำเงิน เทา ดำ   ทิศใต้ : ทิศของธาตุไฟ เสริมโชคลาภเงินทอง  ตามหลักของฮวงจุ้ยแล้ว ทิศใต้ถือว่าเป็นทิศที่ดีสำหรับการหันหน้าบ้านไปทางทิศใต้ เพราะเชื่อว่าเป็นทิศที่มีโชคเรื่องความมั่งคั่งเด่นกว่าทิศอื่น ๆ รับทรัพย์ รับทอง มีลมพัดเข้าเพื่อรับทรัยพ์ตลอดทั้งปี ตกน้ำไม่ไหลตกไฟไม่ไหม้ แต่คนที่อยู่ในบ้านทางทิศใต้จะเหน็ดเหนื่อยจากการทำงาน มีงานเข้าตลอดทั้งปี ต้องระวังเรื่องปัญหาสุขภาพจากการทำงาน

การอยู่คอนโดมิเนียมเป็นอีกหนึ่งในไลฟ์สไตล์ของคนสมัยใหม่ที่มักจะเลือกเป็นที่อยู่อาศัยแทนการอยู่บ้าน ด้วยความสะดวกในการเดินทางหรือความเป็นส่วนตัวกว่าการอยู่บ้านร่วมกันหลาย ๆ คน ยิ่งในปัจจุบันมีโครงการคอนโดสร้างใหม่ใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ก็ยิ่งทำให้มีผู้เข้าพักอาศัยในคอนโดมากขึ้นเช่นกัน แต่หนึ่งสิ่งที่หลาย ๆ ท่านอาจละเลยหรือไม่ทราบ นั่นก็คือเรื่องความปลอดภัยอย่าง ‘บันไดหนีไฟในคอนโด’ เพราะหากเกิดอัคคีภัยหรือเหตุการณ์อื่น ๆ ที่ส่งผลต่อความอันตรายของผู้พักอาศัยในคอนโด บันไดหนีไฟเปรียบเสมือนทางรอดในเหตุการณ์นั้น ๆ วันนี้ สาระอสังหา จะมาแนะนำความรู้บันไดหนีไฟและกฎหมายบันไดหนีไฟที่น่าสนใจแก่ทุก ๆ คนกัน ลักษณะของบันไดหนีไฟที่ถูกต้อง ตามกฎหมายกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 จะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้ 1. อาคารที่สูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไปแต่ไม่เกิน 23 เมตร หรืออาคารสูง 3 ชั้นและมีดาดฟ้าที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร ต้องมีบันไดหนีไฟที่ทำด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อย 1

สำหรับใครที่กำลังอยากมีที่พักเป็นของตัวเองหรือมีอสังหาฯ เพื่อการลงทุน การเลือกซื้อคอนโดมือสองก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย ซึ่งการซื้อคอนโดมือสองนั้นก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่ต้องพิจารณาอยู่บ้าง วันนี้ สาระอสังหา จะมาแนะนำทริคเล็ก ๆ น้อย ๆ ในการเลือกซื้อคอนโดมือสอง ว่าควรต้องรู้อะไรบ้าง 1.รู้ฟังก์ชันและพื้นที่ใช้สอย การเลือกที่อยู่อาศัยสิ่งที่ควรคำนึงเลยก็คือฟังก์ชัน อย่างคอนโดที่ดีควรมีฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานและการอยู่อาศัยของเรา ซึ่งเราก็ต้องกลับมาถามตัวเองด้วยว่า เราต้องการฟังก์ชันอย่างไร กี่ห้องนอน กี่ห้องน้ำ มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง โดยอาจจะพิจารณาจากความชอบส่วนตัว จำนวนคนที่อาศัยอยู่ในห้อง เป็นต้น ซึ่งเมื่อได้ฟังก์ชันที่ต้องการแล้ว ก็ควรกลับมาดูว่ามีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอหรือตอบโจทย์การอยู่อาศัยด้วยหรือไม่ ซึ่งพื้นที่ใช้สอยในที่นี้ นอกจากความกว้างขวางภายในห้องแล้ว ยังรวมไปถึงทางเดิน สวน รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดอีกด้วย 2. รู้สภาพของห้องและคอนโด แน่นอนว่าการเลือกซื้ออะไรสักอย่าง การตรวจสอบสภาพของสิ่ง ๆ นั้นย่อมเป็นสิ่งจำเป็น กับคอนโดก็เช่นกัน ไม่ว่าคุณจะได้ราคาที่ดีแค่ไหน ทำเลดีแค่ไหน แต่ถ้าสภาพห้องที่ได้นั้นเก่า เสื่อมโทรม จะส่งผลต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว หากไม่ได้ตั้งใจที่จะรีโนเวท ก็ควรเช็กสภาพห้องให้ดีก่อนเข้าอยู่ โดยเฉพาะคอนโดมือสองที่มีอายุ

ปัญหาเพื่อนบ้านถือเป็นเรื่องธรรมดาที่สามารถพบเจอได้ชีวิตประจำวัน แน่นอนว่าคนเราต่างมีวิธีคิดและนิสัยใจคอแต่งต่างกัน จึงมีข้อกฎหมายที่เปรียบเสมือนตัวกลางเข้ามาสร้างบรรทัดฐานทางสังคมและการอยู่ร่วมกันเป็นกลุ่ม

หลายคนอาจจะทราบกันดีว่าเราสามรถทำประกันบ้านได้ แต่ก็ยังมีอีกหลายคนที่อาจจะยังไม่ทราบสิทธิประโยชน์ การคุ้มครองต่าง ๆ รวมถึงวิธีคำนวณประกันภัยบ้าน แล้วประกันภัยบ้านมีความสำคัญอย่างไร จำเป็นต้องทำทุกหลังหรือไม่

หมวดหมู่