โฉนดที่ดินมีกี่แบบ สรุปง่าย ๆ ก่อนหลงกลซื้อ ขาย โอน แบบผิดกฎหมาย

หลายคนมักพูดรวม ๆ หรือเรียกโฉนดที่ดินแบบรวม ๆ จนติดปาก แต่แท้จริงแล้วโฉนดที่ดิน มีกี่แบบ แต่ละแบบแบ่งการใช้งานกันอย่างไร สาระอสังหา รวบรวมโฉนดที่ดินแบ่งใช้ตามพื้นที่และข้อกำหนดตามกฎหมายอธิบายเพื่อสร้างความเข้าใจ ประเภทไหนครอบครองได้ 100% ประเภทไหนที่เป็นได้เพียงผู้ใช้ประโยชน์ บางประเภทซื้อ-ขายได้ บางประเภทเข้าธนาคารไม่ได้ จำเป็นต้องระบุขนาด-ตำแหน่งอย่างชัดเจน

โฉนดที่ดินแต่ละประเภท และสิทธิในการใช้ที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือที่มีเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (ออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน) นอกจากนี้ยังถือเป็นโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ มีสิทธิใช้ประโยชน์ทำมาหากินบนที่ดินผืนนั้น ๆ มีสิทธิจำหน่าย หรือขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย สาระอสังหา นำโฉนดที่ดินประเภท ส.ค.1, น.ส.2, น.ส.3, น.ส.4, ส.ป.ก.4-01, ภ.ท.บ.5, สทก.และน.ค.3 อธิบายเงื่อนไข ข้อกำหนด และสิทธิการเข้าใช้ประโยชน์ดังนี้

ส.ค.1 (ปัจจุบันไม่ใช้แล้ว)

คือ แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ แต่ปัจจุบันไม่ใช้แล้ว ซึ่งส.ค.1 “ไม่ถูกนับว่าเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน” เนื่องจากไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ (เป็นการแจ้งการครอบครองของประชาชนเท่านั้น) ตามกฎหมายแล้วที่ดินส.ค.1 สามารถโอนให้กัน นำมาขอออกโฉนดที่ดินได้ หรือขอออกหนังสือรับรองการทำประโยค น.ส.3 น.ส.3ก น.ส.3ข ได้แบ่งเป็น 2 กรณี คือ

• กรณีที่1 นำเป็นหลักฐานขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ (ราชการเป็นผู้ออกให้ตามท้องที่) ปี 2565 มีทั้งหมด 70 จังหวัดทั่วประเทศ
• กรณีที่2 นำเป็นหลักฐานขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 น.ส.3ก น.ส.3ข ออกได้ในพื้นที่ที่ได้ทำการระวางที่ดิน ระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

น.ส.2 (ครุฑสีดำ)

ใบจอง คือ หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินประเภทหนึ่ง ซึ่งเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่อแสดงการยอมให้ราษฎรเข้าครอบครองที่ดินของรัฐ “เป็นการชั่วคราว” โดยจัดที่ดินให้ประชาชนอยู่อาศัย ประกอบอาชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน และระเบียบว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อประชาชน 2498 ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือทำนิติกรรมอื่น ๆ ยกเว้นการตกทอดทางมรดก

หลักเกณฑ์ที่ผู้ครอบครองใบจองต้องปฏิบัติ คือ เริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี (นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง) ใช้ประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ซึ่งหากผู้ครอบครองใบจองสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดได้ จะมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 น.ส.3ก น.ส.3ข หรือโฉนดที่ดินได้ (ห้ามโอน 10 ปี)

หมายเหตุ : ใบจองที่ออกก่อนวันที่ 14 ธันวาคม 2515 กำหนดห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี ยกเว้น การตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง รัฐวิสาหกิจ โอนแก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้ โดยจะต้องได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์ก่อน

น.ส.3 (ครุฑสีดำ,เขียว)

น.ส.3, น.ส.3ข. (ครุฑสีดำ) คล้ายกับ น.ส.3ก. มีจุดประสงค์ไว้ใช้ทำการเกษตรกรรมโดยเฉพาะ แสดงสิทธิ์การใช้ประโยชน์ (ไม่ได้เป็นเจ้าของ) แตกต่างกับน.ส.3ก. ตรงที่ น.ส.3 ไม่มีการระวางและปักหมุดอย่างชัดเจน ขนาดที่ดินไม่ชัดเจน ทำการหยาบ ๆ เพราะพื้นที่ป่าเยอะ ที่ดินส่วนมากให้ทำการเกษตร ดังนั้น เมื่อไม่ได้เป็นเจ้าของก็ไม่ต้องทำอะไรมาก สามารถซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยนได้ แต่ต้องมีการรังวัดและรอประกาศจากทางราชการภายใน 30 วัน ยืนยันว่าสามารถซื้อ-ขายได้

น.ส.3ก. (ครุฑสีเขียว) หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที

น.ส.4 (ครุฑแดง)

ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์การปกครอง 100% และเป็นเจ้าของที่สามารถทำการซื้อ-ขายได้ จดจำนองได้ไม่มีข้อกำหนด (คอนโดเป็นอ.ช.2 ระบุรายละเอียดที่ดิน ชื่อโครงการ เอกสารสิทธิ์ระบุห้อง/ชั้น เนื้อที่และรูปแบบห้อง สามารถซื้อ-ขายได้เช่นกัน)

ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑน้ำเงิน)

เป็นที่ดินของทางรัฐมอบให้เกษตรกร เพื่อเป็นแหล่งรายได้ทำมาหากิน เพื่อผู้ที่มีรายได้น้อยนำไปประกอบอาชีพเกตรกรรมเท่านั้น ได้สิทธิ์การใช้ประโยชน์ทางเศรษกิจเท่านั้น (สามารถส่งทอดเป็นมรดกต่อไปได้) และที่สำคัญไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเป็นโฉนดประเภทอื่นได้

ภ.ท.บ.5

เป็นการเสียภาษีบำรุงท้องที่ “ภาษีดอกหญ้า” ซึ่งในปัจจุบันได้ถูกยกเลิกไป ทำให้ที่ดินประเภทนี้กลายเป็นที่ดินมือเปล่าโดยสมบูรณ์ ไม่สามารถซื้อขายกรรมสิทธิที่ดินภ.ท.บ.5 ได้ (เป็นของราชการ) แต่สามารถซื้อขายสิทธิทำกินได้ ซื้อขายระหว่างชาวบ้าน ไม่เกี่ยวกับการขอสิทธิครอบครองปรปักษ์ และราชการสามารถนำที่ดินกลับคืนเพื่อนำไปพัฒนาต่อได้

ในกรณีที่ซื้อขายระหว่างชาวบ้าน ประชาชน แต่อีกฝ่ายไม่ยอมออกจากพื้นที่ กรณีนี้สามารถฟ้องร้องเพื่อขับไล่ได้ หรือหากตัวเราเป็นผู้ซื้อที่จ่ายเงินไม่ครบ เจ้าของที่สามารถบอกเลิกสัญญาได้ตลอดเวลาเช่นกัน และจะเห็นว่ามีปัญาเกิดการฟ้องร้องขึ้นบ่อย เนื่องจากที่ดินไม่มีเขต หลักหมุดที่ชัดเจน ไม่เหมือนโฉนดที่ดินหรือน.ส.3

สทก.

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. คือ “หนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ” ราชการออกหนังสือให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์และปล่อยรกร้างเป็นระยะเวลา 2 ปี ทางราชการสามารถยึดคืนได้ทันที ซึ่งที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถขอออกโฉนด ซื้อขาย จำหน่าย จ่าย โอนสิทธิได้ ยกเว้นการตกทอดมรดกเพื่อทำเกษตรต่อไปเท่านั้น

น.ค.3

หนังสือแสดงการทำประโยชน์ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ และจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมสหกรณ์เพื่อการครองชีพสหกรณ์ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ (กำหนดขอบเขตที่ชัดเจน) โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ แต่ไม่สามารถโอนให้ผู้อื่น ยกเว้นตกทอดทางมรดก

ก่อนทำการซื้อ-ขายที่ดิน อย่าลืมศึกษาประเภทของที่ดินและนำสำเนาโฉนดที่ดินตรวจสอบกับเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน เพื่อให้ทราบว่ามีปัญหาทับซ้อนเนื้อที่ไหม นำไปใช้งานถูกด้านหรือไม่ ทั้งนี้ก็เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับตัวเองและเป็นการป้องกันมิจฉาชีพหลอกซื้อขายให้เสียเงินกันฟรี ๆ