เวนคืนที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์ เจ้าของควรรู้อะไรบ้าง ?

หากวันหนึ่งบ้านที่อยู่อาศัยกลายเป็นพื้นที่เขตโครงการ ” เวนคืนที่ดิน “ ของรัฐบาล เจ้าของบ้านอย่างเราก็ต้องตื่นตระหนก ตกใจ ไม่รู้จะทำอย่างไร แม้จะทราบว่าหน่วยงานราชการมีค่าตอบแทนให้ แต่เรื่องใหญ่แบบนี้คงไม่ใช่เรื่องที่น่ายินดีสำหรับเจ้าของบ้าน/เจ้าของที่ดินมากนัก ดังนั้น เมื่อไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เราก็ควรศึกษาและทำความเข้าใจในระเบียบปฏิบัติ ข้อกฎหมายต่าง ๆ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเอง วันนี้ สาระอสังหา ได้นำวิธีและขั้นตอนการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินมาฝาก ว่าแต่จะมีวิธีการรับมือกับสถานการณ์เพื่อรักษาสิทธิของตนเองอย่างไรนั้น มาดูกัน

การเวนคืนที่ดินคืออะไร

เวนคืนที่ดิน คือ การที่หน่วยงานภาครัฐบังคับซื้อที่ดินคืนจากประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ โดยดำเนินการขอออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.) เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูงอย่างหลายโครงการที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบัน

เจ้าหน้าที่มีวิธีดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างไรบ้าง ?

1.จัดซื้อ

• ดำเนินการจัดซื้อกับเจ้าของทรัพย์สินด้วยวิธีปรองดอง ก่อนจะประกาศใช้ พ.ร.ฎ. กล่าวคือ เมื่อเจ้าหน้าที่ดำเนินการขอออก พ.ร.ฎ. กำหนดเขตเวนคืนที่ดินแล้วนั้น ในระหว่างรอดำเนินการให้ พ.ร.ฎ. ประกาศบังคับใช้ระยะเวลาประมาณ 8 – 10 เดือน ช่วงเวลานี้เอง เจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการพูดคุยด้วยวิธีการปรองดองเพื่อลดปัญหาความเดือดร้อนของเจ้าของที่ดิน
• จัดซื้อตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ พ.ศ. 2535

2.การออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.) ซึ่งจะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับท้องที่ จุดเริ่มต้น จุดสิ้นสุดและความกว้าง ด้วยการปิดประกาศ พ.ร.ฎ. ไว้ตามสถานที่ต่าง ๆ ดังนี้

• ศาลากลางจังหวัด
•  สำนักงานที่ดินจังหวัด
•  ที่ว่าการอำเภอ กิ่งอำเภอ เขต
•  องค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาล
•  ที่ทำการผู้ใหญ่บ้านในท้องที่

3.การออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (พ.ร.บ.) รัฐจะมีสิทธิในอสังหาริทรัพย์นั้นทันที

ขั้นตอนและกระบวนการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน

1. สำรวจที่ดิน เจ้าหน้าที่แจ้งกำหนดวันเข้าสำรวจสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น ซึ่งเป็นการยื่นหนังสือขออนุญาตเข้าสำรวจให้เจ้าของทรัพย์-ที่ดินให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน

2. รัฐมนตรีแต่งตั้งผู้แทนจากหน่วยงานต่าง ๆ ให้กำหนดค่าทดแทนเบื้องต้น (ทรัพย์ที่ต้องเวนคืน)

3. กำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลดังต่อไปนี้

• เจ้าของหรือผู้ครอบครองทรัพย์โดยชอบด้วยกฎหมาย
• เจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่ไม่สามารถทำการรื้อถอนได้
• ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ (มีหลักฐานเป็นหนังสือยืนยัน)
•  เจ้าของไม้ยืนต้นที่ปลูกอยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน ณ วันที่ประกาศบังคับใช้พ.ร.ฎ.
• บุคคลผู้ที่เสียสิทธิ์ในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟหรือสิ่งอื่น ๆ ที่คล้ายกันผ่านที่ดินที่ต้องเวนคืน ตามมาตรา 1349 หรือ มาตรา 1352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

4.การพิจารณาค่าทดแทนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด โดยคำนึงถึง

• ราคาซื้อ-ขายตามท้องตลอด
• ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษี
• ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
• สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
• วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
• การได้และเสียประโยชน์จากการเวนคืนที่ดิน (เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับเจ้าของทรัพย์)

5. ในกรณีที่คณะกรรมการได้กำหนดค่าตอบแทนแล้วจะทำการปิดประกาศราคาตามสถานที่ในข้อ 2.1

6.เจ้าหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์มาทำบันทึกข้อตกลง หรือสัญญาซื้อขาย

7.เจ้าหน้าที่จะทำการจ่ายเงินทดแทนให้เจ้าของทรัพย์ภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขาย

8. ภาครัฐสามารถใช้อำนาจตามกฎหมายครอบครอง รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือกระทำการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ

สิทธิที่เจ้าของบ้านควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

1. การเวนคืนที่ดินจะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
2. ได้รับค่าทดแทนด้วยราคาที่เป็นธรรมจากหน่วยงานภาครัฐ
3. รัฐมีการกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรม ยึดราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
4. รัฐต้องมีการระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน
5. เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิการยกเว้นค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์
6. ได้รับสิทธิยกเว้นการเรียกเก็บภาษีเงินได้ในกรณีขายที่ดินและภาษีธุรกิจเฉพาะ
7. สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
8. สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อนโดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
9. สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่มภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
10. สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาลหลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี

หน้าที่รักษาสิทธิของเจ้าของทรัพย์ มีอะไรบ้าง

1. เดินทางไปพบเจ้าหน้าที่รัฐตามรายละเอียดวันนัดหมายที่ได้มีการระบุในหนังสือหรือจดหมาย ถ้าหากไม่สะดวกเดินทางไปด้วยตนเองสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทน หรือแจ้งเลื่อนวันนัดหมายได้
2. อำนวยความสะดวกในขั้นตอนการสำรวจพื้นที่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่รัฐได้ปฏิบัติงานเป็นไปด้วยความราบรื่น
3. ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามกำหนดวันนัดหมายของเจ้าหน้าที่
4. ออกจากที่ดินภายใน 60 วัน (รวมระยะเวลาผ่อนผัน 30 วัน) หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่ ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

เมื่อได้ทราบรายละเอียดการเวนคืนที่ดิน รวมถึงการรักษาสิทธิในฐานะเจ้าของบ้านไปแล้วนั้น หากในอนาคตได้เจอสถานการณ์เช่นนี้ หรือมีคนรู้จักปลูกสร้างบ้านอยู่ในเขตพัฒนา ตัวอย่างเช่น โครงการแก้รถติดฝั่งตะวันออกย่านกรุงเทพกรีฑา-รามคำแหง ก็สามารถพูดคุยหรือสร้างความเข้าใจเพื่อคลายกังวลกันได้ในระดับหนึ่ง ซึ่งทุกอย่างมีกระบวนการและขั้นตอนตามกฎหมายอย่างชัดเจน ไม่พลาดบทความสาระดี ๆ แบบนี้ ติดตามที่นี่ สาระอสังหา