ถ้าให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาในไทยได้ คนไทยจะได้อะไร ?

ในปัจจุบัน การเปิดประตูให้กับชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาในประเทศไทย อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจในการสร้างโอกาสให้แก่ประเทศ เพียงแต่ว่ายังคงเป็นประเด็นไม่น้อยสำหรับการที่จะให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหาในไทยว่า เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจจริง ๆ ใช่ไหม หรือเป็นการ “ขายชาติ” หรือเปล่า วันนี้ สาระอสังหา จะลองมาวิเคราะห์ประเด็นนี้ให้ทุกคนได้รู้ไปพร้อม ๆ กัน

ทำความเข้าใจกันก่อนว่า ปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาในประเทศในไทยได้ โดยชาวต่างชาติที่สามารถเข้ามาซื้อบ้านในไทยได้ จะต้องเป็นชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และเป็นผู้ที่พำนักอาศัยในไทยระยะยาว โดยแยกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่ 

1. ชาวต่างชาติที่มีความมั่นคงสูง
2. ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ
3. ชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. ชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทย

ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติสำหรับซื้อบ้านและที่ดินในไทย

1. ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่
2. ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินกับผู้ขายที่มีชื่ออยู่ในเอกสารแสดงสิทธิ์เท่านั้น หากมีการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายจำเป็นต้องมีเอกสารหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย
3. ชาวต่างชาติที่จะซื้อที่ดิน หรือบ้านในไทยได้ จำเป็นต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด และยังต้องนำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท พร้อมทั้งลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี และต้องเป็นธุรกิจที่กฎหมายกำหนดประเภทใดประเภทหนึ่งหรือหลายประเภทรวมกัน ได้แก่

• 3.1 ซื้อพันธบัตร
• 3.2 กองทุนรวม
• 3.3 กองทรัสต์
• 3.4 ลงทุนในทุนเรือนหุ้น
• 3.5 ลงทุนในกิจการ 

4. ต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น
5. ชาวต่างชาติจำต้องซื้ออยู่ในเขต กทม. เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร
6. ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน หรืออสังหาฯ ต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยสำหรับตนเองเท่านั้น หากมีการทำผิดเงื่อนไข หรือนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น มีสิทธิ์ถูกดำเนินการให้ขายคืน

ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติสำหรับซื้อคอนโดในไทย

ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่คอนโดทั้งหมดใน

โครงการ ตัวอย่างเช่น ถ้าสมมติโครงการมีทั้งหมด 500 ห้อง ชาวต่างชาติจะถือครองได้เพียง 245 ห้องเท่านั้น

มุมมองในข้อดี

1. ได้กลุ่มคนใหม่ ๆ เข้ามาเพื่อหมุนเวียนเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งอาจเป็นคนที่มีศักยภาพในด้านต่าง ๆ ที่สำคัญกับการขับเคลื่อนของโลก ให้ประเทศไทยกลายเป็นแหล่งรวมของผู้มีศักยภาพจากหลาย ๆ ประเทศ ยกตัวอย่างเช่น สหรัฐอเมริกา ที่ยอมให้คนจากต่างถิ่นเข้าไปอยู่อาศัยตั้งแต่ยุคแรก ๆ ของประเทศ แล้วช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จนปัจจุบันกลายเป็นประเทศมหาอำนาจของโลกตอนนี้

2. ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ มีอัตราการเกิดที่น้อยลง ดังนั้นประชากรที่ทำงานในทุกระดับและจ่ายภาษีในประเทศก็ย่อมมีน้อยลงไปเรื่อย ๆ เช่นกัน การที่รับชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ก็เป็นอีกหนึ่งทางในการเชิญชวนผู้มีความรู้ความสามารถ แรงงานที่มีฝีมือ เข้ามาทำงานในประเทศ และเพิ่มการเรียกเก็บภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศต่อได้

3. ลูกค้าในอนาคตคือ “ผู้สูงวัย” ประเทศเรามีจุดเด่นที่การบริการทางด้านการแพทย์ อาหาร และมีค่าครองชีพที่ต่ำ การที่ให้ผู้ที่เกษียณอายุจากต่างประเทศเข้ามาซื้ออสังหาเพื่อใช้ชีวิตในบั้นปลาย ก็อาจเป็นอีกหนึ่งกลุ่มลูกค้าสำหรับภาคธุรกิจของประเทศไทยได้ เพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้น ต้องมีกำลังซื้อที่สูง ตัวอย่างเช่น ธุรกิจการดูแลสุขภาพ อาหาร การท่องเที่ยว การแต่งบ้าน ประกันชีวิต รวมถึงเทคโนโลยีสำหรับการดูแลผู้สูงอายุ จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจได้อีกมากมาย 

4. เพิ่มกำลังซื้อจากตลาดใหม่ เพราะปัจจุบันสภาพเศรษฐกิจยังถือว่าชะลอตัว กำลังซื้อของคนไทยเองก็ลดลง แต่กลุ่มชาวต่างชาติ กำลังซื้อแทบไม่เคยชะลอตัวเลยโดยเฉพาะกลุ่มของชาวจีน ถือได้ว่าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูง และเป็นลูกค้าหลักในการส่งเสริมการส่งออกสินค้า การท่องเที่ยว และการลงทุนด้านการขายและปล่อยเช่าอสังหา

5. แก้ปัญหาการทำผิดกฎหมายของชาวต่างชาติที่ใช้นอมินีแอบแฝงบังหน้า ที่ผ่านมาชาวต่างชาติที่เข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาในประเทศไทย มักใช้วิธีการสมรสกับคนไทย หรือซื้อขายผ่านบริษัทนอมินี โดยมีตัวแทนจัดตั้งบริษัทเป็นคนไทย แต่เจ้าของจริง ๆ คือชาวต่างชาติ การออกมาตรการณ์นี้อาจช่วยแก้ปัญหาการทำผิดกฎหมายของชาวต่างชาติ เปรียบเสมือนการนำเรื่องที่อยู่ใต้ดินมาอยู่บนดิน และจัดการให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างถูกต้อง

มุมมองข้อเสีย

1. ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อาจมีราคาที่แพงขึ้น เพราะเจ้าของธุรกิจอสังหาก็ยิ่งอยากขายให้กับชาวต่างชาติ อาจทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำมากยิ่งขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะส่งผลทำให้คนไทยได้รับผลกระทบเต็ม ๆ ถ้าใครที่ยังไม่มีที่ดินหรืออสังหาของตัวเอง ก็ยิ่งทำให้มีอสังหาเป็นของตัวเองยากขึ้น 

2. อาจกระตุ้นเม็ดเงินได้ไม่มากนักเท่าที่ควร นักวิเคราะห์เศรษฐกิจของไทยหลายคนมองว่า หากลองวิเคราะห์ 4 กลุ่มศักยภาพที่ตั้งเกณฑ์ไว้ เป็นไปได้ว่ามาตรการณ์นี้จะดึงดูด “ชาวต่างชาติที่มีความมั่นคงสูง” ได้มากที่สุด เพราะมีความสามารถในการลงทุน แต่กลุ่มอื่นอาจมีไม่มากนัก

3. ข้อมูลของระบบราชการไทยยังมีช่องโหว่ ชาวต่างชาติอาจเข้ามาซื้อที่ดินหรืออสังหา แต่ดันแอบเอาไปทำธุรกิจ ซึ่งปัญหานี้แก้ไขได้ยาก เพราะข้อมูลของระบบราชการไทย ยังไม่สามารถติดตามได้ขนาดนั้น ดังนั้นรัฐบาลต้องมีมาตรการณ์กำกับดูแลเรื่องนี้อย่างเป็นจริงเป็นจัง 

4. จากมุมมองของนักวิชาการบางคน ก็เป็นห่วงในเรื่องของไหลทะลักเข้ามาซื้อที่ดินและอสังหาของชาวต่างชาติ เลยมีการเปรียบเปรยว่าอาจทำให้ประเทศไทยบางส่วนกลายเป็นอาณานิคมของชาวต่างชาติไปเลยก็ได้

แล้วจะทำอย่างไรให้คนไทยได้ประโยชน์จากมาตรการณ์นี้

1. รัฐบาลควรกำหนดราคาที่ดินและอสังหาที่ชาวต่างชาติซื้อได้ให้ชัดเจน ซึ่งต้องไม่กระทบกับผู้ซื้อคนไทยที่มีงบประมาณจำกัด และวางเงื่อนไขให้ชัดเจนว่าในอนาคตราคาบ้านจะต้องไม่แพงขึ้น คนไทยยังสามารถซื้อได้ และควรออกมาตรการณ์การเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างและอาคารแก่ชาวต่างชาติให้เป็นธรรมและครอบคลุมที่สุด

2. รัฐบาลควรสื่อสารกับประชาชนให้รู้ถึงระยะเวลาของมาตรการณ์ ว่าจะใช้ถึงเมื่อไหร่ เมื่อครบกำหนดแล้ว ก็ต้องลองทบทวนดูกันว่ามาตรการณ์นี้ช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศเติบโตขึ้นจริงไหม เพื่อไม่ให้เป็นเกิดความกังวลและเป็นข้อกังขากับประชาชนที่ตั้งคำถามจากมาตรการณ์นี้

แน่นอนว่ามาตรการณ์นี้ก็มีบทวิเคราะห์ออกมามากมาย มีทั้งผู้ที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย แต่อย่างไรก็ตาม ต้องมาคอยติดตามดูกันว่ามาตรการณ์ที่ให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินและอสังหาในไทยได้นี้ จะเป็นผลดีต่อประเทศและประชาชนคนไทยมากแค่ไหน และเราพร้อมที่จะปรับตัวเพื่อหาโอกาสและประโยชน์จากมาตรการณ์นี้มากน้อยเพียงใด