สัญญาก่อสร้างและการแบ่งงวดงานที่ควรรู้ พร้อมดาวน์โหลดฟอร์มฟรีที่นี่

สัญญาก่อสร้าง เป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญที่ต้องมีในขั้นตอนการสร้างบ้าน-อาคาร เพราะถ้าไม่มีการทำสัญญาก็ไม่สามารถนำไปยื่นกู้ซื้อบ้านหรือขอทางเขตได้ อย่างน้อยเอกสารฉบับนี้ก็สามารถทำให้ผู้จ้างหรือเจ้าของงานอุ่นใจ เป็นสิ่งที่การันตีได้ว่าผู้รับเหมาจะทำตามสัญญาและไม่ทิ้งงาน (หากมีผู้รับเหมาช่วงก็ควรทำสัญญาเช่นกัน) เพราะเหตุการณ์ไม่คาดคิดเกิดขึ้นได้เสมอ แต่หากเราทำสัญญาก่อสร้างที่ระบุรายละเอียดชัดเจนและ รัดกุม ก็จะส่งผลดีต่อทั้งสองฝ่าย ทำให้เจ้าของงานมั่นใจว่าการก่อสร้างจะออกมาสมบูรณ์แบบ ส่วนผู้รับเหมาก็มั่นใจในสัญญาว่าจะได้รับเงินในแต่ละงวดอย่างสมเหตุสมผล ทำงานออกมาเพื่อรับผลตอบแทนในส่วนของตนเองได้เต็มที่

ที่สำคัญในสัญญาก่อสร้างก็ยังมีระบุในส่วนของงวดงาน ระบุการจ่ายเงินของผู้จ้างตามงวดงาน ช่วยตัดปัญหาการขอเบิกโดยไม่มีเหตุผล (ต้องอ้างอิงตามสัญญา) และหากผู้รับเหมาทิ้งงาน เป็นเรื่องให้เจ้าของงานต้องการฟ้องร้องตามกฎหมายจริง ๆ เพื่อรักษาสิทธิ์ของตนเอง อย่างน้อยตัวสัญญาก่อสร้างฉบับนี้ก็เป็นหนึ่งในหลักฐานการทำข้อตกลงร่วมกัน มีรายละเอียดที่ได้ระบุไว้ให้ฟ้องร้องตามกฎหมายได้อย่างอุ่นใจ ที่อาจแลกมาด้วยการสูญเสียเวลาในการดำเนินเรื่องหรือการเข้าอยู่ที่ช้าลง แต่สิ่งนี้ก็ช่วยผู้จ้างไม่เปรียบไปหมดซะทีเดียว (มีแนวทางในการชนะคดี)

ข้อมูลสำคัญที่จำเป็นต้องมีระบุในสัญญาก่อสร้างอย่างชัดเจน

1. ระบุสถานที่ทำสัญญา วันและเวลาตามที่กฎหมายกำหนด
2. ระบุรายละเอียดชื่อ-สกุล ที่อยู่ ของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมา)
3. ต้องมีเอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนด แบบก่อสร้าง ภาพ ฯลฯ
4. ในกรณีเพิ่มเติมการก่อสร้างส่วนอื่นสามารถเพิ่มเอกสารสัญญาแนบท้ายต่อได้
5. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ว่างจ้าง ผู้รับจ้าง โฉนดที่ดินที่จะปลูกสร้างแนบสัญญา
6. ระบุราคาก่อสร้าง ค่าแรง ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับเครื่องมือต่าง ๆ และการจ้างงานล่วงเวลา OT (ถ้ามี)
7. ระบุระยะเวลาในการก่อสร้าง ค่าปรับ (รายวัน) หรือการเรียกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
8. ระบุรายละเอียดให้ชัดเจนในส่วนของสิทธิ์บอกเลิกจ้าง
9. ระบุการจ่ายเงินแต่ละงวด (งวดแรกเงินเจ้าของงานต้องสำรองจ่ายด้วยตัวเอง)
10. เซ็นชื่อรับรองด้วยตนเองทั้งสองฝ่าย

สัญญาก่อสร้าง ดาวน์โหลดเอกสารได้ที่นี่

หนังสือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างดาวน์โหลด : คลิก

งวดงาน งวดการจ่ายเงิน เบิกเงิน – เบิกจ่ายระหว่างผู้จ้างและผู้รับจ้าง กำหนดอย่างไรให้ชัดเจนต่อทั้งสองฝ่าย?

หนึ่งรายละเอียดสำคัญในสัญญาก่อสร้างข้างต้น ยังมีอีกหนึ่งเรื่องที่เกิดปัญหาความเข้าใจผิดกันบ่อย คือ งวดการจ่ายเงิน แน่นอนว่าผู้รับเหมาเองก็อยากได้รับเงินล่วงหน้าที่มากเพียงพอในการจัดสรรงาน วัสดุ ค่าแรงให้ลูกทีม และในมุมมองผู้ว่าจ้างเองก็อยากจ่ายเงินให้สอดคล้องกับงานเช่นกัน (กลัวผู้รับเหมาทิ้งงาน) จะเห็นได้ว่าทั้งสองฝ่ายก็มีเหตุผลส่วนตัวกันคนละมุมมอง จึงจำเป็นต้องหาจุดกึ่งกลางความพอดี สร้างความพึงพอใจให้ทั้งสองฝ่ายสบายใจและเข้าใจกัน

สัญญาก่อสร้าง ต้องระบุเงินเป็นส่วน ๆ อย่างน้อย 2 ส่วนตามองค์ประกอบของบ้าน ได้แก่

• เงินส่วนที่ 1 (เงินก้อนแรก) โครงสร้างบ้าน ตั้งแต่การเตรียมงาน งานตอกเสาเข็ม งานคอนกีต (การวางเสา-คาน-พื้น) โครงหลังคา มุงหลังคา
• เงินส่วนที่ 2 งานสถาปัตยกรรม ตั้งแต่งานก่ออิฐฉาบปูน ปูกระเบื้อง ตีฝ้า เดินไฟ ฯลฯ

หมายเหตุ : สัดส่วนเงินของการก่อสร้าง สำหรับโครงสร้างบ้านเริ่มที่ 40 – 50% ส่วนงานสถาปัตยกรรมที่เป็นองค์ประกอบต่าง ๆ ของบ้านส่วนใหญ่ไม่เกินครึ่ง 50%

การกำหนดเงินค่างวดในสัญญาก่อสร้าง

สัญญาก่อสร้างเองก็มีรายละเอียดที่ต้องระบุถึงการเบิกเงินล่วงหน้า เมื่อไหร่ที่เซ็นสัญญาและผ่านการตรวจสอบแล้ว ผู้ว่าจ้างเกิดความมั่นใจว่าผู้รับเหมาสามารถปฏิบัติงานที่ได้รับมอบหมายได้ จึงเกิดคำถามตามมาว่าควรจะกำหนดเงินเบิกล่วงหน้าอยู่ที่จำนวนที่เท่าไหร่?

10 – 20% หากผู้รับเหมากล่าวว่างบไม่เพียงพอก็ควรแบ่งงวดงานให้ถี่มากขึ้นกว่าเดิม ทำไปทยอยจ่ายไปเรื่อย ๆ อย่างไรก็ดีกว่าการจ่ายล่วงหน้าแต่โดนทิ้งงานหรือละเลยงานในภายหลัง (ทั่วไปการตั้งเปอร์เซ็นต์เรทนี้สามารถเริ่มงานได้) ฉะนั้นส่วนที่สำคัญคือจำนวนตัวเลขตั้งแต่งวดแรกไปจนถึงงวดสุดท้ายที่งานโครงสร้างบ้านสำเร็จ (พร้อมหลังคา) แล้วนำมาคำนวณว่าเป็นจำนวนเท่าไหร่ หรือคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ (ไม่ควรเกิน 50%) หากเกิน 50% จากงบประมาณที่ตั้งไว้อาจเกิดความเสี่ยงได้

สิ่งที่ต้องคำนึงถึงงวดงาน คือ การสร้างโครงสร้างบ้านเสร็จแล้วมีความเสี่ยงในการยกเลิกสัญญา ทิ้งงาน หรือเกิดเหตุให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่พร้อม เพราะช่วงการทำงานโครงสร้างผู้รับเหมาส่วนใหญ่ใช้บุคลากรของตนเอง (อาจมีผู้รับเหมาช่วง) นั่นหมายความว่าผู้รับจ้างยังคงมีทุน มีวัสดุต่าง ๆ และจะเร่งงานให้เร็ว (ส่วนใหญ่เงินเพียงพอ) ไม่ค่อยมีการทิ้งงานในช่วงเวลานี้

แต่หลังจากนี้จะเป็นงานสถาปัตยกรรมต่อ ซึ่งจะมีการใช้ช่างเฉพาะทาง ผู้รับเหมาเริ่มใช้เงินและวัสดุเพิ่มมากขึ้น หากเจ้าของบ้านให้เบิกสำหรับโครงสร้างเยอะอาจไม่เพียงพอจนทำให้ผู้รับจ้างทิ้งงานได้ (เกิดขึ้นบ่อยครั้ง) ดังนั้น การทำสัญญาก่อสร้างจึงเป็นข้อกำหนดร่วมกันให้ผู้รับเหมาทิ้งงานหรือยกเลิกสัญญาไปเฉย ๆ ไม่ได้

ฉะนั้น ควรมีการพูดคุยกันอย่างละเอียดตั้งแต่ก่อนเริ่มงานและมีการทำสัญญาโดยระบุจำนวนงวดเพื่อโครงสร้างต่าง ๆ อย่างชัดเจน ตอบสนองจุดศูนย์กลางที่ทั้งสองฝ่ายพึงพอใจ ลดโอกาสผู้รับเหมาหนีงานและผู้จ้างไม่จ่ายเงิน (สามารถเบิกทุกอาทิตย์ได้) อย่างน้อยสะดุดหรือติดปัญหาส่วนไหนเงินของผู้จ้างก็ไม่ได้จ่ายออกไปมากเกินกว่างาน แต่ถ้าจ่ายมากจนเกินไปจะทำให้ตามงานยากขึ้นนั่นเอง

ทั้งหมดนี้เป็นเรื่องปกติที่สามารถเกิดขึ้นได้ แต่การทำสัญญาจะทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจในจุดเดียวกัน เจ้าของบ้านและผู้รับจ้างก็จะได้สบายใจที่จะทำสัญญา – ทำงานร่วมกัน ซึ่งหากเราเป็นเจ้าของงานแล้วเห็นผลงานที่มีการอัปเดตตลอด อย่างไรก็พร้อมที่จะจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาแน่นอน เรื่องของงวดงานก็ไม่ได้ซับซ้อนมากเท่าไหร่ ซึ่งหากมีเหตุให้ยกเลิกสัญญาก่อสร้างแล้ว นอกเจ้าของบ้านจะเหนื่อยใจ แล้วยังต้องเหนื่อยหาช่างใหม่ แต่จะดีกว่าทุกสิ่งทุกอย่างก็คือการพูดคุยกันให้เข้าใจตั้งแต่เริ่มเป็นวิธีป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด