เมื่อสร้างบ้านผิดแปลง ต้องทำอย่างไร แล้วใครต้องรับผิดชอบ?

เรื่องที่ดินเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมาก เพราะปัจจุบันที่ดินมีแต่จะเพิ่มมูลค่าให้ผู้เป็นเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ แต่การซื้อขายก็ยังคงพบเห็นข้อผิดพลาดกันได้บ่อย ๆ เกี่ยวกับกรณีชี้แปลงผิด ผู้อื่นเข้ามาสร้างบ้านบนที่ดินของเรา หรือสักวันอาจจะเป็นตัวเราเองที่เผลอไปสร้างบ้านผิดแปลงบนที่ดินของผู้อื่นอย่างไม่ได้ตั้งใจ แล้วหากเกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้น แน่นอนว่าผู้ที่ไม่ได้มีเจตนาจะสร้างบ้านผิดโฉนด แต่ดันสร้างไปแล้วต้องทำอย่างไร คงเป็นเรื่องน่าเสียดายถ้าหากต้องทุบทิ้งไปเฉย ๆ ซึ่งอีกมุมก็คงไม่ใช่เรื่องที่น่ายินดีสำหรับเจ้าของที่ดินเช่นเดียวกัน สาระอสังหา อธิบายแนวทางการเจรจา แก้ปัญหาเมื่อสร้างบ้านผิดโฉนด สร้างบ้านบนที่ดินที่เป็นชื่อคนอื่น

ทั้งในนามบุคคลและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าใครก็ต่างเกิดความผิดพลาดกันได้ทั้งนั้น ศึกษากรณีตัวอย่างได้ตามข่าวสารที่ได้ยินผ่านหูกันมาบ่อย ๆ ในกรณีที่ผู้อื่นเข้ามาบุกรุกสร้างบ้าน สร้างตึกบนที่ดินของตนเอง ซึ่งมาทราบภายหลังว่าสร้างสำเร็จไปเกือบ 90% แล้วจะแก้ไขด้วยวิธีไหนถ้าต่างฝ่ายต่างไม่ยอม และต้องการรักษาสิทธิของตนเอง

ข้อพิจารณาเมื่อทราบว่าสร้างบ้านผิดแปลง

1.สร้างบ้านบนที่ดินโดยสุจริต กฎหมายกำหนดให้บ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดิน โดยมีข้อแม้ว่าต้องชดใช้ให้อีกฝ่ายในราคาของสิ่งที่เพิ่มขึ้นมาบนที่ดิน เช่น ที่ดินราคา 1.2 ลบ. แต่การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจะทำให้มูลค่าของที่เพิ่มขึ้นเป็น 2 ลบ. ทำให้ต้องชดใช้ในราคา 8 แสนบาท

ในทางกลับกันหากสามารถพิสูจน์ได้ว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้มีความประมาท ปล่อยปละละเลย หรือไม่ได้ยินยอมให้ผู้อื่นบุกรุก สามารถบอกปัดประกอบหลักฐานยืนยันว่าไม่มีส่วนร่วมรู้เห็นเพื่อร้องขอให้ศาลพิจารณารื้อถอน หรือเรียกร้องให้ผู้ที่มาสร้างบ้านผิดแปลงซื้อที่ดินทั้งหมด หรือเลือกให้ซื้อบางส่วนไปแทน ขึ้นอยู่กับความต้องการและการเจรจาร่วมกันในชั้นศาล

2.สร้างบ้านบนที่ดินโดยไม่สุจริต กฎหมายกำหนดให้ผู้ที่ปลูกสร้างบ้านผิดโฉนดทำให้ที่ดินของอีกฝ่ายกลับมาเป็นสภาพเดิมเพื่อส่งคืนให้แก่เจ้าของ โดยการรื้อถอนบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างออกไปต้องเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ที่ปลูกสร้างผิด เว้นแต่กรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการให้ส่งคืนตามสภาพปัจจุบัน (ไม่รื้อบ้าน) แล้วชดเชยในราคาบ้าน หรือเลือกจ่ายในราคาที่เพิ่มมูลค่าแล้ว

3.กรณีสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาในดินของผู้อื่นโดยสุจริต กฎหมายกำหนดว่าผู้ที่ปลูกสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาไม่ว่าจะมากหรือน้อยต้องตกลงร่วมกับเจ้าของที่ดินเพื่อชดเชยค่าใช้ที่ดิน แล้วทำการจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ซึ่งหากขยายความแม้ในอนาคตบ้านจะพังลงแต่สิทธิในพื้นที่ ภาระจำยอมก็ยังเป็นของผู้จดทะเบียนตามเดิม

4.กรณีสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาในดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต กฎหมายเอื้อให้เจ้าของที่ดินสามารถฟ้องร้องให้ศาลพิจารณารื้อถอนบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามา พร้อมทำให้ที่ดินกลับมาเป็นสภาพเดิมได้ (คนผิดต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง)

ทั้งนี้การยืนยันว่าสุจริตหรือไม่สุจริตต้องอ้างอิงเหตุผลและหลักฐานที่สามารถพิสูจน์ได้จริง ทั้งเชิงพฤติกรรม ทั้งปัจจัยอีกหลาย ๆ อย่าง ดังนั้น เมื่อเกิดกรณีสร้างบ้านผิดแปลงแบบนี้เมื่อไร และต่างฝ่ายต่างไม่ยอมกันก็จะทำให้เรื่องยุ่งยากและบานปลายไปมากกว่าเดิม สิ่งที่จะช่วยลดปัญหานี้ได้คือเจ้าของที่ดินเองก็ต้องหมั่นตรวจสอบที่ดินผืนที่ซื้อไว้นานแต่ยังไม่ได้ใช้งาน ตรวจสอบว่ามีใครเข้ามาแอบใช้ประโยชน์ ปลูกสร้างบ้านหรือรุกล้ำหรือไม่

แล้วแบบนี้กรณีที่ปลูกสร้างอยู่บนโฉนดที่ดินที่เป็นชื่อผู้อื่น ที่มีความสัมพันธ์เป็นพ่อแม่ พี่น้อง เครือญาติสายเลือดเดียวกันจะสามารถทำได้หรือไม่ อธิบายดังนี้

สร้างบ้านบนที่ดินที่เป็นชื่อคนอื่นได้หรือไม่?

1.สร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่นได้ แต่ต้องเป็นบุคคลที่มีสายเลือดเดียวกัน นั่นก็คือพ่อแม่ พี่น้อง ลุงป้า น้าอา โดยมีแบบฟอร์มการเซ็นยินยอมก่อนถึงจะสามารถสร้างบ้านบนที่ดินผืนนั้น ๆ ได้

2.การสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่นที่ไม่ได้มีความสัมพันธ์กันทางสายเลือด จำเป็นต้องมีนิติกรรมต่อกัน เช่น สัญญาเช่าสร้างบ้าน สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งถ้าต้องการซื้อขายปลอดภัยที่สุดควรผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันก่อน ถึงจะทำการปลูกสร้างบ้านภายหลัง

จากเหตุการณ์สร้างบ้านผิดแปลงทั้งโดยตั้งใจและไม่ตั้งใจ เป็นอุทาหรณ์ให้เห็นกันโดยทั่วไป หลายครั้งก็ยุ่งยากหากเจรจาไม่สำเร็จ ซึ่งไม่ว่าในอนาคตจะมีผู้มาบุกรุกที่ดินของเรา หรืออาจะเป็นตัวเราที่เผลอสร้างบ้านผิดโฉนดบนที่ดินคนอื่น สิ่งที่สามารถป้องกันเหตุการณ์ข้างต้นได้และควรให้ความสำคัญมาก ๆ คือ การลงพื้นที่ตรวจสอบเอง และขอรังวัดที่ดิน เพื่อเพิ่มความมั่นใจก่อนการซื้อขายหรือสร้างบ้านนั่นเอง