คู่มือการโอนที่ดินฉบับเข้าใจง่าย อัปเดตล่าสุด 2565

สำหรับมือใหม่ที่ซื้อสินทรัพย์ให้กับตัวเอง เช่น บ้านพร้อมที่ดิน ที่ดินเปล่า หรือแม้กระทั่งที่ดินธุรกิจโรงงาน ฯลฯ เมื่อทำการตกลงซื้อกับผู้ขายแล้ว แน่นอนว่าต้องโอนที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับอีกฝ่าย กรณีคล้ายกันนี้ ถ้าหากพ่อแม่ ญาติ พี่น้อง ต้องการยกที่ดินให้ ก็ต้องผ่านกระบวนการโอนที่ดินเช่นกัน และหากใครที่กำลังมีข้อสงสัยเรื่องเอกสารต่าง ๆ ที่จำเป็นต้องใช้ ค่าธรรมเนีย การโอนที่ดิน คิดอย่างไร ดำเนินการได้ที่ไหน หรือต้องเตรียมอะไรไปเพิ่มเติมอีกบ้าง ไขข้อสงสัยไปพร้อมกับสาระอสังหา

การโอนที่ดิน คืออะไร มีค่าใช้จ่ายไหม ?

โอนที่ดิน คือ การดำเนินเรื่องตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งผู้ขายและเราที่เป็นผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน กล่าวคือ ผู้ขายจะรับในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ส่วนผู้ซื้อหรือตัวเราเองจะมีหน้าที่รับผิดชอบชำระค่าธรรมเนียมในส่วนที่เหลือ (แบ่งเป็นคนละครึ่งกับผู้ขาย) และค่าจดจำนอง แต่อย่างไรก็ตาม ภาษีการโอนที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ว่าต้องการซื้อ-ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้คนใกล้ชิด

เอกสารที่ต้องใช้สำหรับโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนที่ดิน

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
2. ค่าอากร 5 บาท
3. ค่าพยาน 20 บาท
4. ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างเช่น ราคาประเมิน 1,500,000 บาท ราคาขายอยู่ที่ 1,700,000  บาท จะนำมาคำนวณเฉพาะราคาประเมิน คือ 2% ของ 1,500,000 = 30,000 บาท
5. ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของจำนวณที่จดจำนองกับธนาคาร สำหรับผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงิน เช่น กู้เงินจากธนาคารซื้อบ้านในราคา 1,700,000 บาท จ่ายจดจำนอง 1% ของ 1,700,000 คือ 17,000 บาท 

ขั้นตอนโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

1. จัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นต้องใช้สำหรับทำเรื่องโอนที่ดินและกรอกคำให้เรียบร้อย
2. ยื่นคำขอพร้อมเอกสารดังกล่าวให้กับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจสอบเบื้องต้น เมื่อผ่านแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะส่งบัตรคิวให้สำหรับดำเนินการในขั้นตอนต่อไป
3. เมื่อถึงคิวแล้ว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินต้องลงลายมือชื่อกำกับในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
4. เจ้าหน้าที่ทำการประเมินราคาที่ดินและระบุค่าใช้จ่าย/ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้ชำระฝ่ายการเงิน
5. เมื่อพบกับฝ่ายการเงินแล้ว หลังจากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง ซึ่งจะต้องนำใบเสร็จ (สีเหลือง) คืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบเสร็จ (สีฟ้า) ให้นำไปถ่ายสำเนามอบให้ผู้ซื้อเก็บไว้ 1 ชุด (ฉบับจริงให้ผู้ขายเก็บรักษา)
6. เจ้าหน้าที่ทำการพิมพ์สลักหลังโฉนดพร้อมส่งมอบให้ผู้ซื้อหรือตัวเราตรวจสอบความถูกต้อง หากไม่มีข้อผิดพลาดใด ๆ ก็จะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ซึ่งถือว่าเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นข้อผู้ซื้อหรือผู้รับโอนที่ดินอย่างสมบูรณ์

ได้ทราบรายละเอียดการโอนที่ดินกันไปแล้ว ก็จะเห็นว่าขั้นตอนไม่ได้ยากอย่างที่คิด เพียงเราจัดเตรียมเอกสารตามจุดประสงค์และทำความเข้าใจในขั้นตอนต่าง ๆ ให้พร้อม ดังนั้น ใครที่เป็นมือใหม่หรือโอนที่ดินครั้งแรกก็วางใจได้ แต่ในกรณีที่ใครซื้อ-ขายผ่านนายหน้าที่ดินก็สามารถขอคำปรึกษา สอบถามข้อสงสัย ขั้นตอนการติดต่อยื่นเอกสารต่าง ๆ ได้เช่นกัน