ที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ ขอ ‘ภาระจำยอม’ ต้องทำอย่างไร

การซื้อที่ดิน ขายที่ดินมีหลากหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณา สิ่งสำคัญที่นอกจากการคำนึงถึงราคาแล้วก็ยังมีเรื่องของทำเล การเดินทางเข้า-ออกที่มีความสะดวกและปลอดภัย แต่ก็ยังมีอีกหลายกรณีที่ผู้ซื้อหรือเจ้าของบ้าน/ที่ดินมีข้อจำกัดในการเลือกสรร ยกตัวอย่างเช่น ได้รับมรดกที่ดินเปล่าหรือเลือกซื้อที่ดินแบ่งขายในราคาที่ตนเองจ่ายไหว เป็นต้น โดยส่วนใหญ่แล้วปัญหาที่พบเห็นกันอยู่บ่อย ๆ คือ ที่ดินเปล่านั้นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะหรือไม่มีเส้นทางที่สะดวกในการใช้เดินทางเข้า-ออกบ้าน หากเกิดกรณีแบบนี้กับตนเองหรือญาติพี่น้อง จะมีวิธีแก้ไขอย่างไรได้บ้าง สาระอสังหา มีคำตอบอธิบายถึงกฎหมายฎีกา “ ภาระจำยอม ” เพื่อความเข้าใจและเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาต่อไป

ภาระจำยอม คืออะไร

ภาระจำยอม คือ การที่ที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งต้องตกเป็น ‘ภาระ’ ที่เจ้าของที่ดินต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง อาจส่งผลให้ไม่สามารถใช้สิทธิในพื้นที่ของตนเองได้อย่างเต็มที่ หรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างบนที่ดินตนเองเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น (อ้างอิงจากมาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

การได้สิทธิภาระจำยอม ทำได้ด้วยวิธีไหนบ้าง ดังนี้

1. การได้มาโดยทางนิติกรรม กล่าวคือเป็นการตกลงร่วมกันกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง โดยจะจ่ายค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
2. การได้มาโดยอายุความ กล่าวคือการใช้ทางหรือที่ดินแปลงนั้นมาแล้วอย่างน้อย 10 ปี โดยที่ไม่มีใครคัดค้านและมีเจตนาที่จะใช้เส้นทางนั้นอย่างเปิดเผย
   หมายเหตุ : จะต้องทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะเกิดความสมบูรณ์

วิธีการและขั้นตอนการได้สิทธิภาระจำยอม ดังนี้

1.เจรจาและทำข้อตกลงร่วมกันกับเจ้าของที่ดินข้าง ๆ เพื่อขอใช้ทาง

ขั้นตอนแรก คือ การเลือกที่ดินรอบ ๆ ที่คาดว่าสะดวกต่อการดำเนินชีวิต ใช้เป็นเส้นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะได้และเจรจากับเจ้าของได้ง่ายที่สุด (ตามกฎหมายเรียกที่ดินแปลงที่ตกเป็นภาระว่า ภารยทรัพย์) แล้วจึงเข้าไปพูดคุยเจรจากับเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ๆ เพื่อขอทำภาระจำยอม ซึ่งอาจมีการทำข้อตกลงเป็นการจ่ายเงินทดแทนหรือไม่ก็ได้ขึ้นอยู่กับการเจรจา และหลังจากนั้นจึงทำการจดทะเบียนภาระจำยอมพร้อมทำหนังสือข้อตกลงต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน (อ้างอิงมาตรา 1299 วรรค 1 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ในกรณีที่พูดคุยและเจรจาตกลงกันไม่ได้ (ตามหลักกฎหมายทั่วไป ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าตอบแทนในการทำภาระจำยอม) ต้องเปลี่ยนไปทำเรื่องขอ “ทางจำเป็น” แทน (สามารถใช้สิทธิฟ้องต่อศาลให้พิพาท) โดยที่เจ้าของที่ดิน/บ้านต้องเป็นผู้ทำเรื่องฟ้องด้วยตนเองเท่านั้น ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามสิทธิเท่าที่กฎหมายอนุญาตในรูปแบบที่ไม่สร้างความเสียหายให้แก่ผู้อื่นและต้องมีการจ่ายค่าตอบแทนด้วย

2.การใช้ทางหรือที่ดินแปลงนั้นมาแล้วอย่างน้อย 10 ปี โดยเปิดเผยและไม่มีผู้ใดคัดค้าน

กรณีนี้แตกต่างจากการพูดคุยเจรจาแบบวิธีการแรก เพราะต้องใช้หลักฐานเพื่อพิสูจน์ตามขั้นตอนและกระบวนการทางกฎหมาย (อาจใช้ระยะเวลานานขึ้นอยู่กับการยื่นข้อมูลหลักฐาน) กล่าวคือการใช้ ที่ดินภารยทรัพย์ เป็นทางสัญจรเข้า-ออกต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งหากครบระยะเวลา 10 ปี แล้วเจ้าของที่ดินนั้น ๆ ไม่ได้คัดค้าน ก็เท่ากับว่าได้รับสิทธิเบื้องต้น หรือภาระจำยอมโดยอายุความแล้ว (อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382) แต่เมื่อไหร่ก็ตามที่ยังไม่มีคำสั่งจากศาลว่าได้รับภาระจำยอม เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ก็มีสิทธิคัดค้าน หรือใช้สิทธิโต้แย้งในที่ดินของตนเองได้ตลอดเวลาเช่นกัน

จะเห็นได้ว่า ภาระจำยอม นั้นเป็นเรื่องที่ไม่ยุ่งยากเลย เพียงแต่ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการพูดคุยและเจรจา บุคคลทั่วไปควรศึกษาและทำความเข้าใจในเรื่องเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินให้มากขึ้น เนื่องจากเราไม่สามารถคาดเดาเหตุการณ์ในอนาคตได้ การมีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อตนเองและเพื่อนบ้านในอนาคตอาจช่วยให้การตกลงและเจรจาผ่านไปได้ด้วยดี มีค่าตอบแทนตามสมควรและฝ่ายผู้ขอใช้สิทธิในที่ดินผู้อื่นมีการใช้อย่างสุจริต เพียงเท่านี้ก็ถือเป็นการสร้างความสบายใจและสันติที่ดีระหว่างกันได้  ไม่พลาดบทความสาระดี ๆ แบบนี้ ติดตามที่นี่ สาระอสังหา