ที่ดิน สปก คืออะไร ใช้ประโยชน์ด้านไหน ทำไมถึงห้ามซื้อขาย จำหน่าย จ่าย โอน?

สำหรับบางคนเรื่องที่ดินอาจเป็นเรื่องที่ไกลตัว แต่กับกลุ่มคนจำนวนไม่น้อยเหมือนกันที่มีส่วนต้องทราบและเข้าไปเกี่ยวข้องกับเรื่องที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นเกษตรกร ผู้ลงทุนอสังหาฯ ผู้กำลังมองหาที่ดินเพื่อทำธุรกิจ รวมถึงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ฯลฯ สาระอสังหา ฝากเรื่องรอบรู้เกี่ยวกับที่ดิน ‘ส.ป.ก. 4-01’ คืออะไร สามารถทำประโยชน์ด้านไหนได้หรือมีข้อห้ามอะไร เปิดกฎหมายฉบับแก้ไขใหม่ปี 2564 ตอบครบทุกประเด็น สร้างความเข้าใจเพื่อใช้ประโยชน์และลงทุนได้อย่างถูกทาง ลดโอกาสเสี่ยงการหลอกซื้อ-หลอกขาย

ที่ดิน สปก คืออะไร มีลักษณะการนำไปใช้ประโยชน์เพื่อจุดประสงค์ด้านใด

ที่ดิน สปก คือ ที่ดินของรัฐบาลหรือสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร (ส.ป.ก.) ที่ได้ทำการปฏิรูปเพื่อแบ่งให้กับประชาชน เกษตรกร เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น (ในอดีต) ซึ่งที่ดินประเภทนี้เริ่มมีการอนุมัติใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2518 โดยตกลงร่วมกันถึงการแบ่งที่ดินของรัฐให้กับประชาชน รายละไม่เกิน 50 ไร่ ในลักษณะที่ทางราชการไม่ได้ออกโฉนดและไม่ได้ออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินตามกฎหมายให้ว่ามีสิทธิ์ครอบครองที่ดินแปลงนั้น ๆ จะออกใหเ้พียงเอกสาร ส.ป.ก. (หนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์) ที่ซึ่งระบุว่าให้เป็นที่ดินเพื่อการทำกินเท่านั้น

ถึงแม้เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะมีลักษณะคล้ายโฉนดที่ดิน แต่ได้กำกับไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินปฏิรูปเท่านั้น โดยเนื้อหาได้ชี้แจงรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดกี่ไร่ รูปร่างแปลงที่ดิน (ผ่านการรังวัดที่ดินแล้ว) และต้องทำประโยชน์เต็มพื้นที่ (ไม่สามารถทำได้เพียงบางส่วน) สาระสำคัญ คือ ไม่สามาระซื้อ-ขายและเช่าช่วงต่อ เมื่อไหร่ก็ตามที่ได้ถือสิทธิครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. แล้วนั้น แต่ไม่นำมาใช้ประโยชน์ให้ถูกต้อง เช่น การทำเกษตรในพื้นที่หรือปล่อยให้ที่ดินรกร้างไปโดยเปล่าประโยชน์ จำเป็นต้องส่งคืนที่ดินให้กับราชการทันที

ตัวอย่างโฉนดที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

คุณสมบัติผู้ที่สามารถขอครอบครองที่ดิน ส.ป.ก.

1.ทำอาชีพเกษตรกรและเป็นผู้มีรายได้น้อย

ซึ่งผู้ยากจนหรือผู้มีรายได้น้อยตามเอกสารที่ดิน สปก คือ ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 15,000 บาทต่อปี ทางรัฐบาลจึงต้องจัดสรรที่ดินให้กับชาวบ้านเพื่อสร้างรายได้ให้กับครอบครัว (ครอบครัวมีสิทธิรับโอนที่ดินส.ป.ก. ได้แก่ สามี ภรรยา บุตร ญาติของเกษตรกร)

หมายเหตุ : ผู้ที่ไม่ได้ประกอบอาชีพเกษตรกรก็สามารถขอที่ดิน ส.ป.ก. ได้ แต่มือข้อแม้ว่าต้องเรียนจบทางด้านเกษตร (มีฐานะยากจน) ถือว่ามีสิทธิในการขอได้

2.หน่วยงานของภาครัฐหรือสถาบันเกษตรต่าง ๆ

เช่น มหาวิทยาลัย วิทยาลัยเกษตร และสถานที่ต่าง ๆ เพื่อการเกษตรสามารถขอที่ดิน ส.ป.ก. ได้ เพื่อใช้ทำประโยชน์

3.กิจการที่เกี่ยวข้องหรือสนับสนุนเกี่ยวกับการเกษตร อยู่ในหมวดหมู่เกษตร (ไม่รวมนายทุน)

หมายถึง การสร้างฝายชะลอน้ำ สระน้ำ ประปา ไฟฟ้า ยุ้งฉาง ลานตากข้าว ถือเป็นพื้นที่สนับสนุนเกษตรกร

ที่ดิน ส.ป.ก. สามารถซื้อขายได้หรือไม่

เมื่อกล่าวถึงเรื่องการซื้อ-ขายที่ดิน สปก คือ ก่อนอื่นต้องทราบก่อนว่าพื้นที่หรือทำเลนั้น ๆ ที่ต้องการซื้อถูกระบุว่าเป็นเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. ชัดเจนแล้วหรือยัง หากกรณีเป็นการออก ส.ป.ก. ชัดเจน (หนังสืออนุญาติให้มีสิทธิเข้าทำประโยชน์ส.ป.ก. 4-01) ไม่สามารถซื้อ ขาย จำหน่าย จ่ายหรือโอนทั้งสิ้น เพราะต้องห้ามตามพ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2518 (มาตรา 39) เว้นแต่เป็นการตกทอดมรดกแก่ทายาทโดยธรรม ดังนั้น เมื่อมีการระบุชัดเจนแล้วแบบนี้จะไม่สามารถทำการซื้อ-ขายได้

ผู้ที่นำที่ดินส.ป.ก. 4-01 ไปขายก็ต้องถือว่าเสียสิทธิไปจนถึงการถูกเพิกถอน (ตามระเบียบระบุว่าต้องทำประโยชน์) หลังจากนั้นที่ดินจะตกคืนสู่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ฉะนั้น ที่ดินซึ่งมีการถูกเพิกถอนไปแล้ว อย่างไรก็ไม่สามารถทำการซื้อ-ขาย หรือยกให้ใครเช่า มอบไว้ให้ญาติพี่น้องดูแลได้

หมายเหตุ : กรณีที่ซื้อ-ขายได้ มีเพียงช่วงที่ที่ดินผืนดังกล่าวยังไม่ออกเป็นที่ดินของส.ป.ก. (เป็นเพียงใบ ภ.บ.ท.5)

สาระสำคัญระเบียบใหม่ที่ดิน ส.ป.ก. ปี พ.ศ. 2564

เกิดการเปลี่ยนแปลงสิทธิทำกินในที่ดิน ส.ป.ก. ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม พ.ศ. 2564 มีการแก้ไขเพิ่มเติมสาระสำคัญหลาย ๆ ประการ ได้แก่

1.ขยายความหมายของคำว่า ‘เครือญาติ’

มาจากระเบียบฉบับเดิม ซึ่งได้แก่ ผู้สืบสันดาน บิดารมารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน ปู่ย่า ตายาย ลุงป้า น้าอา หลาน โดยมีการเพิ่ม ‘ลูกพี่ลูกน้อง’ เข้ามาอีกหนึ่งลำดับในระเบียบใหม่

2.บุตรบุญธรรมระเบียบใหม่ปี พ.ศ. 2564

สามารถรับโอนสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. ได้ แต่ต้องมีการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมมาแล้วไม่ต่ำกว่า 10 ปี

3.เรื่องการรับมรดกที่ดิน เนื่องจากผู้มีสิทธิ์ในที่ดิน

เช่น บิดาเป็นผู้มีสิทธิ์ทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. ที่รัฐได้ทำการจัดสรรให้ เมื่อเสียชีวิตลง ทายาทมีสิทธิรับมรดกในที่ดินแปลงนั้น ๆ เจ้าหน้าที่จาก ส.ป.ก. มีดุลพินิจในการอนุญาติให้ผู้ที่ทำประโยชน์จริงในที่ดินแปลงนั้นเป็นผู้ที่มีสิทธิได้รับสิทธิการเข้าทำประโยชน์ก่อนทายาทคนอื่น ๆ (แตกต่างจากระเบียบเดิมที่ทายาทต้องตกลงกันให้เข้าใจก่อน)

4.สามารถทำบัญชีกำหนดลำดับทายาทได้

ซึ่งเป็นวิธีคล้ายการทำพินัยกรรม หากเป็นโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ น.ส.3 สามารถทำพินัยกรรมในที่ดินแปลงนั้น ๆ ได้ แต่กรณีเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 จะเรียกว่าการกำหนดลำดับทายาท ส.ป.ก. 4-89ก (ในขณะที่มีชีวิตสามารถกำหนดไว้ล่วงหน้าได้)

5.บุคคลอื่นภายนอกที่ไม่ใช่ทายาท สามารถทำการเช่าที่ดินส.ป.ก. หรือเช่าซื้อได้

โดยมีข้อแม้ว่าต้องเข้าไปทำสัญญากับเจ้าหน้าที่พนักงานเขตพื้นที่จังหวัดนั้น ๆ และต้องมีที่ดินจัดสรรพื้นที่ไว้ให้สำหรับการเช่าซื้อ เพื่อทำเกษตรกรรมหรือปลูกผลผลิตต่าง ๆ

6.ระเบียบใหม่ทำหนังสือให้ตรวจสอบสิทธิได้

ระเบียบฉบับเก่าจะไม่มีการตรวจสอบสิทธิการครอบครอง แต่ปัจจุบันมีการทำหนังสือยินยอมให้เปิดเผยข้อมูลเพื่อให้ตรวจสอบสิทธิได้ว่าเกษตรกรผู้ที่ยื่นคำร้องขอพื้นที่จัดสรรจาดภาครัฐนั้นไม่มีที่ดินทำกินอยู่จริง ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะมีการตรวจสอบที่ละเอียด ซับซ้อนมากขึ้นกว่าเดิม

ตั้งแต่การดำเนินเรื่องระหว่างสำนักงานกรมที่ดิน กรมป่าไม้ กรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ กรมธนารักษ์ องค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาล เพื่อตรวจสอบกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของบุคคลผู้นั้น ว่ามีโฉนดที่ดิน เอกสารสิทธิ์ นส3 หรือสิทธิ์เกิน 50 ไร่หรือไม่ และการให้ข้อมูลต่อเจ้าหน้าที่พนักงานนี้เป็นข้อมูลจริงหรือเท็จ ต่อไปจึงส่งเรื่องไปยังกรมส่งเสริมการเกษตรเพื่อตรวจสอบข้อมูลของผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก กรรมสรรพากร สำนักงานประกันสังคม สำนักงานสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน กรมการปกครองเพื่อตรวจสถานะความเป็นทายาท และกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเพื่อตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจ (รัดกุมมากขึ้นเพื่อยืนยันว่าดำรงชีพเป็นเกษตรกรจริง)

7.การทำธุรกรรมต่าง ๆ ต้องส่งเข้าประชุมกับคณะกรรมการปฏิรูปที่ดิน

การทำธุรกรรมต่าง ๆ ทั้งการรับมรดก การโอนสิทธิ์ต้องส่งเข้าประชุมกับคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินให้พิจารณา ซึ่งใช้ระยะเวลานานเริ่มที่ 1-2 ปี (กรณีมีการพิพาท) แต่มีการแก้ไขระเบียบใหม่ให้เป็นอำนาจของการปฏิรูปที่ดินจังหวัด (หัวหน้า ส.ป.ก. จังหวัดนั้น ๆ) การเซ็นเอกสารและการปฏิบัติงานจึงรวดเร็วมากขึ้น

8.บุคคลทั่วไปที่ไม่มีที่ดิน ฐานะยากจน

ประสงค์อยากประกอบอาชีพเกษตรกร หลักการใหม่สามารถไปขึ้นบัญชีกับ ส.ป.ก. ประจำจังงหวัด โดยระบุถึงจุดประสงค์ความต้องการประกอบอาชีพเกษตรกร (ขึ้นบัญชีไว้เผื่อกรณีมีเกษตรกรสละสิทธิหรือถูกเพิกถอน)

จากบทความรอบรู้เรื่องที่ดินข้างต้น ทำให้ทราบคำนิยามความหมายของ ที่ดิน สปก คืออะไร สามารถทำประโยชน์ด้านใด ทำไมการซื้อ-ขาย จำหน่าย จ่าย โอนให้ผู้อื่นถึงเป็นเรื่องผิดพ.ร.บ. ตามระเบียบที่ได้แก้ไขในปี พ.ศ. 2564 ทำให้ทราบถึงเงื่อนไขที่เปลี่ยนแปลงหลายประการ นั่นทำให้ยิ่งต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและการตรวจสอบรายละเอียดให้ดีก่อนซื้อ-ขายที่ดิน นอกจากผู้ซื้อจะโดนหลอกจ่ายเงินไปฟรี ๆ แล้ว ทั้งยังมีโอกาสไม่ได้ใช้ประโยชน์บนที่ดินจากเงินที่เสียไปอีกด้วย เพราะฉะนั้นอย่าเห็นแต่อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก แต่ควรตรวจสอบให้ดีและรอบคอบเสมอเพื่อไม่ตกหลุมพลางกลโกงผู้อื่น