การจำนองที่ดินคืออะไร แล้วที่ดินติดจำนองสามารถซื้อ-ขายได้หรือไม่?

หลายคนไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายในฐานะเจ้าของที่ดิน มักกลัวคำว่า “ติดจำนอง” ผู้ซื้อเองก็มีความกังวลเรื่องการถูกหลอกซื้อ หลอกขาย โดนโกง ส่วนเจ้าของที่ดินก็กลัวไม่มีเงินไถ่ถอนหรือขายที่ดินไม่ได้ สาระอสังหา อธิบายความหมายโดยรวม “ที่ดินติดจำนอง” เรื่องของสิทธิ์การใช้ประโยชน์บนที่ดินของเจ้าของที่ดิน สิทธิในการแบ่งขายเพื่อนำเงินมาไถ่ถอน รวมทั้งบอกข้อควรทราบ – ข้อควรระวังต่าง ๆ ในมุมผู้ซื้อที่กำลังวางแผนทุ่มเงินซื้อที่ดิน อ่านและทำความเข้าใจเพื่อการซื้อ-ขายหรือตัดสินใจในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน

การจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดิน หมายถึง การนำที่ดินใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคาร ซึ่งกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของที่ดินเช่นเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 1336 ได้กำหนดสิทธิของผู้จำนองไว้ 5 ประการ ได้แก่

1. ยังคงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง
2. มีสิทธิโอนกรรมสิทธ์ในการ “โอนให้” หรือ ”โอนขาย”
3. ยังสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่ทำประโยชน์ให้ได้
4. มีสิทธิติดตามเอาคืนจากผู้ที่ไม่มีสิทธิแล้วต้องการยึดไว้ ผู้จำนองสามารถทวงถามเอาคืนได้
5. มีสิทธิขัดขวางผู้ที่ไม่มีสิทธิเข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของตนได้

การขายหรือแบ่งขายที่ดินติดจำนอง

“การจำนองที่ดิน สิทธทุกอย่างยังอยู่ที่ผู้จำนอง” เมื่อเจ้าของที่ดินต้องการขายหรือแบ่งแยกที่ดิน สามารถแจ้งให้ธนาคารผู้รับจำนองทราบ โดยไม่ลืมที่จะทำหนังสือยินยอมกับสถาบันการเงิน เพราะทางสถาบันการเงินมีวัตุประสงค์ให้เจ้าของที่ดินกลับมาชำระหนี้อยู่เช่นเดิม ส่วนใหญ่จะทำการออกใบยินยอมให้กับผู้จำนอง “หนังสือยินยอม” มีการระบุเนื้อหาว่าเมื่อทำการแบ่งแยกที่ดินเรียบร้อยแล้ว (แล้วแต่วัตถุประสงค์) โฉนดทุกแปลง ทั้งแปลงคงเหลือและแปลงแบ่งแยกก็ยังคงติดจำนองอยู่ที่ธนาคารเหมือนเดิม

“ผู้ซื้อทรัพย์ติดจำนองไม่จำเป็นต้องหาเงินไปไถ่ถอนจากสถาบันการเงินก่อน” สามารถทำการไถ่ถอนที่ดินติดจำนองและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันเดียวกันได้เลย โดยต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินธุรกรรมจึงจะสมบูรณ์

การซื้อที่ดินติดจำนอง

กรณีซื้อที่ดินติดจำนอง ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย และวางเงินมัดจำ ซึ่งส่วนสำคัญที่ไม่ควรพลาด คือ การตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน เช่น ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีรายได้ในการขาย ที่สำคัญผู้ขายต้องไม่ลืมแจ้งกับผู้ซื้อทราบว่าที่ดินผืนดังกล่าวติดจำนองอยู่ และจะสามารถทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อบ้านติดจำนอง

กรณีซื้อบ้านติดจำนอง หากผู้ซื้อต้องการกู้ซื้อบ้านด้วยสินเชื่อบ้าน ต้องเตรียมเอกสารและเปิดบ้านเพื่อให้ธนาคารเข้ามาทำการประเมินบ้าน เมื่อผู้ซื้อผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคารแล้ว หรือกรณีผู้ซื้อต้องการซื้อด้วยเงินสด สามารถทำการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ได้ ผู้ซื้อหรือธนาคารของฝ่ายผู้ซื้อต้องนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขาย โดยให้ผู้ขายตกลงวัน เวลาให้เรียบร้อบ (มีผลต่อยอดหนี้ ที่มีไม่เท่ากันในแต่ละวันจากอัตราดอกเบี้ย) ผู้ขายติดต่อกับธนาคารที่จดจำนอง แจ้งซื้อขายและขอปิดยอดหนี้ พร้อมแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งถ้าหากไม่มีการเลื่อนการโอนธนาคารของผู้ขายก็จะแจ้งจำนวนยอดหนี้ พร้อมดอกเบี้ย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

แจกแจงเรื่องค่าใช้จ่ายโดยผู้ขายหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่แจกแจงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธ์ โดยแจ้งให้ผู้ซื้อหรือธนาคารของผู้ซื้อตีเช็คสั่งจ่าย หากราคาขายสูงกว่ายอดหนี้ การตีเช็คสั่งจ่ายจะถูกแบ่งออกเป็นสองใบ ได้แก่ ตีสั่งจ่ายธนาคารของผู้ขาย เพื่อทำเรื่องปลอดจำนอง แล้วเงินส่วนที่เหลือจะสั่งจ่ายให้กับผู้ขาย แต่ถ้าหากยอดหนี้เกินกว่าราคาขาย ผู้ขายจำเป็นจะต้องเตรียมเงินสดอีกส่วนหนึ่งไปเพื่อทำการปลดจำนอง

เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ที่ต้องเดินทางมาทำเรื่องดำเนินการจะมีฝ่ายผู้ขาย ธนาคารของฝ่ายผู้ขาย ฝ่ายผู้ซื้อ และธนาคารของฝ่ายผู้ซื้อ ในกรณีที่มีการกู้สินเชื่อจำเป็นต้องเดินทางมาที่สำนักงานที่ดินพร้อมทำการตรวจสอบเช็คให้ถูกต้อง หลังจากนั้นธนาคารของฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนอง แล้วผู้ขายจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ธนาคารของฝ่ายผู้ซื้อจะทำเรื่องจดจำนองต่อ และสุดท้ายทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเเป็นผู้แจ้งสอบถามผู้ขายว่าได้รับเงินจากผู้ซื้อครบหรือไม่ ผู้ซื้อจะมอบแคชเชียร์เช็คให้กับผู้ขาย จึงสิ้นสุดกระบวนการซื้อบ้านติดธนาคาร

หมายเหตุ : กระบวนการทั้งหมดควรทำให้เสร็จสิ้นภายในวันเดียวกัน

ข้อควรระวังการซื้อที่ดินติดจำนอง

ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องให้เงินผู้ขายไปไถ่ถอนที่ดินมาก่อน (อาจทำให้ถูกโกงได้) เพราะผู้ซื้อสามารถทำการไถ่ถอนพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันได้

เทคนิคซื้อที่ดินอย่างปลอดภัย

1. หาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้ดีอย่างละเอียด ขอสำเนาโฉนดเพื่อให้กรมที่ดินนำข้อมูลคัดสำเนาโฉนดที่ดินออกมา ทำให้ทราบรายละเอียดฉบับปัจจุบัน การทำธุรกรรมต่าง ๆ ภาระเกี่ยวกับที่ดินนั้น ๆ
2. ตรวจสอบข้อมูลเจ้าของที่ดิน (หากติดขายฝากหรือติดจำนองก็ยังสามารถซื้อขายได้)
3. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุในสัญญาว่าจะทำการไถ่ถอนพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันเท่านั้น ให้ผู้ขายโทรหาธนาคารเจ้าหนี้ เพื่อนัดวันทำการไถ่ถอนพร้อมโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
4. ทำการไถ่ถอนพร้อมโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น (ต่อหน้าเจ้าพนักงาน)

สำหรับผู้ที่ติดจำนองยังมีสิทธิในการจะขายที่ดินทั้งแปลงเพื่อนำเงินส่วนที่ได้ไปชำระหนี้บางส่วน (ที่เหลือสามารถนำเงินมาใช้) หรือทำการแบ่งแยก แบ่งขายเพื่อนำมาชำระหนี้ได้เช่นกัน ซึ่งก็ยังคงมีที่ดินเหลืออยู่ ดังนั้น สามารถตัดข้อกังวลงที่ว่าที่ดินติดจำนองจะสามารถทำการโอน ซื้อ ขาย ได้หรือไม่ เพราะถึงแม้ที่ดินติดจำนองอยู่ แต่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายก็ยังคงทำการซื้อขายกันได้ตามปกติเช่นเดิมนั่นเอง