ที่ดินตาบอดคืออะไร ขอใช้ทางผ่านเข้าออกที่ดินข้าง ๆ ต้องทำอย่างไร?

ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นทุกปี เจ้าของที่ดินหลายคนมักจะมองหาลู่ทางในการนำที่ดินไปพัฒนา รวมถึงใช้ประโยชน์ต่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด แต่เนื่องจากเหตุผลการได้มาซึ่งที่ดินของแต่ละคนแตกต่างกัน บ้างมาจากการซื้อขาย บ้างเป็นที่ดินมรดก ทำให้หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้า – ออกสู่ถนนสาธารณะต้องเกิดความหนักใจ เพราะการขายทิ้งอาจไม่ได้ทางออกที่ดีเสมอไป ส่วนจะสร้างบ้านอยู่อาศัยก็ต้องเจอกับปัญหาความยากลำบากตามมา

เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิในการใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเอง ในขณะเดียวกันก็สามารถขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นที่ไม่มีสิทธิเกี่ยวข้องมารุกล้ำบนที่ดินของตนโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งถ้าหากเกิดกรณีแปลงใดแปลงหนึ่งเป็นที่ดินตาบอด ย่อมต้องมีฝ่ายหนึ่งที่จำยอมสละที่ดินของตนเอง (บางส่วน) ให้ฝ่ายเจ้าของที่ดินตาบอดแปลงข้าง ๆ สามารถใช้เป็นทางผ่านเข้า – ออกสู่ถนนสาธารณะและประโยชน์บนที่ดินของตนได้ จึงเป็นที่มาของ ‘ที่ดินตาบอด’ หรือตามกฎหมายเรียกว่า ‘ทางจำเป็น’ เมื่อเรื่องแบบนี้เกิดขึ้นกับครอบครัว มีทางออกและวิธีแก้ปัญหาอย่างไร

ที่ดินตาบอดคืออะไร

ที่ดินตาบอด (Landlocked Property) คือ ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่น ส่งผลให้ไม่มีทางเข้า – ออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งในทางกฎหมายกล่าวไว้ว่า เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกปิดล้อมนั้น สามารถเจรจากับเจ้าของที่ดินแปลงข้าง ๆ เพื่อให้เปิดทางออกไปสู่ถนนสาธารณะได้

ในกรณีที่มีที่ดิน แต่ที่ดินแปลงนั้นติดกับพื้นที่สาธารณะ เช่น คลอง หนอง บึง สระ ฝั่งใดฝั่งหนึ่งติดกับภูเขาหรือที่สูงชัน ทำให้ไม่สามารถออกไปสู่ถนนสาธารณะได้ กฎหมายให้ถือว่าที่ดินแปลงนั้นถูกปิดล้อมและไม่มีทางเข้า – ออกเช่นเดียวกัน

‘ที่ดินตาบอด’ ที่เกิดจากการแบ่งแยกและแบ่งโอน

ก่อนจะกลายเป็นที่ดินตาบอด เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันขนาดใหญ่ แต่ภายหลังมีการแบ่งแยกและแบ่งโอนออกมา เช่น ที่ดินมรดก 15 ไร่ แบ่งให้ลูกและหลาน 3 คน คนละ 5 ไร่ (มีความเกี่ยวข้องกัน) กฎหมายอธิบายว่าที่ดินที่มาจากการแบ่งแยกและแบ่งโอน ที่ดินแปลงที่ถูกปิดล้อมด้านในมีสิทธิขอให้เปิดทางได้ตามสมควรโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน

ขั้นตอนการขอทางจำเป็น

1. เลือกที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง เจ้าของที่ดินเจรจาง่ายและเดินทางเข้า – ออกสะดวกที่สุด
2. พูดคุยร่วมกับเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ๆ ด้วยความเข้าใจ พร้อมเสนอค่าทดแทนว่าจะจ่ายตอบแทนเป็นแบบรายเดือนหรือรายปี พร้อมแจ้งความต้องการอื่น ๆ เช่น ทำถนน ขนย้ายต้นไม้ ฯลฯ
3. หากขอเปิดทางเพื่อเดินผ่านสามารถขอได้ประมาณ 1-2 เมตร หรือให้รถผ่านได้อยู่ที่ประมาณ 2.5 – 3 เมตร
4. หลักการสำคัญการขอทางจำเป็นต้องเลือกให้พอสมควรตามความจำเป็น
5. หากตกลงเรื่องค่าตอบแทนไม่ได้ ตามกฎหมายการขอทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าตอบแทนใด ๆ หรือเจรจาต่อรองกันไม่ได้สามารถจริง ๆ สามารถใช้สิทธิฟ้องศาล เพื่อเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้

การขอทางผ่าน หรือไปขอใช้ทางของที่ดินแปลงที่ปิดล้อมอยู่เพื่อจุดประสงค์ในการผ่านเข้า – ออก กฎหมายระบุว่าสามารถทำได้ แต่ต้องทำอย่างพอสมควร โดยคำนึงถึงความเสียหายที่จะเกิดกับที่ดินของผู้อื่นให้น้อยที่สุด เช่น เจ้าของที่ดินที่ถูกปิดล้อมใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะหลัก ขอเปิดทางได้ประมาณ 4 เมตร ยาว 60 เมตร ให้พอควรเพื่อดำรงชีวิตประจำวัน ในขณะเดียวต้องไม่สร้างความเสียหายกับที่ดินของผู้อื่น อาจมีการจ่ายค่าทดแทนในกรณีที่ต้องปรับพื้นที่หรือทำถนน สามารถตกลงร่วมกันได้ว่าจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายปี มากหรือน้อยขึ้นอยู่กับความเห็นร่วมกัน ภายใต้ความเหมาะสมของการใช้งานดังกล่าว

ข้อควรรู้เกี่ยวกับ ‘ทางจำเป็น’

1. เจ้าของที่ดินเป็นผู้มีสิทธิขอทางจำเป็น
2. ทางจำเป็นจะทำสัญญาหรือไม่ทำสัญญาก็ได้ (ไม่ต้องจดทะเบียน)
3. กรณีมีการจ่ายค่าทดแทน เกิดเหตุทำให้ถนนเสื่อมสภาพ ผู้ที่ขอผ่านทางต้องซ่อมแซมเอง
4. ทางจำเป็นจะยกเลิกหรือเพิกถอนไม่ได้ หากยังใช้ประโยชน์อยู่ เว้นแต่มีทางเข้า – ออกอื่นแล้วสามารถยกเลิกได้
5. หากขายที่ดินให้กับผู้อื่น ผู้ที่รับโอนที่ดินแปลงดังกล่าวก็ต้องยินยอมให้ใช้สิทธิทางจำเป็นเช่นเดิม
6. เกิดสิทธิกับเจ้าของที่หรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ไม่ใช่บุคคล) สิทธิทางจำเป็นยังตกทอดไปอยู่เหมือนกัน
7. เจ้าบ้านหรือผู้เช่า ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินไม่สามารถขอทางจำเป็นได้

3 วิธีแก้ปัญหาที่ดินตาบอด

ทางจำเป็นเป็นสิทธิทางกฎหมายไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน และไม่จำเป็นต้องทำสัญญากับเจ้าของที่ดินผู้ที่ได้ขอทางจำเป็นไป (แต่สามารถทำเพื่อความสบายใจ) สำหรับใครเป็นเจ้าของที่ดินตาบอดและไม่อยากขาย ก็จะสามารถขอทางจำเป็น ภาระจำยอม เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินแปลงนั้น แบบมีกฎหมายคุ้มครองให้สามารถใช้ทางเข้า – ออกได้