สรุปประเด็นที่น่าสนใจ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกปี 2566

ภาพรวมดอกเบี้ยบ้าน ภาพรวมสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนจับตามองว่าต้นปีพ.ศ. 2566 จะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางไหน ก็อาจจะต้องกล่าวตามตรงสำหรับผู้ที่วางแผนกู้ซื้อที่ดิน กู้ซื้อบ้านหลังแรก บ้านหลังที่สองขึ้นไปในปีนี้ถือว่ามีสัญญาณที่น่าเป็นห่วงเรื่องของภาระที่อาจจะเพิ่มขึ้น สาระอสังหา รวบรวมเหตุและผลที่สืบเนื่องจากปีพ.ศ. 2565 ส่งผลต่ออสังหาฯ ปีนี้ เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนซื้อบ้านหลังแรกในปีพ.ศ. 2566

ภาพรวมอัตราดอกเบี้ยบ้านปี พ.ศ. 2566

กรณีการประกาศขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ไทยในช่วงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2566 ค่อนข้างเห็นได้ชัดว่ามีการปรับขึ้นสูงเฉลี่ย 0.40% หากเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่งผลโดยตรงต่อการแบกรับภาระดอกเบี้ย ภาระเงินผ่อนที่ประชาชนต้องจ่ายต่องวดสูงขึ้นตามไปด้วย

หากอธิบายในมุมกว้าง ๆ ถึงที่มา ที่ไป จะเห็นว่าปีพ.ศ. 2565 ทุกประเทศได้เผชิญหน้ากับปัญหาใหญ่หรือ ภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งประเทศไทยถือว่าสูงที่สุดในรอบ 24 ปี พุ่งอยู่ที่ 6% – 7% แน่นอนว่าการปรับขึ้นที่เยอะระดับนี้ต้องกระทบราคาสินค้า ราคาพลังงานให้ปรับสูงขึ้นตาม เช่น น้ำมัน ไฟฟ้า ดังนั้น เมื่อพูดตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้ว ธนาคารกลางของแต่ละประเทศจะออกมาประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อพยุงสถารการณ์เงินเฟ้อ โดยในปีที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายทั้งหมด 3 ครั้งด้วยกันหรือรวมเป็น +0.75% (อ้างอิงจากธนาคารกลางสหรัฐ : Fed)

ดอกเบี้ยนโยบาย คือ ดอกเบี้ยกลางที่ใช้อ้างอิงกับธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยเงินกู้ เมื่อไรก็ตามที่ดอกเบี้ยธนาคารกลางมีการปรับขึ้น จะส่งผลกระทบต่อดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้มีการปรับขึ้นเป็นเงาตามตัว จากการคาดเดาสถานการณ์ที่ธปท.ช่วยตรึงดอกเบี้ย ลดภาระให้กับประชาชนในขณะที่ต่างประเทศปรับขึ้นดอกเบี้ยกันหลายครั้งในปี พ.ศ. 2565 คาดการณ์ได้ว่าปีพ.ศ. 2566 นี้ ประเทศไทยยังจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีกแน่นอน เป็นเหตุผลที่ค่อนข้างสุมเสี่ยงต่อผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก

ภาพรวมเงินเฟ้อปีพ.ศ. 2565

อ้างอิง : TRADING ECONOMICS

กล่าวถึงวิธีคิดตามเศณษฐศาสตร์ ‘เงินเฟ้อ’ ควรจะมีหรือไม่ คำตอบคือแต่ควรมี แต่มีในกรอบหรือระดับที่สามารถควบคุมดูแลได้ (ค่าปกติอยู่ในระดับ 3% – 4%) เพราะการที่ประเทศไหน หรือเศรษฐกิจอะไรก็ตามที่ไม่มีเงินเฟ้อ นั่นหมายความว่าเศรษฐกิจในประเทศนั้นไม่มีการขยับขยาย ไม่มีกิจกรรมกระตุ้นทางเศรษฐกิจ เม็ดเงินไม่หมุนเวียน และเพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์ย่ำแย่ลง การทำให้เงินเฟ้อกลับมาอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ จึงไม่ใช่เรื่องแปลงที่จะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อควบคุมเงินเฟ้อให้กลับมาอยู่ในภาวะปกติ

ดอกเบี้ยขาขึ้น ซื้อบ้านหลังแรกควรเริ่มเลยหรือชะลอ?

ในปีพ.ศ. 266 เป็นที่ทราบกันดีว่าหลายธนาคารจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ย สิ่งที่ควรให้ความสำคัญต่อจากนี้ คือ การตรวจสอบความพร้อมของตนเอง แน่นอนว่าอย่างไรก็ตามดอกเบี้ยก็ต้องสูงขึ้นกว่าปีก่อน แนะนำให้กลับมาตรวจสอบสถานะการเงินของตนเอง รายรับ – รายจ่ายว่าเพียงพอต่อการชำระภาระหนี้บ้านก้อนใหญ่หรือไม่ การซื้อบ้านในจังหวะที่พร้อมดีที่สุด เพราะการรีบมากเกินไปอาจส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินได้

ผ่อนปรนมาตรการ LTV ในปี 2566 ยังมีอยู่หรือไม่?

ปีพ.ศ. 2564 – 2565 รัฐบาลได้มีมาตรการช่วยเหลือประชาชน การผ่อนปรน LTV ทำให้ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปมีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน 100% แต่ปัจจุบันที่ไม่มีการต่อมาตรการผ่อนปรนดังกล่าว การซื้อบ้านหลังที่สองจำเป็นต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% – 20% (พิจารณาร่วมกับจำนวนปีในการผ่อนบ้านหลังแรก) หากซื้อบ้านหลังแรกแล้วผ่อนต่อมาในระยะเวลาไม่ถึงปี อาจต้องมีเงินดาวน์ถึง 20% ของวงเงินบ้านหลังที่สอง ซึ่งถือว่าเป็นเงินสดก้อนใหญ่มากเลยทีเดียว

ความคืบหน้าการต่อมาตรการลดค่าโอน – จดจำนองปี 2566

รัฐบาลได้ออกมาประกาศราชกิจจาฯ สำหรับการต่อมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนองในปีพ.ศ. 2566 ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท ลดค่าโอน 2% เหลือ 1% และลดค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% แตกต่างจากปีพ.ศ. 2565 เล็กน้อย แต่ก็เป็นเรื่องที่น่ายินดีและเป็นที่พึงพอใจสำหรับนักลงทุนหลาย ๆ ท่าน

ราคาบ้านในประเทศไทยมีแนวโน้มจะลดลงเหมือนราคาอสังหาฯ ต่างประเทศหรือไม่?

ปีพ.ศ. 2566 เป็นปีที่เริ่มเปิดประเทศหลังสถานการณ์โอควิด 19 การท่องเที่ยวเริ่มเปิดกว้าง มีนักท่องเที่ยวทยอยเดินทางเข้ามาจำนวนมาก ทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้นิย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ภายใต้เรื่องราคาที่ไม่ลดลง ก็ยังมีเรื่องดี ๆ ที่นโยบายหนุนต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยถูกค้านไป เพราะหากมาตรการดังกล่าวผ่าน ก็จะยิ่งเอื้อให้ราคาอสังหาฯ ในประเทศไทยสูงขึ้นตาม ส่วนผู้พัฒนาฯ หลายเจ้าออกมากล่าวถึงการขึ้นราคาบ้านปีพ.ศ. 2566 อยู่ประมาณ 5% – 10% จากเดิม ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอาจต้องเตรียมใจในภาระหนี้ที่อาจเพิ่มขึ้น

แต่ถึงแม้การกู้ซื้อบ้าน ในปีพ.ศ. 2566 จะเป็นเรื่องที่ตัดสินใจยากสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก หัวใจสำคัญคือการเตรียมความพร้อม เมื่อทราบอยู่แล้วว่าดอกเบี้ยจะขึ้นอย่างแน่นนอน ประกอบกับสภาวะเงินเฟ้อที่เผชิญอยู่ก็ไม่ควรจะรีบร้อนมากไป ‘บ้าน’ เป็นทรัพย์ที่เมื่อไรก็ตามที่ไม่ต้องการแล้วจะไม่สามารถขายทิ้งไปง่าย ๆ เหมือนสิ่งของชิ้นอื่น ๆ การกู้ซื้อบ้านเป็นภาระรับผิดชอบระยะยาว การเลือกซื้อบ้านเมื่อสภาพคล่องทางการเงินพร้อมจะดีกว่าเหนื่อยกับหนี้ที่เกินตัวในภายหลัง