ค่าโอนที่ดิน-ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง ลดตามมาตราการใหม่ปี 2565

ครั้งนี้ สาระอสังหา ได้ยกหัวข้อที่น่าสนใจ ข่าวดีในปี 2565 มาตราการใหม่จากรัฐบาลที่เพิ่งออกมา บอกเล่าผ่านบทความให้ทุกท่านได้ทราบเพื่อปรับใช้ได้ในอนาคต นั่นคือ ค่าโอนที่ดิน ค่าโอนบ้าน ค่าจดจำนอง ณ กรมที่ดิน ที่ลดลงเหลือเพียง 0.01%

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจ และแยกประเภทค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน เพราะเมื่อเราทำการซื้อ-ขายอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ หรือที่ดิน จำเป็นต้องทำเรื่องโอน ณ กรมที่ดิน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้

1.ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน ค่าโอนที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและค่าโอนที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งในส่วนที่กรมที่ดินกำหนดตารางราคาประเมินนั้น ไม่ได้เกี่ยวข้องกับราคาขายหรือราคาประเมินของธนาคาร โดยปกติแล้วราคาประเมินจากกรมที่ดินจะมีมูลค่าต่ำกว่าราคาประเมินจากธนาคารและราคาขาย ซึ่งค่าประเมิน 2% คิดจาก ราคาประเมินที่ดิน และตามกฎหมายที่ไม่ได้กำหนดว่าใครต้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงร่วมกันได้ว่าให้ใครเป็นผู้ชำระ ในสัญญาจะซื้อจะขายสามารถระบุให้ชัดเจนก่อนว่าใครเป็นผู้ออกค่าโอนทั้งหมด (ตามตกลงหน้าสัญญา) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาหรือความเข้าใจผิดที่อาจตามมาทีหลัง

ยกตัวอย่างเช่น ราคาประเมินที่ดิน 2 ล้านบาท เสียค่าโอนที่ดิน 2% เท่ากับ 2,000,000*2% = 40,000 บาท

2.ค่าจดจำนอง

ในกรณีที่ซื้อ-ขายทรัพย์สิน ที่ดิน คอนโดฯ โดยการจดจำนองหรือกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร ต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนอง คิดเป็น 1% ของวงเงินจดจำนอง (ปกติผู้ซื้อจะเป็นผู้จ่ายค่าจดจำนอง เพราะผู้ซื้อเป็นผู้ที่ขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงเป็นภาระที่ผู้ซื้อต้องจ่าย)

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท กู้ธนาคาร 100% (3,000,000 บาท) เท่ากับ 3,000,000*1% = 30,000 บาท

3.ค่าอากรแสตมป์

ในกรณีที่มีการซื้อขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน (ในนามบุคคลธรรมดา) หากทรัพย์เหล่านี้มีระยะเวลาที่ถือครองมาแล้วกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี (กรณีใดกรณีหนึ่งได้) จะเสียค่าอากรณ์แสตมป์ โดยคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน

ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่ซื้อ-ขายมีมูลค่า 1.8 ล้านบาท เท่ากับ 1,800,000*0.5% = 9,000 บาท

4.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อเราทำการซื้อขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน หรือได้รับทรัพย์สินเหล่านี้มาด้วยการมรดก หรือเหตุผลอื่น ๆ กรณีที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมินจากรมที่ดิน

ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่ทำการซื้อ-ขายมีราคาประเมินกรมที่ดิน 3,000,000 บาท (ถือครองไม่ถึง 5 ปี) เท่ากับ 3,000,000*3.3% = 99,000 บาท (มีการคิดอัตราที่สูงกว่าค่ากรแสตมป์)

5.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เนื่องจากผู้ขายเป็นผู้ที่รับรายได้ นั่นจึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ แต่อย่างไรก็ยังต้องอ้างอิงข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าต้องการแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือไม่ แต่ในความเป็นจริงแล้วภาษีเงินได้บุคคลธรรมไม่ใช่หน้าที่ของผู้ซื้อแต่อย่างใด ดังนั้น การตกลงร่วมกันอย่างเข้าใจตั้งแต่แรกจะเป็นเรื่องดีที่สุด

วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือ ราคาประเมินที่ดิน – หักค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด / จำนวนปีที่ถือครอง * อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ข่าวดีสำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านปี 2565 เมื่อวันที่ 12 ม.ค. 65 มีประกาศอย่างเป็นทางการออกมา ราชกิจจานุเบกษาเกี่ยวกับมตราการลดค่าโอน ค่าจดจำนองในปี 2565 ซึ่งต้องบอกว่าเป็นมาตรการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2563 – 2564 มาจนถึงปี 2565 นี้ เงื่อนไขหลักในการลดค่าโอนบ้าน ค่าโอนที่ดิน ค่าโอนคอนโดฯ ค่าจอดจำนองในปีนี้ ยังคงใช้หลักเกณฑ์เช่นเดียวกับปีก่อน แต่มีข่าวดีที่ถือเป็นเรื่องน่าสนใจ เพราะมีการเพิ่มเงื่อนไขบางส่วน เช่น บ้านมือสอง โครงการไม่จัดสรร เข้ามา

รายละเอียดมาตรการลดค่าโอนบ้าน โอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ปี 2565

สำหรับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คอนโดฯ เข้าร่วมมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนองในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งรวมไปถึงการซื้อ-ขายบ้านมือสองในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือแม้กระทั่งบ้านมือหนึ่งในโครงการขนาดเล็ก (โครงการไม่จัดสรร) สามารถเข้าร่วมมาตรการนี้ได้เช่นกัน ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านในปีนี้นั่นเอง

หมายเหตุ : มาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง ต้องเป็นการโอนเพื่อซื้อเท่านั้น ดังนั้น การซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง การซื้อที่ดิน รีไฟแนนซ์บ้าน โอนกรณีอื่น ๆ ไม่สามารถใช้โปรโมชันจากโครงการนี้ได้ (เข้าร่วมโครงการได้ตั้งแต่วันนี้ – 31 ธันวาคม 2565)

ตัวอย่างการคำนวณการโอนที่ดินแบบเข้าร่วม / ไม่เข้าร่วมโครงการ

จากค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินที่ได้ทราบไปข้างต้น เมื่อลดค่าโอน ค่าจดจำนองไปแล้วเหลือค่าใช้จ่ายเท่าไหร่
ลดค่าโอน 2% → 0.01%
ลดค่าจดจำนอง → 0.01%

จากมาตรการปี 2565 นี้ นอกจากช่วยประหยัดเงินไปได้มาก ยังสามารถใช้เงินส่วนต่างทำประโยชน์ด้านอื่นได้อีกด้วย แต่ต้องกล่าวว่าทุกครั้งที่ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ควรนำโปรโมชัน ส่วนลดต่าง ๆ เป็นเหตุผลรองในการพิจารณาเพื่อซื้อ แต่สิ่งที่เราควรให้ความสำคัญและต้องใส่ใจมาก ๆ คือความจำเป็น ความพร้อมของตัวเอง เพราะการซื้อทรัพย์ลักษณะนี้จะทำให้เราเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในระยะยาว แต่ถ้าได้มีการไตร่ตรองอย่างรอบคอบ เตรียมการมาดี การซื้อบ้านในปี 2565 ถือว่าเป็นเรื่องน่ายินดีและประหยัดค่าใช้จ่ายได้ดีมาก ๆ