รู้ทันกฎหมาย! รักษาที่ดินไม่ดี 10 ปีอาจถูกฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์

หลายคนคงเคยได้ยินหรือเห็นข่าวตามโทรทัศน์ในการพูดคุยหัวข้อกฎหมายการครอบครองปกปักษ์ หากอยู่อาศัยบนที่ดินของใครเกินกว่า 10 ปี เราจะมีสิทธิ์ได้ครอบครองที่ดิน กลับกันถ้าหากมีผู้อื่นเข้าอยู่อาศัย ใช้ชีวิตบนที่ดินของเรามากกว่า 10 ปี ก็มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินของเราได้เช่นกัน แต่ในความเป็นจริงแล้วตัวเราเองหรือผู้อื่นสามารถครอบครองที่ดินของอีกฝ่ายได้อย่างง่ายดายจริง ๆ หรือไม่ มีกระบวนการ ขั้นตอน และที่มา ที่ไปอย่างไร สาระอสังหา พามาทำความรู้จักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์” อย่างละเอียด

ครอบครองปกปักษ์ คืออะไร

ครอบครองปรกปักษ์ใช้กับที่ดินที่เป็นโฉนด น.ส.4 (ครุฑแดง) หมายถึง การที่บุคคลอื่นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง กล่าวคือ การอาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่น แล้วได้แสดงความเป็นเจ้าของ ประกอบกับการครอบครองที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์แปลงนั้น ๆ นั่นเอง โดยการได้กรรมสิทธิ์มาต้องอยู่ภายใต้อำนาจของศาล ซึ่งได้ตัดสินให้สามารถครอบครองที่ดินผืนนั้นได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าการที่ได้อาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่นเฉย ๆ แล้วจะได้กรรมสิทธิ์มาง่าย ๆ ทีเดียว เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์เอง ก็มีหลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์เช่นกัน

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์

1.ครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น

• เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ เท่านั้น ถึงจะเข้าข่ายการครอบครองปรปักษ์ เพราะหากเป็นเอกสารสิทธิ์หรือโฉนดประเภทอื่น จะไม่สามารถนำมาอ้างอิงกับกฎหมายการครอบครองรปรปักษ์ได้ แต่จะเข้าข่ายการโต้แย้งสิทธิ์แทน
• กรรมสิทธิ์โฉนดในปัจจุบันต้องเป็นชื่อของบุคคลอื่น

2.ครอบครองโดยสงบ

• เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของโฉนดที่ดินปัจจุบันไม่ได้เข้ามายุ่งวุ่นวาย ไล่ที่ หรือแสดงความเป็นเจ้าของ

3.เปิดเผย

• การครอบครองแบบเปิดเผย ไม่ได้หลบซ่อนตัวตน และผู้คนโดยรอบก็ต้องทราบว่าเราได้ครอบครองที่ดินปลงนี้อยู่

4.เจตนาเป็นเจ้าของ

• ครอบครองแบบแสดงความเป็นเจ้าของ ไม่ได้เช่าหรือขออยู่ ไม่ได้เข้ามาอยู่แทนใคร และไม่ได้ถูกใครจ้างเพื่อมาอยู่แทน

5.ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี

• เป็นการครอบครองตลอดระยะเวลา 10 ปี มีหลักเกณฑ์และเขื่อนไขเป็นไปตามข้อที่ 1 – 4 คือ การครองครองทรัพย์ของผู้อื่นอย่างสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ

อย่างที่ได้ทราบหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ข้างต้นแล้ว ทำให้เห็นว่าการครอบครองปกปักษ์บนที่ดินของผู้อื่นก็ไม่ใช่เรื่องง่ายสักทีเดียว ยิ่งในกรณีที่ตัวเราเองเป็นผู้ที่ต้องการครอบครองปรปักษ์บนที่ดินของผู้อื่น ก็จำเป็นต้องทำตามหลักเกณฑ์ทั้ง 5 ข้อนี้ให้ได้ก่อนทำการฟ้องร้องขอให้ศาลโอนกรรมสิทธิ์ให้ และในกรณีที่ตัวเราเองเป็นเจ้าของที่ดินก็อย่าเพิ่งชะล่าใจไป เพราะหากอีกฝ่ายหรือผู้ที่ต้องการครอบครองที่ดินของเราสามารถทำตามเขื่อนไขได้ทั้ง 5 ข้อ เมื่อไปฟ้องร้องขอให้ศาลช่วยตัดสินการโอนกรรมสิทธิ์ ตัวเราที่เป็นเจ้าของที่ดินก็มีโอกาสแพ้คดีสูงเช่นกัน (อีกฝ่ายมีโอกาสชนะคดี 90 – 100%) ดังนั้น ใครที่มีที่ดินจำนวนมาก ดูแลไม่ทั่วถึง ไม่ได้ใส่ใจดูแลหรือที่ดินอยู่ห่างไกลจากตัวเอง ก็อาจเกิดกรณีลักษณะนี้ขึ้นได้

ปัญหาแบบไหนที่ควรฟ้องร้องปรปักษ์

1.กรณีที่ซื้อที่ดินแต่เจ้าของเดิมไม่ได้โอนที่ดินให้ เช่น กรณีการซื้อที่ดินตามชุมชนห่างไกล หรือเกิดการซท่อขายที่ดินในอดีต เพราะหลายคนตกลงซื้อขายร่วมกันแต่ไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน (อาศัยความเชื่อใจซึ่งกันและกัน)

2.อยู่บนที่ดินผิดแปลง เช่น การตกลงซื้อ – ขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ผู้ซื้อกลับเข้าใจผิดคิดว่าเป็นที่ดินแปลงใกล้เคียง จึงได้ปลูกบ้านอยู่อาศัย ลงหลักปักฐานในที่ดินผืนนั้น ๆ เป็นเวลา 10 ปีไม่มีผู้ใดไล่ที่หรือทวงถาม

3.อยู่บนที่ดินของผู้อื่น เช่น การตั้งใจอาศัยอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ เพราะเข้าใจว่าไม่มีใครเป็นเจ้าของหรือไม่มีผู้ใดอยู่อาศัย (ไม่ได้ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของ) ซึ่งอยู่อาศัยอย่างเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 10 ปี และไม่มีผู้ใดคัดค้าน

ขั้นตอนการฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์

1.ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อร้องขอให้ศาลออกคำสั่งให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้ครอบครองปรปักษ์

2.นำคำสั่งศาลไปขอออกโฉนดใบใหม่ ณ กรมที่ดิน ซึ่งจะส่งผลให้โฉนดที่ดินใบเก่ากลายเป็นโมฆะและผู้ครอบคองปรปักษ์จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในโฉนดที่ดินใบใหม่

วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์จากผู้อื่น (กรณีเจ้าของที่ดิน)

1.ตรวจเช็กที่ดินบ่อย ๆ อย่างน้อย 4 ปีต่อครั้ง เพื่อให้ทราบว่าไม่มีใครลักลอบเข้ามาปลูกสร้างที่อยู่อาศัยหรือใช้สิทธิ์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมายบนที่ดินของเรา

2.รังวัดที่ดินทุก ๆ 4 ปี เพราะการรังวัดที่ดินเปรียบเสมือนการแสดงให้เห็นว่ามีการใส่ใจและหมั่นดูแลที่ดินทำกินของตนเอง อีกทั้งยังสามารถใช้การรังวัดเป็นหลักฐานในการโต้แย้งผู้ที่ฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์บนที่ดินของเราได้

3.แสดงตัวตนให้คนในพื้นที่ได้ทราบและเข้าใจว่าตัวเราเป็นเจ้าของ

4.หากให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยต้องมีการทำสัญญา เช่น สัญญาเช่า ถึงแม้ว่าจะเป็นญาติ พี่น้อง หรือผู้ที่เราสนิทใจ ก็ควรมีการทำสัญญา ป้องกันปัญหาการเอารัดเอาเปรียบกันในภายหลังด้วยวิธีฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์ได้ (ไม่มีการจ่ายค่าเช่าอย่างไรก็ควรทำสัญญาหาทราบ)

5.หากมีผู้บุกรุก หรือตั้งรกรากบนที่ดินของเรา จำเป็นต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของ โดยการเข้าแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในภายหลัง หรือร้องขอต่อศาลเพื่อมีคำสั่งให้บุคคลผู้นั้นออกจากพื้นที่ส่วนตัว

สุดท้ายนี้อาจทำให้หลายคนได้เห็นภาพชัดเจนมากขึ้น ว่าการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่ใคร ๆ ก็สามารถทำกันได้ แต่ก็ไม่ได้ถือว่าเป็นเรื่องยาก หากขาดการดูแล เอาใจใส่ในพื้นที่ของตนเอง ปล่อยปะละเลยให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยก็อาจเกิดปัญหาการฟ้องร้องกันได้ เพราะความเข้าใจผิดที่เชื่อว่าตราบใดโฉนดที่ดินยังมีชื่อเราเป็นเจ้าของก็ไม่มีผู้ใดมาใช้ประโยชน์ได้ แต่แท้จริงแล้วยังมีช่องว่างเล็ก ๆ ที่คาดไม่ถึงกันในทางกฎหมายทำให้เสียที่ดินไปฟรี ๆ ให้เห็นอยู่หลาย ๆ กรณีในปัจจุบัน