ซื้อที่ดิน ยังไงไม่ให้โดนหลอก พร้อมสอนดูโฉนด ระวางที่ดิน ตรวจราคา

ปวดหัวไหมกับเรื่องราคาที่ดินในยุคเศรษฐกิจที่อะไรก็แพง หากเราไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องก็อาจจะไม่ได้เกิดข้อสงสัยอะไรมากนัก แต่เมื่อไหร่ที่ต้องการซื้อที่ดิน เป็นคนที่อยากขายเองหรือกำลังมองหาที่ดินเพื่อการลงทุน สิ่งที่ต้องพิจารณาหลัก ๆ เลยคือเรื่องของราคาที่ต้องดูควบคู่กับทำเล อีกทั้งยังมีเรื่องการหลอกซื้อ-หลอกขายที่ต้องระมัดระวังให้ดีอีกด้วย สาระอสังหา แชร์ทริคเล็ก ๆ ในการซื้อที่ดินยังไงไม่ให้ถูกโกง แถมยังได้ทราบราคาที่ดินที่ต้องนำมาประกอบการคำนวณ ได้เข้าใจด้วยตัวเองป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบ

ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินหรือขายที่ดิน อย่างน้อยก็ยังต้องมีข้อควรรู้หรือทริคเล็ก ๆ เป็นจุดสังเกตเพื่อไม่ให้โดนหลอกหรือทำให้เสียเปรียบ ซึ่งเรื่องที่จะกล่าวถึงในวันนี้ มีทั้งการซื้อ-ขายที่ดินที่ต้องใช้การตรวจสอบโฉนดเข้ามาช่วยพิจารณา การระวางที่ดิน และรู้จักราคาการซื้อ-ขายก่อนตัดสินใจ

การซื้อที่ดินต้องดูหลังโฉนด

เอกสารสิทธิ์ที่ดินหลายประเภท และโฉนด (น.ส.4) ที่ถืออยู่เพื่อการซื้อ-ขายส่วนใหญ่จะเห็นว่าผู้ขายจะใช้สำเนา การถ่ายภาพให้ผู้ซื้อตรวจสอบ (เห็นแต่ด้านหน้า) ทำให้ไม่เห็นรายละเอียดหลังโฉนด แต่ในทางกลับกันการดูหลังโฉนดดันเป็นเรื่องสำคัญที่บ่งบอกถึงรายละเอียดและการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ ของที่ดินผืนดังกล่าว

หน้าโฉนด : บอกให้ทราบชื่อเจ้าของ ข้อมูลสำคัญต่าง ๆ เลขโฉนดที่ดิน (สามารถตรวจสอบได้บนเว็บไซต์กรมที่ดิน) จำนวนพื้นที่ ฯลฯ

หลังโฉนด : แสดงชื่อเจ้าของที่มีการซื้อที่ดิน-ขายที่ดินกันมา (ทั้งฝั่งผู้ซื้อและขาย) มีรายละเอียดผู้รับสัญญา วันที่ซื้อ – ขาย นอกจากการตรวจสอบชื่อเจ้าของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันแล้ว ยังต้องสังเกตประเภาทการจดทะเบียนที่ดินด้วย เพราะบางแปลงอาจมีการจดภาระจำยอม (การยินยอมให้บุคคลที่อยู่ในพื้นที่ตาบอดสามารถใช้พื้นที่สัญจรบนที่ดิน) รายละเอียดการเวนคืนที่ดิน (กรณีนี้อาจทำให้เนื้อที่หน้ากับหลังโฉนดไม่เท่ากันหรือถูกลดเนื้อที่จากการเวนคืน) และส่วนใหญ่ที่ดินที่มีมูลค่าสูง สามารถใช้เป็นหลักค้ำประกันกับทางธนาคารได้ ดังนั้น ต้องดูรายละเอียดเรื่องของผู้จดจำนองที่ดินและผู้ไถ่ถอน ซึ่งการซื้อที่ดินควรซื้อกับเจ้าของที่ขายกับเราโดยตรงโดยไม่ลืมตรวจเช็กรายละเอียดทั้งหมดให้ดีก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย

หมายเหตุ : หน้าโฉนดและหลังโฉนดต้องมีข้อมูลของที่ดิน เนื้อที่ จำนวนแปลงที่ตรงกัน
หลาย ๆ ครั้งมีผู้ขายที่ดินที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อดูหลังโฉนด ส่งผลให้ผู้ซื้อเกิดความสับสน กลัวการโดนหลอกขาย แต่ปัจจุบันหลายปัญหามีทางออก หากต้องการดูหลังโฉนด (กรณีที่ดินมูลค่าสูง) สามารถเข้าไปคัดโฉนดได้ ณ กรมที่ดินในพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อเป็นการตรวจสอบเพื่อความมั่นใจอีกครั้งว่ามีการจดทะเบียนอย่างไร มีการใช้ที่ดินผืนนี้ไปเพื่ออะไร ส่วนไหนบ้าง

การซื้อที่ดินทุกครั้ง ผู้ซื้อควรมีสิทธิ์ได้ทราบรายละเอียดหลังโฉนด ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่มีมูลค่าสูงหรือไม่นั่นถือว่าเป็นสิทธิ์ผู้บริโภค อาจทราบว่ามีอะไรไม่ชอบมาพากล ซึ่งการตรวจสอบก็จะช่วยให้เราทราบประวัติก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย และการได้เห็นข้อมูลหน้า-หลังโฉนดแล้ว เราก็สามารถตรวจเช็กได้อีกรูปแบบ (เช็กควบคู่กับการดูโฉนด) นั่นคือการระวางที่ดินในหัวข้อถัดไป

ระวางที่ดิน

เป็นการตรวจเช็กเอกสารสิทธิ์ให้ละเอียดอีกครั้งก่อนการซื้อ-ขายนั่นเอง ซึ่งการระวางที่ดินจะทำให้ทราบที่ดินข้างเคียงที่ติดกัน ทราบเลขที่ดิน ถนน-คลองสาธารณะ ถือเป็นการดูภาพรวมของที่ดินว่ามีทางเข้า-ออกที่สะดวกหรือไม่

ประโยชน์ของการดูระวางที่ดิน

• เห็นภาพสภาพแวดล้อมโดยรวมของที่ดินข้างเคียงทั้งหมด
• เห็นรายละเอียดนโยบายถนนเส้นที่เวนคืน ว่าตัดกับพื้นที่ที่ดินที่ต้องการซื้อ-ขายหรือไม่ จะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดินในอนาคต
• การซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน เช่น การซื้อที่ดินตาบอดเพื่อเปิดทางเข้า (ที่ดินที่ติดถนนแพง) ถือเป็นวิธีที่เกลี่ยงบให้ถูกลงเพื่อสร้างอาคารขึ้นมา การซื้อที่ลักษณะนี้ อย่างไรก็ต้องดูระวางด้วยเช่นกัน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เวลาซื้อที่ดินมูลค่าสูง ๆ มักจะเป็นทำเลที่ดินด้านในแล้วหาทางออกให้ติดถนน เหมาะสำหรับ Developer

ปัจจุบันสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของด้วยการตรวจสอบจากเว็บไซต์กรมที่ดินหรือแอปพลิเคชัน LandsMaps (ต้องดูควบคู่หลังโฉนด) นอกจากเราซื้อ-ขายที่ดินของเราเอง หรือเพื่อการซื้อที่ดินในอนาคต หาที่ดินตาบอดหรือหาซื้อที่ดินเพิ่มอย่างไรก็ควรตรวจสอบดูให้ดีให้คุ้มค่ากับราคาที่จ่ายไป

ราคาที่ดิน 3 ประเภทที่ต้องรู้ก่อนซื้อ-ก่อนขาย

1.ราคาประเมินที่ดิน

เป็นราคากลางที่กรมธนารักษ์ประเมินและกำหนดราคาส่วนนี้ออกมา (ทำทุก ๆ 4ปี ครอบคลุมทั้งประเทศ) มีไว้ใช้ในการคำนวณภาษี ค่าโอนที่ดิน ซึ่งราคาประเมินจะมีราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อ-ขายจริง เพราะหากรัฐบาลประกาศราคาประเมินเท่ากับหรือสูงกว่าจะทำให้ประชาชนเสียภาษีสูงมาก ดังนั้น เมื่อไหร่ก็ตามที่มีการซื้อ-ขายที่ดินต้องแจ้งให้ชัดเจนว่าราคาซื้อ-ขายอยู่ที่เท่าไหร่ เพื่อใช้ราคาที่สูงกว่านำไปคำนวณภาษี

2.ราคาตลาด

ราคาส่วนนี้ยังไม่ใช่ราคาซื้อ-ขายจริง ส่วนมากจะมีการใช้กับธนาคารหรือบริษัทประเมินสินทรัพย์ที่มีมาตราฐานการประเมินระดับหนึ่ง (เป็นราคาที่ใช้ในการทำนิติกรรมเป็นหลัก) ซึ่งราคาตลาดจะสูงกว่าเราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นเรื่องปกติ

3.ราคาซื้อขายจริง

ราคานี้ไม่มีตัวเลขหรือหลักการระบุที่ชัดเจน เป็นราคาที่เกิดจากความพึงพอใจระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้น ต้องใช้วิธีการตรวจสอบจากราคาที่ดินข้างเคียงที่เพิ่งมีการซื้อ-ขายกันว่าอยู่ในเรทท่าไหร่ เมื่อเปรียบเทียบกับขนาด แปลงที่สนใจซื้อ-ขาย สามารถตั้งถูกหรือแพงกว่า (ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจ) หรือตรวจสอบจารเว็บไซต์ซื้อ-ขายบ้าน ณ พื้นที่ใกล้เคียงก็ได้เช่นเดียวกัน

เพราะฉะนั้น การซื้อที่ดินหากเรายอมสละเวลาตรวจสอบให้ดีสักนิด ทั้งเรื่องโฉนด ราคาซื้อ-ขายจริงจะทำให้รู้สึกว่าไม่ถูกเอาเปรียบ ถือว่าการจ่ายเงินออกเงินไปแล้วได้สร้างคุณค่าให้กับที่ดินได้จริง และไม่มานั่งเสียใจภายหลัง ส่วนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็ต้องทำการบ้านไปหาเปรียบเทียบกันให้ได้ในราคาที่ต่ำและคุ้มกว่าราคาจากธนาคาร ทั้งหมดนี้จึงเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับคนที่มีความต้องการซื้อที่ดิน ยอมใช้เวลาศึกษาให้ดีก่อนก็เป็นสิ่งคุ้มค่ากับประโยชน์ที่ได้กลับมา ติดตามสาระเรื่องที่ดินกับสาระอสังหาครั้งหน้าที่ สาระอสังหา