มาตรการ LTV คืออะไร มีผลและเกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านอย่างไร อัปเดตล่าสุด

จะเห็นว่ามาตรการ LTV เป็นหนึ่งหัวข้อที่ถูกพูดถึงในแวดวงอสังหาฯ มาตั้งแต่ปี 2563 จากการประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้กำหนดเกณฑ์ สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ สำหรับผู้ต้องการซื้อบ้าน ในขณะเดียวกันก็เพื่อลดหนี้เสียธนาคารพาณิชย์ จนกระทั่งปี 2564 ได้มีประกาศออกมาอีกครั้ง แต่ครั้งนี้เป็นการผ่อนปรนเพิ่มโอกาสในการซื้อบ้านและให้ประชาชนได้เป็นเจ้าของบ้านกันมากขึ้น ซึ่งยังคงใช้ต่อไปสิ้นสุดวันสุดท้าย 31 ธ.ค. 2565 สาระอสังหา อธิบายเนื้อความเกี่ยวกับมาตรการ LTV คืออะไร ข้อดีการผ่อนปรนมาตรการ LTV 2565 ทำความเข้าใจก่อนกู้ซื้อบ้าน

มาตรการ LTV คืออะไร

LTV คือมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (Low To Value) ธนาคารแห่งประเทศไทยปล่อยออกมาเพื่อรักษาระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ลดความเสี่ยงให้กับธนาคารพาณิชย์ ควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้าน รวมถึงควบคุมการเก็งกำไรของนักลงทุน โดยมีระบบการให้วงเงิน คือ

• บ้านหลังที่หนึ่งสามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100 – 110%
• บ้านหลังที่สองวงเงินลดลงแต่ยังได้รับจำนวน 80 – 90%
• ส่วนการซื้อบ้านหลังที่สามสามารถกู้ได้ 70% (จ่ายเพิ่มด้วยเงินสด)

สำหรับนักลงทุนหรือใครที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สาม ต้องมีการเตรียมเงินส่วนนี้เพื่อเป็นการแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ มีเงินเก็บ มีวินัยทางการเงินที่มากพอไม่ทำให้ตนเองเป็นหนี้เสีย

ตัวอย่างการคำนวณ LTV

นายหนึ่งต้องการกู้ซื้อบ้านในราคา 2,000,000 บาท กับธนาคารแห่งหนึ่ง โดยธนาคารได้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยมี LTV ในอัตราส่วนร้อยละ 70% นาย A จะได้รับอนุมัติวงเงินกู้เท่าไหร่?

ปลดล็อคมาตรการ LTV มีข้อดีอย่างไร

เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2563 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาประกาศคลายมาตรการ LTV ทำให้คนที่เคยซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สาม ซึ่งต้องใช้เงินดาวน์ 10 – 30% ปัจจุบันสามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100% ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไป แน่นอนว่ามาตรการดังกล่าวเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้มีเงินหมุนเวียนเข้ามาในระบบ ซึ่งเป็นมาตรการชั่วคราวเท่านั้น สิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค. 2565 (ปี 2566 ต้องรอประกาศอีกครั้ง)

มาตรการ : ผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันมีเพดาน LTV ที่ 70-90% ถึงสิ้นปี 2565 สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (รวมถึงการ refinance และสินเชื่อ Top-Up)

ประโยชน์ : กระจายเม็ดเงินใหม่และพยุงการจ้างงานผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่มีสัดส่วนกว่า 9.8% ของ GDP และมีการจ้างงานรวมประมาณ 2.8 ล้านคน

ความเสี่ยง : (1) การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำและสถาบันการเงินยังมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ดี (2) สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ซ้ำเติมปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทย เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่สินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครคิด

ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนมาตรการ LTV คือใคร

• นายทุน / นักลงทุน
• กลุ่มคนซื้อบ้านหลังแรก
• กลุ่มคนที่มีศักยภาพ / มีฐานะทางการเงิน
• กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer)

ไขข้อสงสัย (เบื้องต้น) เกี่ยวกับมาตรการ LTV

1.เหตุผลการผ่อนปรนมาตรการเป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565?

: การผ่อนคลายมาตรการ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งทางธปท. มีการประเมินว่า ในระยะเวลาอีก 1 ปีข้างหน้า เศรษฐกิจไทยจะอยู่ในช่วงทยอยฟื้นตัว ประกอบกับสถาบันการเงิน (สง.) ยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีจำกัด

2.การผ่อนคลายมาตรการจะทำให้เกิดการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นหรือไม่?

: เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวได้ช้า คาดว่าการเก็งกำไรอาจอยู่ในระดับที่ต่ำ ส่วนธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ เองก็มีเกณฑ์การพิจารณาสนเชื่อที่เข้มงวดขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีศักยภาพในการชำระเงินต่ำ

3.มาตรการนี้ มีผลบังคับใช้เมื่อไหร่ มีผลย้อนหลังสำหรับผู้ที่กู้สินเชื่อไปแล้วหรือไม่?

: มีผลบังคับใช้เมื่อ 20 ต.ค. 2564 – 31 ธ.ค. 2565 สำหรับผู้ที่ทำสัญญาไปแล้วจะไม่มีผลย้อนหลัง

4.ธนาคารแห่งประเทศไทย เน้นช่วยเหลืออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักหรือไม่?

: การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้เพื่อกระตุ้นกิจกรรมเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น รับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เพื่อเพิ่มอัตราการจ้างงาน มาตรการนี้เป็นหนึ่งในหลาย ๆ มาตรกรเพื่อช่วยเหลือธุรกิจและหนี้ครัวเรือนจากสถานการณ์ VOVID 19

ปัจจุบันมาตรการ LTV ช่วยเพิ่มโอกาสให้หลายคน รวมถึงใครที่กำลังสร้างตัวได้มีโอกาสกู้ซื้อบาน เต็มวงเงิน 100% และยังเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามอีกด้วย แต่อย่างไรก่อนกู้เงินก้อนใหญ่ก็ควรประเมินความสามารถในการผ่อนกันอย่างรอยคอบ คำนวณดอกเบี้ยบ้านและความเสี่ยงต่าง ๆ ที่อาจเกิดเป็นปัญหาทางการเงินกับเราในอนาคต เพราะหนี้บ้านหนึ่งหลังเป็นหนี้สินที่มีจำนวนเงินสูง ระยะเวลาผ่อนยาวนาน อาจทำให้เกิดเป็นหนี้เสียได้