สัญญาเช่าที่ดิน และรายละเอียดที่ควรรู้ก่อนเช่า-ปล่อยเช่า (ดาวน์โหลดฟอร์มฟรี)

อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการทำกำไรจากที่ดิน อยากเริ่มต้นธุรกิจด้วยการเช่า/ให้เช่าที่ดิน สาระอสังหา บอกเล่าบทความที่จะสร้างความเข้าใจให้นักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นผู้ปล่อยเช่าหรือเป็นผู้เช่าที่ดิน อย่างไรก็ต้องรอบคอบในเรื่องการทำสัญญาเพื่อป้องกันมิจฉาชีพและเป็นสิทธิ์ในการปกป้องทรัพย์ตามกฎหมายของตนเอง

สัญญาเช่าที่ดินเป็นการทำสัญญาลักษณะไหน รูปแบบใด

สัญญาเช่าที่ดิน (Land Lease Agreement) เป็นแบบฟอร์มสัญญาเช่าที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” ตกลงถึงการอนุญาตเข้าใช้ทรัพย์สินหรือที่ดิน โดยจะรับผลตอบแทนเป็น “ค่าเช่า” แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1.สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

หมายถึงการทำสัญญาช่วงระยะเวลาที่เช่าน้อยกว่า 3 ปี ซึ่งกฎหมายระบุว่าผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาร่วมกันได้เอง ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเช่าที่สำนักงานที่ดิน

สาระสำคัญของการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

1. ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถตกลงทำสัญญาร่วมกันด้วยตัวเองได้
2. จำเป็นต้องระบุรายละเอียด ข้อมูลของผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างชัดเจน
3. มีการระบุอัตราค่าเช่า/ค่าตอบแทนให้ชัดเจน
4. รายละเอียดของช่วงระยะเวลาในการเช่า เริ่มเช่าเมื่อไรและสิ้นสุดเมื่อไร
5. เงื่อนไขและข้อตกลงต่าง ๆ
6. ลงรายมือชื่อ (ลายเซ็น) ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าด้วยตัวเอง

2.สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

เป็นสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป และต้องจดทะเบียนร่วมกัน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น (ไม่สามารถตกลงร่วมกันเองได้) ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนี้ก็ต้องมีการกรอกข้อมูลให้ชัดเจนเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น แต่จะสามารถแบ่งแยกออกไปได้อีก 2 ประเภท ที่เอื้อประโยชน์ทั้งต่อผู้เช่าและผู้ให้เช่า ขึ้นอยู่กับการตกลงและพูดคุยร่วมกันว่าสะดวกทำสัญญารูปแบบใด

2.1สัญญาเช่าแบบธรรมดา

มีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ซึ่งแน่นอนว่าผู้เช่าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทได้ ยกตัวอย่างเช่น ผู้เช่าเสียชีวิตลงในขณะที่สัญญาเช่ายังมีผลบังคับใช้หรือสัญญายังไม่จบลง สิทธิ์การใช้ประโยชน์บนที่ดินไม่สามารถถ่ายโอนให้แก่ทายาทได้

กรณีที่เกิดการฟ้องร้อง ผู้ประสงค์ต้องการฟ้องร้องต้องมีสัญญาเช่าที่ดินที่ทำร่วมกัน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น เจ้าของอาคารต้องการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าที่ดิน จำเป็นต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ทำร่วมกัน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

2.2สัญญาเช่าต่างตอบแทน

คือ สัญญาเช่าที่ไม่เพียงแค่รับผลตอบแทน/ค่าเช่าเท่านั้น แต่มีเงื่อนไขพิเศษอื่น ๆ เช่น ค่าหน้าดิน เวลาการก่อสร้างที่เกิดบนที่ดิน ซึ่งหากหมดระยะเวลาการเช่า ทรัพย์จะตกไปเป็นของผู้ให้เช่า เป็นต้น

ซึ่งข้อดีของสัญญาเช่าต่างตอบแทน ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตขณะที่สัญญาเช่าที่ดินยังมีผลบังคับใช้ สิทธิ์สามารถส่งต่อไปยังทายาทให้สามารถดำเนินการหรือทำประโยชน์บนที่ดินได้อยู่ ส่วนเรื่องของค่าใช้จ่ายในการสร้างสิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน การซ่อมแซม/ต่อเติมบ้าน-อาคารก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่าทั้งหมด กลับกันหากหมดสัญญาเช่าที่ดินแล้ว สิ่งปลูกสร้าง ตัวอาคารต่าง ๆ จะตกเป็นของผู้ให้เช่านั่นเอง

ตัวอย่างสัญญาเช่าที่ดิน (ดาวน์โหลดฟอร์มใช้ฟรี)

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าที่ดิน คลิก

ตัวอย่างการคำนวณราคาปล่อยเช่ากรณีทำสัญญาเช่าระยะยาว

1.ศึกษาราคาตลาดของที่ดินแปลงนั้น ๆ คือ ราคาสำหรับขายของที่ดินบริเวณใกล้เคียง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน 3 ไร่ จำนวน 500 ตร.ว. = 1,500 ตร.ว ทำเลนั้น ๆ ราคาที่ดินอยู่ที่วาละ 300,000 บาท ดังนั้น 300,000 x 1,500 ตร.ว. = 450,000,000 ล้านบาท

2.เมื่อได้ราคาตลาด ณ ปัจจุบันแล้ว นำ 40-60% x 450,000,000 เท่ากับราคาค่าเช่าที่ต้องการปล่อยในระยะเวลา 20-30 ปี ยิ่งปล่อยเช่าช่วงระยะเวลายาวนานเท่าไหร่ ผู้ปล่อยเช่าควรได้รับผลตอบแทนสูงขึ้น เพราะการที่ไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเองได้ ณ ขณะนั้น เป็นเวลานานเท่าไหร่ก็ควรได้รับค่าเช่าหรือผลตอบแทนสอดคล้องกับระยะเวลา เช่น 50% x 450,000,000 = 225,000,000 (กรณีเช่า 30 ปี นำ 225,000,000 / 30 = 7,500,000 บาทต่อหนึ่งปี)

3.นำราคาผลตอบแทน/ค่าเช่าที่ควรได้รับรายปี 7,500,000 / 12 = 625,000 บาทต่อเดือน

ถึงแม้ไม่ใช่การขายหรือการซื้อที่ดิน แต่เมื่อไหร่ที่ตัวเราเป็นผู้ปล่อยเช่าด้วยตัวเอง ก็มีอีกหนึ่งศัพท์ที่จำเป็นต้องทำความเข้าใจอีกคำ นั่นคือ “การเช่าช่วง” การที่ผู้เช่านำทรัพย์นั้น ๆ ไปปล่อยให้บุคคลที่สามเช่า จำเป็นต้องเขียนระบุรายละเอียดลงในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องความเข้าใจผิดหรือการรับ-แบ่งผลประโยชน์ต่าง ๆ ในอนาคต

เพราะฉะนั้น การทำสัญญาเช่าที่ดิน หรือแม้แต่การทำสัญญาเช่าใด ๆ ก็ตามต้องมีความละเอียด เพราะหากเกิดประเด็นหรือกรณีที่มีการฟ้องร้อง สัญญาเช่านี้เองที่จะถูกนำไปใช้เป็นหลักฐานสำคัญในชั้นศาล