top

นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้ เลือกสัญญานายหน้าแบบไหนที่เหมาะกับเรา

การเงิน-การลงทุน การซื้อ-ขายอสังหาฯ นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้ เลือกสัญญานายหน้าแบบไหนที่เหมาะกับเรา
นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้ เลือกสัญญานายหน้าแบบไหนที่เหมาะกับเรา

นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้ เลือกสัญญานายหน้าแบบไหนที่เหมาะกับเรา

สำหรับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ทั้งเจ้าของทรัพย์และนายหน้าจำเป็นต้องมีการทำสัญญาระหว่างกันนั่นก็คือ “ สัญญานายหน้า ” ซึ่งเป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน ช่วยสร้างความชัดเจนในเรื่องของกระบวนการทำงานและยังเป็นสัญญาที่ระบุข้อตกลงร่วมกันในส่วนของค่าตอบแทนที่เกิดจากความยิมยอมของทั้งสองฝ่ายอีกด้วย วันนี้ สาระอสังหา นำความรู้เกี่ยวกับสัญญานายหน้าระหว่าง สัญญานายหน้าแบบเปิด และ สัญญานายหน้าแบบปิด มาอธิบายให้เห็นถึงข้อแตกต่าง เพื่อสร้างความเข้าใจให้นักลงทุนมือใหม่ได้เห็นถึงความสำคัญของการทำสัญญาที่สามารถนำไปประกอบกธุรกิจได้ในอนาคต

สัญญานายหน้า คืออะไร

สัญญานายหน้า คือ สัญญาต่างตอบแทนในรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของทรัพย์ได้ทำไว้กับนายหน้า เพื่อให้นายหน้าได้ไปปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้เสนอขายแก่ผู้ซื้อจนทำให้เกิดการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้นได้ ซึ่งสัญญานายหน้านั้นจะผูกพันระหว่างเจ้าของทรัพย์และนายหน้า ทำให้ฝ่ายที่เป็นผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าเมื่อทำหน้าที่สำเร็จหรือปิดการขายได้

สัญญานายหน้า มีกี่ประเภท อะไรบ้าง?

การทำสัญญานายหน้าเป็นการทำเพื่อให้เจ้าของทรัพย์และนายหน้ามีความเข้าใจที่ตรงกันทั้งในส่วนของระยะเวลา ขั้นตอนการทำงาน รวมไปถึงข้อตกลงในส่วนของค่าตอบแทน แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ๆ ได้แก่ สัญญาเปิดและสัญญาปิด

สัญญานายหน้าแบบปิด (Exclusive Contract)

คือ สัญญาที่มอบหมายให้มีบุคคลหรือนายหน้าเป็นผู้ดูแลการขาย การทำการตลาดและขายอสังหาริมทรัพย์เพียงคนเดียว หากนายหน้าผู้นี้ปิดการขายได้ ก็จะได้รับค่าตอบแทนแต่เพียงผู้เดียว ซึ่งสัญญาประเภทนี้จะเหมาะสำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ไม่มีเวลาพาลูกค้าไปเยี่ยมชมทรัพย์ โดยจะมีนายหน้าเป็นผู้ให้รายละเอียดและจัดเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องในทางกฎหมายให้ทั้งหมด
สัญญานายหน้าแบบปิดมีระยะสัญญาที่แตกต่างกัน เริ่มตั้งแต่ 3 เดือน 6 เดือน ไปจนถึง 1 ปี โดยส่วนใหญ่แล้วนายหน้าและเจ้าของทรัพย์จะนิยมทำสัญญาร่วมกันเป็นเวลา 1 ปี ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาฯ ราคา ความต้องการในท้องตลาด รวมถึงเป็นการให้เวลานายหน้าได้เก็บข้อมูล ถ่ายรูปทรัพย์เพื่อนำไปทำการตลาดให้สินค้าเป็นที่รู้จักของผู้คนภายนอก

ข้อดี

  • ผู้เป็นนายหน้าจะชอบสัญญาแบบปิดเพราะสามารถทุ่มเทและลงทุนทำการตลาดไปอย่างเต็มที่จนกว่าจะหมดสัญญา และเมื่อสามารถปิดการขายได้ ก็จะได้รับรับค่าตอบแทน (Commission) โดยที่ไม่จำเป็นต้องแข่งขันกับนายหน้าเจ้าอื่น
  • ในกรณีที่ทรัพย์ คือ บ้าน การทำสัญญาแบบปิดจะช่วยประหยัดเวลาเจ้าของทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียเวลาเปิดบ้านให้ลูกค้าชมบ่อย ๆ เพราะนายหน้าจะทำการเก็บข้อมูลอย่างละเอียดก่อนทำการตลาด (ในกรณีที่เจ้าของทรัพย์ไม่ได้อาศัยอยู่บ้านที่ต้องการขาย)
  • เจ้าของทรัพย์สามารถมั่นใจในความเป็นมืออาชีพของนายหน้าให้ดำเนินขั้นตอนต่าง ๆ ได้ ตัวอย่างเช่น การขอสินเชื่อและเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย รวมไปถึงเทคนิคทำการตลาด เป็นต้น
  • เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องตอบคำถามนายหน้าหลาย ๆ เจ้า
  • หากนายหน้าไม่สามารถปิดการขายภายในระยะเวลาที่กำหนดได้ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา เจ้าของทรัพย์มีสิทธิ์ที่จะไม่จ่ายค่าดำเนินการใด ๆ

ข้อเสีย

  • หากนายหน้าที่ทำสัญญาไม่มีความเป็นมืออาชีพ อาจส่งผลให้เจ้าของทรัพย์เสียโอกาสในการขายทรัพย์ตลอดระยะเวลาตามสัญญา
  • หากเจ้าของทรัพย์ขายทรัพย์ได้ด้วยตนเอง เช่น กรณีที่มีคนรู้จักติดต่อซื้อโดยตรงกับเจ้าของทรัพย์ แต่ก็ยังต้องมีการเสียค่าตอบแทนให้กับนายหน้า เนื่องจากมีการทำสัญญาแต่งตั้งให้นายหน้าปฏิบัติหน้าที่ลงทุนและทำการตลาดตลอดระยะสัญญา

สัญญานายหน้าแบบเปิด (Non-Exclusive Contract)

คือ สัญญาลักษณะฝากขายแบบไม่มีข้อผูกมัด เป็นการเปิดโอกาสให้ทั้งเจ้าของทรัพย์หรือนายหน้าท่านใดก็ได้ขายทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน หากเจ้าของทรัพย์ขายได้เองจะไม่มีการจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า แต่จะมีการจ่ายก็ต่อเมื่อเป็นการซื้อขายผ่านนายหน้าผู้ที่ปิดการขายได้เท่านั้น ในขณะเดียวกันที่นายหน้าท่านอื่นปฏิบัติหน้าที่ขายอสงัหาฯชิ้นเดียวกันแต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ ก็เท่ากับว่าจะไม่ได้รับค่าแรงหรือค่าคอมมิชชั่นใด ๆ

ข้อดี

  •  เจ้าของทรัพย์จะมีความสบายใจเนื่องจากมีนายหน้าอสังหาฯ หลายเจ้าที่ปฏิบัติหน้าที่หาลูกค้าให้ อีกทั้งเจ้าทรัพย์ยังสามารถทำการขายได้เอง (กรณีที่เจ้าทรัพย์สะดวกพาลูกค้ามาชมบ้าน)
  • หากเจ้าของทรัพย์มีความรู้ในเรื่องของการทำการตลาด การลงทุนต่าง ๆ เข้าใจเรื่องกฎหมายและการจัดเตรียมเอกสารก็สามารถเลือกทำสัญญาแบบเปิดกับตัวแทนการขายได้
  •  หากเจ้าของทรัพย์ขายทรัพย์ได้ด้วยตนเองก็ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้าท่านอื่น

ข้อเสีย

  • นายหน้าอาจจะไม่ทุ่มเทและลงทุนอย่างเต็มที่ในการวางแผนทำการตลาดเพราะกลัวว่าจะเสียเงินและเสียแรงเปล่า
  • กรณีที่ทรัพย์ คือ บ้าน เจ้าของทรัพย์ต้องมีเวลาเปิดบ้านหรือถ้ามีการฝากบ้านไว้กับใคร ผู้นั้นจำเป็นต้องมีเวลาว่างพูดคุยกับนายหน้าทุกเจ้าที่พาลูกค้าเข้ามาชมบ้าน

 

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่า “สัญญานายหน้า” เป็นสัญญาที่ระบุข้อตกลงต่าง ๆ ระหว่างเราที่เป็นเจ้าของทรัพย์กับนายหน้าอสังหาฯ นายหน้าที่ดิน ผู้เป็นตัวแทนขายที่ดิน สำหรับใครที่เป็นนักลงทุนมือใหม่ได้เข้ามาอ่านบทความและเกิดความเข้าใจในระดับหนึ่งแล้ว ก็สามารถนำเงื่อนไขสัญญานายหน้าทั้ง 2 ประเภท พิจารณาใช้ตามความถนัดของตนเอง แต่ถ้าหากยังมีประสบการณ์ลงทุนไม่มากนักหรือต้องการขายทรัพย์แต่ไม่สะดวกขายด้วยตัวเอง ก็สามารถเลือกทำสัญญาแบบปิดเพื่อให้นายหน้าผู้นั้นเป็นผู้ดูแลเรื่องการขายให้ ทั้งนี้นักลงทุนแต่ละคนก็ต่างมีเทคนิคและกลยุทธ์ที่ไม่เหมือนกัน สามารถเลือกทำสัญญาที่เป็นไปตามทิศทางหรือแผนการขายของตนเองได้ แล้วกลับมาพบกับบทความใหม่ สาระดี ๆ ที่นี่ สาระอสังหา.com

About author

เป็นนักการตลาดออนไลน์ เสพติดข่าวสาร กฎหมาย สังคม เศรษฐกิจโลกและแวดวงอสังหาฯ เชื่อว่าเรื่องราวที่ได้รู้มีบทเรียนชีวิตแฝงอยู่ให้เราเสมอ

หมวดหมู่