9 ส่วนสำคัญและข้อควรระวังในสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมดาวน์โหลดไฟล์

ก่อนที่เราจะซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ อย่างไรก็ต้องทำสัญญาก่อน สัญญาจะซื้อจะขาย สาระอสังหานำบทความเล่าถึงความหมายและความสำคัญ พร้อมยกตัวอย่างแบบฟอร์มการเขียนหนังสือสัญญาอย่างละเอียด

เมื่อเราต้องการซื้อ-ขายอสังหาฯ ไม่ว่าประเภทไหนก็ตาม อย่างน้อยก็ต้องดำเนินการเผื่อเวลา เพราะเป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่ไม่สามารถดำเนินการทุกอย่างเสร็จสิ้นได้ภายในวันเดียว ต้องใช้ระยะเวลาการเตรียมตัว เตรียมเอกสาร และค่าใช้จ่ายทั้งหมด ซึ่งมี ‘หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย’ นี้เอง ที่เป็นหลักประกันในระหว่างระยะเวลานี้ สร้างความมั่นใจให้ผู้ขาย ว่าผู้จะซื้อจะไม่เปลี่ยนใจไปเสียก่อน หรือทางฝั่งผู้ขายจะไม่นำที่ดินผืนนี้ขายให้กับผู้อื่น นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนด รายละเอียดต่าง ๆ ระบุให้รู้ว่าจะมีการซื้อ-ขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ให้จริง ๆ ในภายหลัง

การซื้อ-ขายอสังหาฯ บ้าน ที่ดิน ฯลฯ จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ถูกกำหนดไว้ในกฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา (4)(5)(6) ว่าการซื้อขายอสังหาฯ หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ถือเป็นโมฆะ (บังคับไม่ได้) ดังนั้น การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย หมายความว่าการทำสัญญาไว้เบื้องต้น เพื่อนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน จึงถือว่ามีอำนาจการทำสัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย

9 ส่วนสำคัญในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

1.ประเภทของสัญญา ระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน บ้าน คอนโดฯ ที่ดิน หรือบ้านและที่ดิน

2.สถานที่ วัน/เดือน/ปีจัดทำสัญญา หากเกิดเหตุการณ์ฟ้องร้องขึ้นมา ศาลจำเป็นต้องใช้วัน/เวลา/สถานที่ เป็นหลักฐานเพื่อพิจารณาอายุความ

3.ข้อมูลของคู่สัญญา (ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย) ชื่อ-สกุล เบอร์โทรศัพท์และที่อยู่ที่ติดต่อได้ ต้องระบุให้ชัดเจนว่าใครคือผู้จะซื้อ และใครคือผู้จะขาย

4.รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ ที่จะทำการซื้อ-ขาย เช่น เลขที่ที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน เอกสารสิทธิ์ ที่ตั้ง เนื้อที่ เป็นต้น

5.ราคาที่จะซื้อ-ขาย และชำระเงิน ราคารวมของทรัพย์และการแบ่งงวดเพื่อจ่ายให้ครบ

6.ข้อกำหนดและข้อตกลงต่าง ๆ ในสัญญา เช่น ข้อกำหนดในการเข้าใช้ประโยชน์ที่ดิน

7.ข้อกำหนดเกี่ยวกับการผิดสัญญา เช่น ฝ่ายใดผิดสัญญาหรือไม่ทำตามสัญญาจะมีบทลงโทษด้านใดบ้าง โทษฟ้องร้อง-ปรับจำนวนเท่าไหร่ การเรียกร้องค่าเสียหายเมื่ออีกฝ่ายผิดสัญญา

8.ข้อกำหนดและเงื่อนไขอื่น ๆ เพิ่มเติม ข้อกำหนดที่ทั้งสองฝ่ายเห็นตรงกัน เช่น การยกเลิกสัญญา การขยายระยะเวลาในสัญญา เป็นต้น

9.คำรับรองและการเซ็นชื่อ รับรองความถูกต้องของสัญญา เช่น รับรองว่าทั้งสองฝ่ายได้อ่านเข้าใจ เห็นร่วมกัน และมีการเซ็นรับรองครบสมบูรณ์ (ผู้ซื้อ/ผู้ขาย/พยาน)

ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินโครงการ : คลิก

ดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน : คลิก

ดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด : คลิก

การเขียนสัญญาใด ๆ ก็ตาม ควรกรอกข้อมูลให้ถูกต้องและชัดเจนโดยใช้ภาษาเขียน เพราะหากใช้ภาษาพูดในการกรอกข้อมูลที่เป็นทางการ อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิด เข้าใจคลาดเคลื่อน หรือเข้าใจไม่ตรงกัน จนเกิดปัญหาระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายทรัพย์ในภายหลังได้

ข้อควรระวังในการเขียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

• จำเป็นต้องกรอกรายละเอียดต่าง ๆ และลงรายมือชื่อในสัญญาด้วยปากกาหมึกสีเดียวกันเท่านั้น (เขียนตั้งแต่ต้นจนจบ) เพราะหากใช้ปากกาหมึกต่างสี เมื่อเกิดคดีฟ้องร้องขึ้นมา ศาลจะพิจารณาได้ยาก แล้วอาจถูกมองว่าเพิ่มข้อความขึ้นมาในภายหลังได้
• ทบทวนสัญญาและอ่านรายละเอียดอย่างรอบคอบก่อนทำการลงรายมือชื่อ เพราะหลังจากลงรายมือชื่อเสมือนเรายอมรับข้อตกลงในสัญญา ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ทันที
• การลงรายมือ ชื่อ ไม่ควรใช้ลายเซ็น ควรเขียนชื่อ-นามสกุลจริง (ทั้งสองฝ่ายและพยาน) เพราะจากลายเซ็นเป็นสิ่งที่พิสูจน์ได้ยาก
• เพื่อความเป็นธรรม ควรมีพยานจากทั้งสองฝ่ายมาร่วมทำสัญญาด้วย เพราะเมื่อเกิดการฟ้องร้อง ศาลต้องเบิกตัวพยานในการสอบปากคำ ซึงหากมีพยานที่มาจากฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่ง (เพียงฝ่ายเดียว) ก็จะทำให้อีกฝ่ายเสียเปรียบได้นั่นเอง

การทำสัญญาใด ๆ ก็ตาม ในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องที่สำคัญมาก ๆ ถือเป็นหลักฐานที่นำมาใช้ในการพิจารณาคดีเมื่อเกิดการฟ้องร้องได้ และสัญญาจะซื้อจะขาย ควรจัดทำด้วยตัวเอง เพราะนอกจากไม่สิ้นเปลืองเงินแล้วยังเกิดความเข้าใจในลายละเอียดต่าง ๆ ทั้งฝั่งตัวเราและอีกฝ่ายด้วย