รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ทำไม Refinance แล้วดอกเบี้ยถูกลง ฉบับสรุปปี 2566

สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนกู้ซื้อบ้าน นอกจากต้องศึกษาเรื่องดอกเบี้ยบ้าน คำนวณผ่อนบ้านแล้ว ยังมีการรีไฟแนนซ์บ้านอีกหนึ่งเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญไม่น้อยกว่าเรื่องอื่น ๆ เป็นประโยชน์ให้ทั้งผู้กำลังจะกู้และผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่ สาระอสังหา แชร์ทุกประเด็นที่คนผ่อนบ้านควรรู้ ครบ 3 ปี อยากได้ดอกเบี้ยต่ำแบบเดิมต้องทำอย่างไร มาเริ่มกันที่การสร้างความเข้าใจในองค์ประกอบที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์

โดยทั่วไปหลักการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เรากู้เพื่อมาผ่อนจ่ายค่าบ้านนั้น ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งจะมีวิธีคิดอัตรดอกเบี้ยอยู่ด้วยกัน 2 แบบ ได้แก่

1. อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate)
   คือ ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยในจำนวนที่ตกลงและมีการระบุไว้ในสัญญา ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารอนุมัติให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3% ต่อปี นั่นหมายความว่าธนาคารไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยเราได้มากกว่าจำนวนดังกล่าว ดังนั้น การคิดดอกเบี้ยแบบคงที่จะทำให้เราสามารถวางแผนการเงินและกำหนดดอกเบี้ยแบบตายตัวได้
   
2. คิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating /rate)
   คือ ดอกเบี้ยที่เรากู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมา จะสามารถเปลี่ยนแปลงตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด (Bank of Thailand) หรือตามที่ธนาคารนั้น ๆ กำหนด โดยดอกเบี้ยต่าง ๆ จะแปรเปลี่ยนเป็นงวด ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารแห่งนั้น ซึ่งดอกเบี้ยลักษณะนี้จะมีการอ้างอิงตามค่า MRR MLR MORโดยปกติแล้วหากเราทำธุรกรรมกู้ซื้อบ้านกับธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ทางธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น แต่หลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไป ธนาคารจะทำการคิดดอกดบี้ยแบบลอยตัว นั่น จึงเป็นเหตุผลให้ผู้คนส่วนใหญ่เลือกรีไฟแนนซ์เพื่อการจ่ายดอกเบี้ยที่ถูกลงนั่นเอง
   

การรีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร

รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การยื่นขอสินเชื่อก้อนใหม่หลังปีที่ 3 จากธนาคารใหม่ที่เงื่อนไขดีกว่า เป็นการเปลี่ยนหนี้ก้อนเดิมให้เป็นหนี้ก้อนใหม่ทั้งก้อน พิเศษตรงที่สามารถทำให้เรากำหนดกลยุทธ์และวิธีการในการผ่อนชำระสินเชื่อได้ด้วย ยกตัวอย่างเช่น จากเดิมยอดสินเชื่อยอู่ที่ 1 ล้านบาท ผ่อนชำระ 10 ปี โดยมีการจ่ายเป็นจำนวน 7,000 บาทต่อเดือน หากมีการรีไฟแนนซ์บ้านเกิดขึ้นสามารถกำหนดให้สินเชื่อก้อนใหม่มีระยะเวลาที่สั้นลงและจ่ายเพิ่มขึ้นได้ ดังนั้น การผ่อนชำระที่มากขึ้นและระยะเวลาที่ลดลงจะช่วยให้หนี้ที่มีอยู่หมดไวขึ้น

การรีไฟแนนซ์กับการผ่อนบ้านเกี่ยวข้องกันอย่างไร

การผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยบ้านโดยปกติจะคงที่ 3 ปีแรกหรือถูกช่วง 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากปีที่ 3 จะเปลี่ยนเป็นการเก็บดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งค่าเฉลี่ยโดยปกติอยู่ที่ 6-7% นั่นหมายความว่าต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น 2-3 เท่า การรีไฟแนนซ์จึงเป็นเหตุผลให้ผู้คนส่วนใหญ่เลือกรีไฟแนนซ์เพื่อการจ่ายดอกเบี้ยที่ถูกลงนั่นเอง

อยากผ่อนชำระต่อเดือนให้น้อยลง เช่น การผ่อนธนาคารมาแล้ว 3 ปี (หนี้เต็ม 1 ล้านบาท) หลังจากนั้นเหลือเงินต้นประมาณ 748,000 บาท สามารถยื่นขอรีไฟแนนซ์ในยอดคงเหลือข้างต้น ยืดระยะเวลาการกู้ให้นานขึ้นได้และสามารถทำให้ราคาผ่อนชำระต่อเดือนลดลง ช่วยให้ใครหลายคนวางแผนการเงินได้เมื่ออายุเพิ่มขึ้น หรือเลือกผ่อนไวด้วยการเพิ่มจำนวนเงินนั่นเอง

หมายเหตุ : ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

ค่าใช้จ่ายและเอกสารสำหรับการรีไฟแนนซ์บ้าน

คำนิยามของการ รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การยื่นสินเชื่อกับธนาคารใหม่ ซึ่งแตกตต่างจากการรีเทนชัน (Retention) ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงมีค่าใช้จ่ายและเอกสารที่ต้องเตรียมใหม่อีกครั้งในการดำเนินการ

ค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์

1. ค่าประเมินราคาทรัพย์ ธนาคารส่งตัวแทน (Outsource) ประเมินทรัพย์อีกครั้ง ให้ทราบราคาประเมิน ณ ช่วงเวลาในการขอรีไฟแนนซ์มีมูลค่าเท่าไหร่ เพื่ออนุมัติวงเงินสินเชื่อได้อย่างถูกต้อง (ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคาร)
2. ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ใหม่ อัตรา 0-3% ของวงเงินที่ปล่อยกู้ (ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคาร)
3. ค่าจดจำนอง มีการจดจำนอง ณ กรมที่ดินใหม่ ซึ่งในปัจจุบันรัฐบาลมีนโยบายลดค่าโอน-จดจำนองเหลือที่ 0.01% ของยอดสินเชื่อใหม่ (ค่าโอน-ค่าจดจำนองในช่วงราคาทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท)
4. ค่าอากรแสตมป์ โดยปกติคิดในราคา 0.05% ของยอดสินเชื่อใหม่
5. ค่าทำประกันหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารว่ามีการกำหนดข้อตกลงอยย่างไร
6. เรียกค่าปรับ (กรณีที่ผ่อนชำระกับธนาคารเดิมไม่ครบ 3 ปี) คิดเป็นอัตรา 0.3% ของวงเงินกู้

หมายเหตุ : ควรผ่อนชำระกับธนาคารเเดิมให้ครบกำหนดระยะเวลา 3 ปีก่อน จึงทำการรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ เพื่อเป็นการป้องกันเครดิตตนเองและประหยัดเงินในกระเป๋าด้วยนั่นเอง

เอกสารในการรีไฟแนนซ์

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้านทุกหน้า
3. เอกสารรับรองการเปลี่ยนชื่อ-สกุล
4. ทะเบียนสมรส สำหรับกรณีกู้ร่วมจำเป็นต้องเพิ่มเอกสารทะเบียนสมรสเข้ามายืนยัน
5. กรณีพนักงานประจำ
   – สลิบเงินเดือน (เดือนล่าสุด) และหนังสือรับรองเงินเดือนที่มีอายุไม่เกิน 3 เดือน
   – Statement ออมทรัพย์อย่างต่ำ 6 เดือน
6. กรณีเจ้าของกิจการ
   – ทะเบียนการค้า ทะเบียนบริษัทหรือทะเบียนห้างหุ้นส่วน
   – หลักฐานการเสียภาษีเงินได้จากกรมสรรพากร (เอกสารสำคัญ)
7. เอกสารอื่น ๆ เช่น สัญญาเงินกู้ (ฉบับเก่า) สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือน.ส.3 หนังสือกรรมสิทธิ์อาคารชุด ฯลฯ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

อัปเดตอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน ประจำเดือน มิถุนายน 2566

ดังนั้นใครที่วางแผนกำลังรีไฟแนนซ์ ควรเตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อม ศึกษาเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร และไม่ลืมพูดคุยกับธนาคารเดิมเพื่อขอสรุปยอดหนี้และระยะเวลาคงเหลือ เพื่อหลังจากนี้ทางธนาคารใหม่จะทำการประเมินว่าสามารถปล่อยสินเชื่อให้เราได้เงินเป็นจำนวนเท่าไหร่ในยอดรีไฟแนนซ์ใหม่ รวมถึงการดำเนินการเปลี่ยนชื่อและโอนกรรสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน เท่านี้ก็เป็นการเสร็จสิ้นกระบวนการรีไฟแนนซ์บ้าน