ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี วิธีประมูลบ้านมือสองต้องทำอย่างไร?

การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีถือเป็นทางเลือกเพื่ออยู่อาศัย ในขณะเดียวกันก็เป็นทางเลือกเพื่อการลงทุนที่น่าสนใจ สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านมือสอง ทรัพย์สินรอการขาย ทรัพย์ขายทอดตลาด ทำเลดีในราคาที่จับต้องได้ โครงสร้างและอายุบ้านยังสามารถพัฒนาต่อหรือ รีโนเวทบ้านขายได้ แน่นอนว่าเพียงความสนใจอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอที่จะลงมือทำ สารอสังหา ชวนมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพย์จากกรมบังคับคดี การเตรียมตัวและเตรียมเงินก่อนประมูลทรัพย์ รวมถึงขั้นตอนต่าง ๆ ก่อนโอนกรรมสิทธิ์

ทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี คืออะไร

ทรัพย์ที่ธนาคาร (โจทก์) ทำการยึดจากเจ้าของเดิม (จำเลย) ที่ผ่อนชำระต่อไม่ไหว ไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามกำหนดต่อไป กรมบังคับคดีจึงมีหน้าที่นำทรัพย์ไปปล่อยขาดทอดตลาด อธิบายอย่างง่ายคือการบังคับขายเพื่อชดใช้หนี้ หรือเรียกว่าบ้านขายทอดตลาด ซึ่งมีราคาจะถูกกว่าท้องตลาด 10-30% เนื่องต้องรีบขายเพื่อหาทุนคืนกลับมา จากจำนวนที่เสียไปในกรณีเจ้าของเดิมไม่สามารถชำระหนี้ต่อได้

เตรียมตัวก่อนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

ถึงแม้ไม่มีประสบการณ์ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีก็สามารถเริ่มต้นเรียนรู้ได้ อาจจะเริ่มจากการเดินทางไปติดต่อเจ้าหน้าที่ด้วยตัวเองเพื่อขอคำปรึกษา หรือเริ่มจากการเข้าที่เว็บไซต์กรมบังคับคดี กดดูทรัพย์ เทียบราคา จุดเด่น จุดด้อย ทำเลที่ตั้ง ฯลฯ

1.หาทำเลบ้านที่ต้องการประมูล

ค้นหาทรัพย์ขายทอดตลาดก่อนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีได้จาก : https://asset.led.go.th/newbidreg/ เมื่อทำการบ้านมาดี ลงพื้นที่สำรวจดูว่ามีผู้อยูาอาศัยหรือไม่ ตำแหน่งบ้านเป็นจุดบอดหรือไม่ หลังจากมั่นใจแล้วจึงตรวจสอบเงื่อนไขถัดไป หรือติดต่อสายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 1111 ต่อ 79

2.เอกสารและเงินประกัน

• บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
• กรณีมีผู้ประมูลแทน ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจปิดแสตมป์ 30 บาท พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบ
• ผู้ประมูลเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามเงินประกันที่กำหนด

ขั้นตอนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

1.ลงทะเบียน

ณ วันประมูล ผู้มีความประสงค์ในการประมูลทรัพย์ต้องลงทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกัน พร้อมทำสัญญาในการเสนอราคา หลังจากนั้นรับป้ายประมูลเพื่อเข้าไปนั่งรอเวลาเริ่มประมูล

2.เจ้าพนักงานกำหนดราคาทรัพย์เริ่มต้น

ก่อนเริ่มประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี เจ้าหน้าที่จะทำการอธิบายงายเงื่อนไขในการประมูลและขั้นตอนต่าง ๆ อย่างคร่าว ๆ และกำหนดราคาเริ่มต้นของบ้านหรือทรัพย์ โดยคณะกรรมการหรือเจ้าพนักงานจะเป็ผู้กำหนดราคาเริ่มต้นประมูลรอบที่ 1 ซึ่งหากไม่มีผู้เสนอราคาในรอบแรก ราคาเริ่มต้นในรอบที่ 2 จะลดลงเหลือ 90% ของราคาเริ่มต้น จนรอบที่ 3 จะลดลงเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น และลดลง 70% เรื่อย ๆ จนกว่าจะมีผู้ประมูล

3.ยกป้ายเสนอราคา

ผู้ประมูลสามารถยกป้ายเสนอราคาตามราคาเริ่มต้น หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประเมินอื่น โดยเจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าจะเพิ่มราคาครั้งละเท่าใด ซึ่งผู้ประเมินสามารถเพิ่มราคาได้เท่ากับหรือมากกว่าราคากำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า

4.เจ้าพนักงานเคาะราคา

เมื่อบ้านประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้เสีย (ตัวแทนโจทย์หรือจำเลย) หากไม่มีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานจะทำการเคาะไม้ขายบ้านให้ผู้ที่ชนะประมูล ผู้ชนะประมูลต้องทำการชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนผู้แพ้ประเมินสามารถรับเงินคืนได้ทันที

ขั้นตอนหลังการประมูลบ้านชนะ

1.ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้ชนะการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ ในกรณีที่ผู้ชนะต้องการขอสินเชื่อจากธนาคาร กรมบังคับคดีจะขยายระยะเวลาให้ 15 – 90 วัน โดยมีเหตุผลอันสมควร มีเอกสารยืนยันจากธนาคาร ส่วนเงินประกันจะถกนับเป็นเงินมัดจำ จึงไม่สามารถขอคืนได้

2.โอนกรรมสิทธิ์

หลังชำระเงินครบถ้วน เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารจำเป็นกับการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ชนะประมูลสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลได้ ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง

3.ค่าใช้จ่าย

3.1.สำนักงานบังคับคดี

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ราคาที่ชนะการประมูล
• เงินส่วนต่างที่ต้องชำระในส่วนที่เหลือ สามารถชำระเป็นเงินสดหรือขอสินเชื่อกู้ธนาคารได้ (ธนาคารเจ้าของทรัพย์หรือธนาคารแห่งใหม่)

3.2. สำนักงานที่ดิน

• ค่าโอน 1% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าจำนอง 0.01% ของวงเงินจำนอง
• กรณีบ้านที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี ผู้ประมูลต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ ล้านละ 33,000 บาท เช่น บ้านราคา 3 ลบ. เสียทั้งหมด 99,000 บาท

3.3 ธนาคาร (กรณีกู้ขอสินเชื่อธนาคาร)

• ค่าอากรแสตมป์ 0.05%
• ค่าประเมินราคาทรัพย์ตามประกาศธนาคาร
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

เคล็ด (ไม่ลับ) เมื่อเกิดกรณีฟ้องแย้ง ที่ไม่เคยมีใครบอก

ตัวอย่าง : กรณีประมูลทรัพย์ได้ แต่วันที่จะจ่ายเงินเจ้าหน้าแนะนำให้รอพ้น 15 วัน (เจ้าของทรัพย์สามารถฟ้องแย้งหลังขายทอดตลาดมาได้ไม่เกิน 15 วัน) เพื่อจะได้ไม่โดนฟ้องแย้ง หมายความว่า ซื้อแล้ว จ่ายเงินแล้ว แต่กลับโดนฟ้องแย้งขึ้นมา เช่น ทรัพย์ที่ได้ไปไม่สมเหตุสมผล ไม่สมราคา จะโดนระงับการขาย แนะนำให้ดูทรงหรือรอให้พ้น 15 วันก่อ

เมื่อประมูลบ้านชนะ ทำเอกสารต่าง ๆ พร้อมรับใบเสร็จจากรมบังคับคดี สามารถยืดระยะเวลาในการโอนออกไปได้นานสุด 90 วัน หรือ 3 เดือน ทั้งนี้เพื่อเป็นการดูทีท่าว่ามีคนอยู่อาศัยหรือไม่ เพื่อจะได้มีเวลามีเวลาไกล่เกลี่ย (ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่มีสิทธิไปไล่เจ้าของเดิมออก) หรือในการยืดระยะเวลาออกไป 30 วัน เพื่อยื่นเรื่องกู้ธนาคาร

มื่อผ่านไป 15 วันแล้ว หมั่นเข้าไปสังเกตทรัพย์จนแน่ใจว่าไม่มีคนอยู่อาศัย หรือมีคนอยู่แต่ไกล่เกลี่ยเรียบร้อยแล้ว สามารถดำเนินการจ่ายเงิน (ขอสินเชื่อ) จ่ายที่กรมบังคับคดี หรือในทางเดียวกันถ้ามีเงินสดสามารถทำเรื่องได้เลยเช่นเดียวกัน

หมายเหตุ : หากไกล่เกลี่ยไม่ได้ต้องดำเนินการตามมาตรการ กระบวนการ ของระบบศาล กรมบังคับคดีมีกระบวนการจนขั้นตอนสุดท้าย คือ ออกหมายจับคนที่อยู่บ้านหลังนั้น ๆ

ทั้งหมดนี้ถือเป็นขั้นตอนและเรื่องที่ควรทราบ (เบื้องต้น) ก่อนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี เป็นอีกหนึ่งช่องทางการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกกว่าท้องตลาด ที่สามารถพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่าทรัพย์เพิ่มได้ แต่เพื่อวางแผนไม่ให้งบบานปลาย ก่อนประมูลสามารถาสอบถามเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับทรัพย์ก่อนได้ เพราะภาษีธุรกิจเฉพาะ หากต้องบวกเข้าไปในต้นทุนที่ประมูลได้อีกก็อาจจะไม่ได้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ แต่ทั้งหมดทั้งมวลอยากชำนาญต้องผ่านประสบการณ์การประมูลมาก่อนนั่นเอง