ก่อนซื้อบ้านมือสองต้องรู้อะไร? แล้วถ้าซื้อบ้านปี 65 ได้อะไรจากรัฐบาลบ้าง

สำหรับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านปี 2565 นี้ คงได้ข่าวคราวเรื่องมาตราการลดค่าโอนค่าจดจำนองกันมาบ้างแล้ว ซึ่งเป็นนโยบายที่รัฐบาลประกาศใช้เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นเศรษฐกิจ และเพื่อเป็นโอกาสให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น แต่ไม่ว่าจะเป็นมือใหม่หรือบ้านหลังที่สอง สาม การซื้อบ้านมือสองก็ยังต้องเตรียมตัวและหาข้อมูลให้พร้อมเพื่อรักษาสิทธิ์ตัวเอง สาระอสังหา นำข้อควรรู้ – ข้อควรระวัง – มาตรการดี ๆ จากรัฐบาล และโปรโมชันบ้านปี 2565 แชร์ให้ทราบ

ซื้อบ้านมือสองต้องรู้อะไรบ้าง?

หลายคนต้องการซื้อบ้านมือสองให้สอดคล้องกับงบประมาณ แต่ไม่ว่าใครก็ต้องการบ้านที่มีโครงสร้างดี อยู่แล้วปลอดภัย ไม่สร้างภาระให้ภายหลัง มีอะไรที่ต้องดูก่อนบ้าง ดังนี้

• โครงสร้างของบ้าน + สภาพแวดล้อมของบ้าน เมื่อนัดชมบ้านอย่าสังเกตแค่ภายนอก เพราะภายในก็สำคัญไม่แพ้กัน ต้องดูโครงสร้างหลักว่ายังสามารถใช้การได้ดี มีรอยทรุดหรือรอยแตกร้าวหรือไม่ เช่น พื้น คาน เสา ฐานราก ฝ้า หลังคา ระบบสุขาภิบาล ไฟฟ้า ซึ่งต้องดูให้ครอบคลุมถึงชนิดวัสดุและการติดตั้งว่า ณ ปัจจุบันในสภาพที่เห็นยังสามารถใช้งานต่อได้หรือควรรีโนทเวท
• ความสบายใจ การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้ซื้อ ไม่มีหลักเกณฑ์ที่ตายตัวเสมอไป บ้างต้องอ้างอิงจากฮวงจุ้ยบ้าน บ้างคำนึงถึงพื้นที่ที่สอดคล้องกับราคา บ้างใส่ใจในเรื่องของทำเล ซึ่งสิ่งที่ผู้ซื้อทำได้คือการหาข้อมูลจากคนในพื้นที่ให้มากที่สุดเพื่อหาข้อเท็จจริงของทรัพย์ เช่น การสอบถามข้อมูลจากผู้ที่ไม่ได้รับผลประโยชน์ถึงระยะเวลาการทิ้งทรัพย์ให้ว่างมานานหรือไม่ จะช่วยให้ตัดสินใจได้มากกว่า

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังไม่แพ้เรื่องอื่น เพราะการทำสัญญาอาจทำให้หลายคนเสียผลประโยชน์ เสียโอกาส จากการทำสัญญาซื้อขายที่ไม่ครอบคลุมหรือตรวจสอบไม่รอบคอบ

• ค่าโอนบ้าน ค่าโอนที่ดิน ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนใครเป็นผู้จ่าย เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ตกลงร่วมกันให้เข้าใจว่าผู้ซื้อจ่ายเท่าไหร่ ผู้ขายจ่ายเท่าไหร่
• เงินดาวน์ + เงินมัดจำเท่าไหร่ บางโครงการกำหนดเงินมัดจำหรือเงินจองเป็นเงินก้อนใหญ่ (หลักแสน) แต่ในมุมมองการซื้อบ้านมือสองหรือการทำสัญญาระหว่างบุคคล ไม่จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ – มัดจำเป็นเงินจำนวนที่มากเกินไป
• เงื่อนไขในการยึดเงินดาว ต้องทำการตกลงร่วมกันว่าการคืนเงินดาวสามารถเป็นไปได้ในกรณีไหนบ้างหรือยึดเงินดาวได้ในกรณีไหนบ้าง
• ระยะเวลวระยะเวลาในสัญญานานเท่าไหร่

มาตรการจากรัฐบาลและโปรโมชันบ้านปี 2665 มีดังนี้

มาตราการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง สำหรับการซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ทั้งมือหนึ่งและมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ปี พ.ศ. 2565

• ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01%
• ลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%

มาตราการ LTV 2565

ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 – 31 ธันวาคม 2565 “บ้านหลังที่สอง สามารถกู้ได้ 100% ไม่ต้องวางเงินดาวน์”

มาตรการนี้เกี่ยวข้องกับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป เป็นมาตรการที่ช่วยกำหนดวงเงินกู้ในกรณีที่กู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้วงเงินไม่ถึง 100% เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท สามารถกู้ได้ในวงเงิน 900,000 บาท (90%) แต่ในปี พ.ศ. 2565 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการปรับเกณฑ์ LTV ให้การกู้ซื้อบ้านหลังที่สองสามารถกู้ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ ดังนั้น จึงเหมาะสำหรับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหลังที่สอง ทั้งกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ และผู้กำลังวางแผนซื้อบ้านมือสองหลังที่สองจะได้ประโยชน์กับมาตรการนี้มาก ๆ

ข้อมูลเพิ่มเติม : https://bit.ly/3mu6g3I

ภาพรวมอัตราดอกเบี้ยบ้านมือสอง

ภาพรวมดอกเบี้ยยังถือว่าไม่ปรับตัวขึ้นจากปีพ.ศ. 2564 แต่จากแนวโน้มการประกาศขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐและภาวะเศรษฐกิจ ปีพ.ศ. 2565 นี้ อาจมีการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยบ้านก็เป็นไปได้ “หากกู้ช่วงไตรมาส 1 – 2/65 จะยังได้ดอกเบี้ยเรทที่ถูกอยู่”

ซื้อบ้านมือสองแม้จะมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งหลาย ๆ หลังจริง แต่ก็ไม่เสมอไปเพราะต้องเตรียมเงินในส่วนการซ่อมแซม หรือบางกรณีอาจต้องจ้างช่างเข้ามาตรวจสอบโครงสร้างหลักเพื่อประเมินว่าสามารถใช้งานต่อได้หรือไม่ คำนึงถึงระยะเวลาที่บ้านทิ้งร้าง ประวัติของบ้านและผู้อยู่อาศัยเดิม ฮวงจุ้ยต่าง ๆ อย่างที่ได้ทราบไปเบื้องต้น ทั้งบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง ก็มีข้อดี – เสียแตกต่างกันไป สิ่งที่ผู้ซื้อสามารถทำได้ก็คือการศึกษาหาข้อมูลของบ้าน โปรโมชัน รวมถึงการเตรียมความพร้อมของตนเองเพื่อให้บ้านที่เลือกมาตรงกับความต้องการ เกิดความคุ้มค่ากับสมาชิกในครอบครัวมากที่สุด