คอนโดเงินเหลือคืออะไร ข้อดี-ข้อเสียอย่างไร เหลือใช้จริงหรือเป็นหนี้เพิ่ม?

อีกหนึ่งหัวข้อที่ได้รับความสนใจอยู่ไม่น้อยเลย เรื่องคอนโดเงินเหลือ เป็นคำถามที่หลายคนตั้งข้อสงสัยว่าในความจริงแล้วเงินจะเหลือจากส่วนไหน หมายความว่าอย่างไร แล้วนำไปทำประโยชน์ด้านไหนได้บ้าง ทำไมคนส่วนใหญ่ถึงเข้าใจว่าเงินที่เหลือสามารถนำมาลงทุน ปิดหนี้บัตรเครดิต หรือชำระหนี้ในส่วนอื่น ๆ ได้ สาระอสังหา เล่าครบทุกประเด็นให้เห็นตัวอย่างเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือ เริ่มต้นที่ความหมาย ตามด้วยการยกตัวอย่าง แล้วสรุปว่าเหมาะหรือไม่

คอนโดเงินเหลือ หมายถึง การกู้ธนาคารเกินราคาของคอนโดฯ หรือบ้านหลังนั้น ๆ ยกตัวอย่างเช่น คอนโดฯ ราคา 1.4 ล้านบาท กู้ธนาคารได้มาจำนวน 1.5 ล้านบาท (จำนวนส่วนเกิน 100,000 บาท) ส่วนนี้จึงเป็นที่มาของคำว่าเงินเหลือ

หลาย ๆ คนอาจสงสัยว่าทำไมธนาคารถึงให้วงเงินที่สูงกว่าราคาคอนโดฯ หรือบ้านหลังนั้น ๆโดยปกติสำหรับผู้ขอสินเชื่อบางรายอาจได้ไม่เต็มวงเงินด้วยซ้ำไป ซึ่งต้องกล่าวว่าเมื่อเรายื่นกู้ขอสินเชื่อธนาคาร จะมีราคาประเมินประกอบด้วยกัน 2 ส่วน ได้แก่

(1) ราคาซื้อขาย เป็นราคาที่เกิดจากความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งมีการตกลงยินยอมภายใต้งบประมาณที่ไม่มีเกณฑ์หรือมาตรฐานใด ๆ เพื่อทำสัญญาและยื่นให้กับทางธนาคาร หลังจากนั้นจึงมีราคาประเมินอีกส่วนเกิดขึ้น

(2) ราคาประเมินธนาคาร ปกติธนาคารจะส่งพนักงานสินเชื่อประเมินทรัพย์ เพื่อให้ทราบราคาที่เป็นธรรม อ้างอิงจากทำเล ราคาประเมินที่ดิน พื้นที่ระแวกใกล้เคียง ความสมบูรณ์และสภาพแวดล้อมของอาคาร จนได้ ‘ราคาประเมิน’ แต่เพื่อความเป็นธรรมและโปร่งใสมากยิ่งขึ้น ปัจจุบันธนาคารจะทำการจ้างบริษัทภายนอก (Outsource) ทำการประเมินเพื่อให้ได้ราคาที่เป็นมารตรฐาน ซึ่งก็ถือเป็นวิธีที่สุจริตต่อทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้

เมื่อธนาคารทราบราคาทั้ง 2 ส่วนแล้ว จะนำราคาขายมาคิดเป็นสินเชื่อให้กับผู้กู้ มักกำหนดให้วงเงินที่มีจำนวนน้อยกว่าเป็น ‘วงเงินสินเชื่อ’ เช่นตัวอย่างข้างต้น ราคาซื้อขายคอนโดฯ 1.4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท โดยหลังจากนั้นจะได้ 80-100% ของราคาที่เหลือ ขึ้นอยู่กับว่าแต่ละธนาคารจะให้เราอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ คอนโดฯ ที่สามารถกู้ได้เกินวงเงินไม่สามารถทำได้ทุกโครงการหรือทุกทำเล ปัจจัยเดียวที่สามารถทำให้กู้ได้ คือ ทรัพย์ บ้าน ดอนโดฯ นั้น ๆ มีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย

คอนโดเงินเหลือสามารถปิดหนี้บัตรเครดิตหรือปิดหนี้อื่น ๆ ได้จริงหรือไม่?

ปกติการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย มีเรทดอกเบี้ยอยู่ที่ 6% – 7% ดังนั้นเงินส่วนต่างที่กู้มาจากตัวอย่างข้างต้น 100,000 บาทมีดอกเบี้ยประมาณ 7 % ต่อปี และเพื่อการนำมาปิดหนี้สำหรับคนที่อยากซื้อคอนโดเงินเหลือ เราสามารถแบ่งออกได้ชัดเป็น 2 กรณี ทั้งนี้ไม่ได้เป็นการชี้แนะแต่อย่างใด เพียงยกตัวอย่างให้เห็นถึงความเหมาะสมและนำไปพิจารณา

กรณีที่ 1 : กำลังวางแผนซื้อบ้านเพื่อยู่อาศัย หรือคิดย้ายที่อยู่อาศัย แล้วเลือกใช้คอนโดเงินเหลือเพื่อจุดประสงค์การได้รับบ้านและการนำส่วนต่างมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำบิ้วอินห้อง แทนการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

กรณีที่ 2 : คำนึงถึงประโยชน์จากการรับโปรโมชันมากกว่าการให้ความสำคัญเรื่องบ้าน เลือกซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อนำส่วนต่างมาชำระหนี้ ใช้จ่าย หรือลงทุน ซึ่งกรณีนี้ควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะการที่เรากู้หนี้ก้อนใหม่มาปิดหนี้ก้อนเก่าให้หมดไปอาจทำได้ แต่ต้องเข้าใจว่าการซื้อบ้านถือเป็นการสร้างหนี้ระยะยาว ที่ไม่ได้ผ่อนจบภายในระยะเวลาสั้น ๆ หากวางแผนการเงินไม่ดี อาจส่งผลถึงการควบคุมงบไม่ได้ อีกทั้งยังเป็นการขยายหนี้ของตัวเองอีกด้วย (สมมติหนี้เครดิต 200,000 บาท เพิ่มหนี้บ้านมาอีก 2,000,000 บาท) ขยายวงเงินรอบแรกและขยายระยะเวลาการผ่อนมาอีก 20 – 30 ปี ซึ่งถือว่าเป็นการผ่อนหนี้ที่หนักพอสมควร การกู้คอนโดเงินเหลือเพื่อการนำส่วนต่างมาปิดหนี้บางตัวโดยไม่มีการวางแผนเตรียมตัวใด ๆ อาจเป็นวิธีที่ไม่น่าแนะนำสักเท่าไหร่นั่นเอง

ยังมีความเข้าใจที่ว่าการนำส่วนต่างมาปิดหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้นอกระบบก็ดี เพียงแค่มีสลิปเงินเดือนก็รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่การที่เงินออกมาในเรทอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเงินกู้ประเภทบ้านเฉลี่ย 3 ปี ถ้าหากเอาเงินจากอสังหาฯ ที่กู้เกินมาปิดบัตรเครดิต (เรทดอกเบี้ยบัตรเครดิต 17-21%) อาจกลายเป็นหนี้ที่มากกว่าเดิมถึง 10 เท่า

สิ่งที่ต้องพิจารณาเพื่อลดความเสี่ยงในการการซื้อคอนโดฯ

หากมีความต้องการซื้อคอนโดเงินเหลืออยู่ เงินส่วนต่างที่ได้มามีภาระดอกเบี้ย (คิดดอกเบี้ยประมาณ 7% ต่อปี) ดังนั้น การซื้อคอนโดฯ ต้องพิจารณาถึงความจำเป็นและความพร้อมในการใช้จ่าย อาจเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้การเงินสั่นคลอนจนเกิดปัญหาบานปลายได้ แต่สิ่งที่ควรคำนึงถึงและพิจารณาเพื่อโอกาสลดความเสี่ยง ได้แก่

1. คำนวณค่าใช้จ่าย คำนวณรายจ่ายออกมาก่อนว่า การซื้อคอนโดฯ ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ สอดคล้องกับรายรับ-รายจ่ายประจำหรือไม่
2. สำรวจราคาคอนโดฯ ในระแวกเดียวกัน โครงการใกล้เคียง เพื่อให้ทราบว่าราคาซื้อขายเท่าไหร่ เพราะในทำเลเดียวกันราคาจะต่างกันไม่มาก
3. ประเมินความเสี่ยง เพราะความเสี่ยงเป็นเรื่องที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่มีรายได้จะลดลง ตกงานจากพิษเศรษฐกิจ ซึ่งหากเกิดขึ้นกับเราต้องทำอย่างไร ทางที่ดีที่สุดคือการมีเงินสำรองหรือเพิ่มรายรับจากช่องทางอื่น

เรื่องการใช้เงินค่อนข้างเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน ยิ่งเป็นการใช้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินก้อนใหญ่ อย่างไรก็ควรใช้จ่ายอย่างระมัดระวัง ตัดสินใจอย่างมีสติ สาระอสังหา คาดว่าบทความนี้จะเป็นการอธิบายเนื้อหาเพื่อสร้างความเข้าใจและชี้ให้พิจารณาถึงเหตุและผลเพื่อปรับใช้ในการปิดหนี้และหมุนเงิน ป้องกันความเสียหายและลดโอกาสความเสี่ยง อย่าแเร่งรีบคว้าโอกาสจนลืมที่จะตรวจสอบและความละเอียด