นิติบุคคล คือใคร ทำไมหมู่บ้านจัดสรรต้องมีการจัดตั้งนิติ !

ผู้ที่วางแผนเตรียมตัวมีครอบครัว สนใจซื้อโครงการบ้านจัดสรร มักมีการตั้งคำถามตามมาว่าการเปลี่ยนถ่ายอำนาจจากเจ้าของโครงการ สู่กระบวนการที่ให้ลูกบ้านบริหารจัดการกันเอง หรือภายใต้คำนิยาม ‘นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร’ มีกระบวนการขั้นตอนอย่างไร มีข้อกฎหมายใดในการดำเนินการ สาระอสังหา นำหัวข้อสำคัญเกี่ยวกับบทบาทและการจัดตั้งนิติบุคคล คลายข้อสังสัยให้ผู้อ่านที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก ประสบการณ์การซื้อบ้านจัดสรรครั้งแรก

นิติบุคคลคือใคร มีบทบาทอย่างไร?

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติหมู่บ้าน ในช่วงที่โครงการยังไม่ได้จัดตั้งนิติหมู่บ้าน หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการจะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งปัจจุบันการจัดตั้งนิติบุคคลถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ผู้อยู่อาศัยควรทำความเข้าใจถึงความสำคัญในการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

วัตถุประสงค์ในการจัดตั้งนิติบุคคล คือ เพื่อรับโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปบำรุงดูแลรักษา ต่อจากผู้จัดสรรที่ดินไปดูแลรักษาและจัดการต่อไป ถ้าหากผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการได้รับเอกสารจากผู้จัดสรรที่ดินให้จัดตั้งนิติบุคคล นั่นหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการตามมาตรา 44 ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่2) พ.ศ. 2558 เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้

แต่ก่อนผู้ซื้อบ้านในโครงการจะลงเสียงเลือกนิติหมู่บ้านคนใหม่ ฝั่งผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินการว่าด้วยการโอนสาธารณูโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 เป็นระเบียบและวิธีการใหม่ที่ใช้ในปัจจุบัน

ข้อดีของการจัดตั้งนิติฯ

1. ภายในโครงการบ้านมีความเป็นระเบียบมากขึ้น
2. ผู้อยู่อาศัยได้พูดคุยกันมากยิ่งขึ้น มีสิทธิ มีโอกาสได้ลงความเห็นและรับฟังกันและกัน
3. ได้รับคำชี้แจงเกี่ยวกับเงินส่วนกลาง ตอนนี้นำไปใช้ส่วนใด ครั้งหน้านำไปปรับปรุงด้านใด
4. สภาพแวดล้อมภายในโครงการดีขึ้น บรรยากาศน่าอยู่อาศัยมาขึ้น

จัดตั้งนิติบุคคลได้เมื่อไร?

1. จุดเริ่มต้นของการจัดตั้งนิติหมู่บ้านหลังจากผู้จัดสรรที่ดินได้ดูแลสาธารณูปโภคครบตามระยะเวลา ไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันจัดทำสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้วเสร็จ ทางผู้จัดสรรที่ดินสามารถยื่นความประสงค์ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือบุคคลตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการ อ้างอิงตามแบบของระเบียบปี 2559
2. หากตรวจสอบสาธารณูปโภคที่มีในโครงการผ่านแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็จะได้รับหหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในโครงการไว้เป็นหลักฐานเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล (หนังสือรับรองการตรวจสาธารณูปโภคมีอายุ 1 ปี นับแต่วันที่่ไ่ด้ออกหนังสือ)
3. ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินต้องทำการแจ้งให้ผู้ซื้อบ้านโครงการทุกหลังจัดตั้งนิติหมู่บ้าน ถึงแม้ว่าบ้านในโครงการจะยังขายไม่หมดก็ตาม (มีเงื่อนไขว่าต้องมีผู้ซื้อบ้านไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังในโครงการ)
4. จากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีทรัพย์สินจะส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน ว่ามีบ้านทั้งหมดกี่ประเภท แจ้งด้วยการส่งไปรษณีย์ให้โครงการบ้านทุกหลังทราบเพื่อจัดตั้งนิติหมู่บ้านให้เรียบร้อยภายในระยะเวลาที่กำหนด (ภายใน 180 วัน)
5. เรื่องการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ซื้อบ้านหลังสุดท้ายทราบและผู้จัดสรรที่ดินปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งผู้ซื้อและบัญชีทรัพย์สินไว้ในที่เปิดเผยตามระยะเวลาที่กำหนด ให้ผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

สามารถจัดตั้งนิติบุคคลพร้อมเปิดขายโครงการบ้านไปด้วย อาจใช้ระยะเวลาในการรอหนังสือจ.ส.ก.6 ค่อนข้างนาน ถ้าหากได้รับแจ้งให้จัดตั้งนิติ ก่อนอื่นต้องเข้าใจวิธีการขั้นตอนและหลักเกณฑ์ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ใช้ในปัจจุบันคือระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 มีขั้นตอนหลังประชุมลงมติดังนี้

1. กำหนดระยะเวลาในยื่นคำขอภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ที่ประชุมผู้ซื้อมีมติ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายจัดเตรียมสถานที่การจัดประชุมและบัญชีรายชื่อผู้ซื้อบ้าน รวมถึงจะมีการว่าจ้างบุคคลรือบริษัทที่รับจัดตั้งนิติบุคคลมาดำเนินการให้ หรือบางโครงการอาจมีทีมที่จัดตั้งเพื่อการนี้โดยเฉพาะ
2. เอกสารที่ได้รับก่อนวันประชุมเ ช่น หนังสือเชิญประชุม ร่างข้อบังคับ หนังสือมอบฉันทะ ฯลฯ หากผู้ซื้อบ้านไม่ติดธุระสำคัญใด ๆ ก็ควรเข้าร่วมฟังและลงมติใน 3 วาระคือ (1) พิจารราว่าจัดตั้งหรือไม่จัดตั้ง หากพิจารราว่ามีการจัดตั้ง จะนำไปสู่การพิจารรากันต่อวาระที่ 2 (2) เห็นชอบข้อบังคับของหมู่บ้านที่จะนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (3) การแต่งตั้งยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
3. ในการลงคะแนนเสียงนับเป็น 1 แปลง 1 เสียง เมื่อมติทั้ง 3 วาระได้คะแนนเสียงเกินกว่าครึ่งหนึ่งถือว่าผ่านเป็นที่เรียบร้อย หลังจากนั้นตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งจะมีหน้าที่ในการจัดทำรายงานการประชุมและรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องตามกฎกระทรวงและอื่น ๆ
4. ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่มีมติ รอทางเจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบหลักฐานและพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้หรือไม่ หากพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์จะได้รับเอกสารและปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ ภายใน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้าน ทางเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน

คำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จ.ส.ก.6 ดาวน์โหลดฟรี

ดาวน์โหลดคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (จ.ส.ก.6) คลิก

หลายคนคงได้คลายข้อสงสัย เข้าใจถึงความสำคัญที่ต้องจัดตั้งนิติบุคคล ซึ่งอาจเป็นตัวแทนบริษัทที่โครงการจัดจ้างมาเพื่อดูแล หรือตัวแทนลูกบ้านที่มีมติลงเสียงให้เข้ามาเป็นคนกลางในการจัดสรรเรื่องส่วนกลาง ดูแลความเรียบร้อยภายในโครงการ จัดสรรทรัพย์สินส่วนกลางอย่างเป็นธรรมและเปิดเผย แต่เห็นหน้าที่และความรับผิดชอบมากมายขนาดนี้ ผู้ทำหน้าที่ก็ยังได้รับผลตอบแทนหรือค่าบริการ อาจได้จากโครงการ (ผู้จ้าง) หรือค่าส่วนกลางขึ้นอยู่ว่าได้รับการจัดตั้งขึ้นมาอย่างไร