รู้ก่อนโดนรื้อ! ต่อเติมบ้านและเว้นระยะร่นอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย

สำหรับใครที่กำลังวางแผนต่อเติมบ้าน ต่อเติมรั้วบ้าน แต่ยังกังวลว่าการต่อเติมที่กำลังวางแผนอยู่นั้น จะถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ สาระอสังหา แชร์ข้อมูลการต่อเติมบ้านที่ถูกต้องตามกฎหมาย ลดปัญหาความไม่เข้าใจกันระหว่างเพื่อนบ้าน ป้องกันการฟ้องร้องเขตหรือขึ้นศาล ซึ่งถ้าหากเราเองที่เป็นผู้ต่อเติมผิดอาจต้องเสียเงินรื้อถอนหรือร้ายแรงถึงขั้นสร้างใหม่ก็เป็นไปได้ สร้างความเข้าใจและไขคำตอบไปพร้อมกับเราได้ที่นี่

หลายคนเข้าใจว่าการยื่นแบบที่ต้องการต่อเติมบ้านให้กับทางนิติบุคคลแล้ว และได้รับคำตอบว่าสามารถดำเนินการได้เลย นั่นเป็นเรื่องที่เข้าใจผิด แต่แท้จริงแล้วผู้ที่เป็นคนตรวจว่าเราก่อสร้าง ต่อเติมบ้านได้ถูก-ผิดกฎหมาย คือ เขตหรืออำเภอ ณ ที่ตั้งของบ้าน ซึ่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับปรับปรุง 2558 ระบุว่า “ผู้ใดที่ต้องการดัดแปลงอาคาร จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น หรือแจ้งเจ้าหน้าที่ว่าต้องการดัดแปลง และทำตามมาตรา 39 ทวิ” โดยใบขออนุญาตนี้ เรียกว่า “ใบขออนุญาตดัดแปลงอาคาร”

สำนักงานเขตตรวจสอบอะไรภายในบ้านบ้าง จุดไหนที่ต้องรู้และไม่ควรพลาด?

ยกตัวอย่างบ้านหนึ่งหลัง อธิบายเพื่อคลายข้อสงสัยและปัญหาความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย

• บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอย 160 ตร.ม. ที่ดิน 55 ตร.ว. ต้องการต่อเติมครัวหลังบ้านและระเบียง 2 ฝั่งของบ้าน ต้องต่อเติมอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย?

อ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ระบุไว้ว่าอาคาร บ้านพักที่อยู่อาศัย ไม่ว่ารูปแบบใดก็ตาม บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดฯ ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคาร 30% ของพื้นที่ชั้นที่มีพื้นที่มาที่สุด

ทำความเข้าใจการต่อเติมบ้านแบบไหนที่เรียกว่าเป็นที่ว่างภายนอกอาคาร (Open Space)

1. ที่โล่งพื้นที่สวนหรือดิน
2. พื้นระเบียงแต่ต้องไม่มีหลังคาคลุม
3. พื้นที่ระเบียงที่มีหลังคาคลุม แต่ต้องไม่มีผนัง

จากตัวอย่างบ้านที่สูง 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 160 ตร.ม. ซึ่งพื้นที่ชั้น 1 มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าชั้นสอง ขนาด 90 ตร.ม. ดังนั้นจะใช้พื้นที่ชั้นหนึ่งในการคำนวณ

ส่วนห้องครัวที่ต้องการต่อเติมใหม่ นับว่าเป็นพื้นที่ภายในที่ต้องคำนวณด้วย เนื่องจากมีผนัง หลังคา โดยมีพื้นที่โดยรวม 20 ตร.ม. ดังนั้น พื้นที่ใช้สอยใหม่จะอยู่ที่ 90+20 = 110 ตร.ม. / 55 ตร.ว.

หมายเหตุ : ระเบียงนับเป็นที่ว่างภายนอก เพราะไม่มีผนังและไม่มีหลังคา

คิดเป็นร้อยละ (%) ด้วยการนำ 110/220*100 = 50 (มากกว่า 30%)

ในกรณีทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดฯ ก็สามารถนำมาคำนวณในลักษณะเดียวกันได้ หากไม่อยากต่อเติมบ้านแบบผิดกฎหมายก็สามารถต่อเติมพื้นเป็นคอนกรีตและหลังคากันแดด-ฝนได้ แต่อย่างไรก็ไม่ควรก่อสร้างในรูปแบบห้องปิด เพราะจะถูกนับให้เป็นพื้นที่ภายในนั่นเอง

ระยะร่นต่าง ๆ ของอาคารกับแนวขอบเขตที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็น 2 แบบ ได้แก่

1. การต่อเติมแบบผนังทึบ
   จำเป็นต้องมีระยะร่นไม่ต่ำกว่า 50 ซม. แต่ถ้าหากต้องการต่อเติมแบบชิดเขตที่ดิน เจ้าของบ้านต้องได้รับการยินยอมเป็นหนังสือจากเพื่อนบ้าน (เจ้าของที่ดินข้างเคียง)
2. การต่อเติมแบบมีประตู, หน้าต่าง, กระจบใส, ระเบียงยื่น
   2.1อาคาร 2 ชั้น (สูงไม่เกิน 9 ม.) ต้องมีระยะร่นไม่ต่ำกว่า 2 ม.
   2.2อาคาร 2-8 ชั้น (สูงไม่เกิน 9-22 ม.) ต้องมีระยะร่นไม่ต่ำกว่า 3 ม.

กรณีบ้านตัวอย่างกับ 3 ตำแหน่งหลัก ๆ ที่ทางสำนักงานเขตต้องตรวจสอบ

1. ตำแหน่งห้องครัวที่อยู่ชิดเขตที่ดิน หากต้องการต่อเติมบ้านในลักษณะผนังทึบ จำเป็นต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านใช้เป็นหลักฐานให้ทางเขต แนะนำการทำรางระบายน้ำให้อยู่ในขอบเขตที่ดินของตัวเอง เพื่อไม่เป็นการรุกล้ำในพื้นที่ของเพื่อนบ้านข้าง ๆ (กรณที่เพื่อนบ้านไม่ยอม ต้องทำระยะร่นอย่างต่ำ 50 ซม.)
2. พื้นที่หลังบ้านที่ (อยู่ติดกับรั้วโครงการ) หากต้องการติดตั้งหน้าต่างบานเลื่อนไว้ที่ห้องครัว จำเป็นต้องเว้นระยะห่างอย่างต่ำ 2 ม.
3. ระเบียงไม่มีหลังคา สามารถสร้างได้ใกล้สุด 50 ซม. (ระยะไม่ต่ำกว่า 50 ซม.) หรือสามารถชิดเขตที่ดินได้ถ้าเพื่อนบ้านยินยอม

ลักษณะการต่อเติมห้องครัวให้ถูกต้องตามกฎหมาย ปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัย

ฟังก์ชันยอดนิยมการต่อเติมบ้านที่หลาย ๆ คนมักค้นหาไอเดียเพื่อนำมาปรับใช้กับบ้าน หนึ่งในนั้นก็มีห้องครัว ซึ่งแท้จริงแล้วห้องครัวเอง ก็กฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยเช่นกัน เพราะห้องนี้มีการใช้งานที่เกี่ยวข้องกับการใช้ไฟ เสี่ยงทำให้เกิดอัคคีภัยได้ ดังนั้น จึงมีกฎของพื้นที่ระบายอากาศ ระบุว่าต้องไม่น้อยกว่า 15% ของพื้นที่ครัว หรือถ้าหากมีพื้นที่ระบายอากาศน้อยกว่า 15% สามารถติดตั้งฮูดดูดควันได้ แต่ที่สำคัญคือต้องมีการเดินท่อที่ผนัง โดยที่ผนังก็ต้องมีความกว้างมากกว่า 2 ม. เพื่อความปลอดภัยของโครงสร้างอาคาร

ขั้นตอนการเตรียมเอกสารในการขออนุญาตต่อเติมบ้าน

เมื่อได้ทราบข้อกำหนดในการต่อเติมบ้านเพื่อออกแบบให้ถูกต้องตามกฎหมายไปแล้ว เรื่องเอกสารก็เป็นอีกเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญเช่นกัน และสิ่งที่ต้องเตรียมมีดังนี้

1. แบบขออนุญาตก่อสร้าง (แผนผังบริเวณ, แบบแปลน, รายการประกอบแบบแปลน )
2. รายการคำนวณจากวิศวกร
3. หนังยินยอมจากเพื่อนบ้าน (กรณีสร้างชิดเขตที่ดินเพื่อนบ้าน)
4. เอกสารทั่วไป เช่น สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาโฉนดที่ดิน
5. เอกสารขออนุญาตก่อสร้าง

หลังจากที่เรายื่นเอกสารครบและเจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบแบบเบื้องต้นเรียบร้อยแล้ว ส่วนใหญ่จะใช้เวลาประมาณ 30 วันทำการ เพื่อตอบรับอนุญาตหรือไม่อนุญาตต่อเติมบ้าน สำหรับใครที่วางแผนไว้ว่าต้องการต่อเติมให้แล้วเสร็จทันเทศกาลไหน ก็อาจจะต้องกะระยะเวลาเผื่อต้องยื่นเอกสารเพิ่มเติมหรือแบบไม่ผ่านกันด้วย ซึ่งข้อมูลที่ได้ทราบไปข้างต้นก็คงสร้างความเข้าใจให้ใครหลายคนไปไม่มากก็น้อย ลดความเข้าใจผิดและต่อเติมบ้านสวยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดีกว่าทำไปก่อนแต่ต้องรื้อถอนกันในภายหลัง