ครบทุกประเด็น กฎหมายขายฝากที่ดินปี 2562 ลดโกง หลอกซื้อ หลอกขาย

การมีอสังหาริมทรัพย์-ที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่งของตัวเองถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะเมื่อไหร่ที่เราเดือดร้อนและมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ก็สามารถเปลี่ยนอสังหาฯ เหล่านี้ หมุนเงินกลับมาพยุงตัวเราได้ สาระอสังหา พูดถึงการขายฝาก ที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ทราบข้อปฏิบัติตามกฎหมาย ลดโอกาสถูกโกง หลอกซื้อ-หลอกขาย

ขายฝากที่ดินคืออะไร เป็นการทำสัญญาลักษณะไหน

การขายฝาก เป็นการนำทรัพย์สินไปขาย เป็นการทำสัญญาเงินกู้ที่มีการโอนกรรมสิทธิในทรัพย์สินให้กับผู้ขายฝาก มีความหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 491 ระบุว่า ‘เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้’ ต่อมารัฐบาลได้เล็งเห็นถึงปัญหาที่ชาวบ้านไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กำหนดได้หรือเสียเปรียบให้นายทุน จึงออกกฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝาก พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562

พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562

กฎหมายได้ระบุถึงการทำสัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น โดยทำการจดแจ้งและแสดงเป็นหนังสือ (โดยมีแบบฟอร์มเป็นลายลักษณ์อักษร) แตกต่างจากการทำสัญญาขายฝากที่ดินก่อนหน้านี้ที่มีการทำร่วมกันเอง

ขอบเขตการบังคับใช้ 8 ประเด็นสำคัญที่ควรรู้ ก่อนสัญญนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย
2. เฉพาะกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น
3. เมื่อทำสัญญาเสร็จสมบูรณ์ กรรมสิทธิจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที
4. กำหนดระยะไถ่ถอนต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี
5. การบังคับขายฝากตามกฎหมาย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานหน้าที่ (ไม่ทำถือเป็นโมฆะ)
6. จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี
7. สิทธิและหน้าที่ของผู้ขายฝาก-ผู้ซื้อฝาก กล่าวว่า ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์บนที่ดินได้ ซึ่งหากข้อตกลงไม่ได้ระบุเรื่องค่าตอบแทนไว้ให้เป็นของผู้ซื้อฝาก (ถือเป็นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่)
8. สิทธิการไถ่สามารถตกทอดให้ทายาทได้

ที่ดินติดจำนอง ติดขายฝาก สามารถซื้อขายได้หรือไม่?

ที่ดินติดจำนอง ที่ดินติดฝากขายสามารถซื้อขายได้ แต่ก็มีข้อระวังที่ไม่ควรทำอย่างเด็ดขาด นั่นคือ การนำเงินส่วนตัวมอบให้เจ้าของที่ดินเพื่อไปไถ่ถอนทรัพย์คืนมา (โอกาสถูกโกงสูง) แต่มีวิธีการที่เราสามารถซื้อที่ดินผืนดังกล่าวมาอย่างปลอดภัย ดังนี้

1.หาข้อมูลที่ดินแปลงนั้น ๆ ก่อนทำการซื้อขายอย่างละเอียด เช่น สำเนาโฉนด ตรวจสอบภาระอื่น ๆ

2.ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุในสัญญาว่าจะทำการไถ่ถอนพร้อมโอนในวันเดียวกันเท่านั้น โดยการให้ผู้ขายโทรสอบถามเจ้าหน้าที่ธนาคาร หรือ เจ้าหนี้ ในวันเดียวกันเพื่อทำการไถ่ถอนพร้อมโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน

3.ทำการไถ่ถอนพร้อมโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน ณ กรมที่ดิน (ทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่)
หรือหากเจอกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่สามารถติดต่อเจ้าหนี้ หรือ ติดต่อแล้วแต่กลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมมา รอหมดสัญญา ด้วยเหตุผลต่าง ๆ ก็ยังไม่ต้องกังวลใจใด ๆ เพราะเรายังสามารถทำการซื้อ-ขายที่ดินแปลงดังกล่าวนี้ได้ โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ขาย แต่ต้องพาผู้ขายไปพบเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ของกรมบังคับคดี เพื่อชี้แจงถึงสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำร่วมกันและบอกถึงความประสงค์ที่ต้องการซื้อที่ดินแปลงนี้ (เจ้าหนี้ไม่ยอมมาไถ่ถอนที่) เจ้าหน้าที่จะให้ไถ่ถอนที่โดยการวางทรัพย์แล้วจึงเรียกเจ้าหนี้มารับเงินพร้อมส่งมอบโฉนดที่ดินคืน ณ สำนักงานวางทรัพย์

เมื่อได้ทราบที่มา ที่ไป และข้อบังคับต่าง ๆ ของการขายฝากที่ดินไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือผู้ทำการขายฝากทรัพย์เพื่อรับเงินมาหมุน อย่างไรก็ต้องทำความเข้าใจในตัวสัญญาและที่สำคัญต้องไม่ลืมปรึกษากับเจ้าหน้าที่และหาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนทำการซื้อขายที่ดิน