หลักเกณฑ์สำคัญพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 แบ่งกี่แปลงถึงเข้าข่ายจัดสรรที่ดิน?
การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายมีกฎหมายพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เข้ามาอ้างอิง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิแบ่งขายได้กี่แปลง แล้วมีข้อกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายหรือไม่ จำเป็นต้องขออนุญาตใคร สาระอสังหา กล่าวถึงกรณีการแบ่งที่ดินแบบไม่ต้องขออนุญาต และกรณีที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน
โดยทั่วไปการแบ่งที่ดินขายโดยไม่ต้องขออนุญาต จะสามารถแบ่งได้สูงสุดจำนวน 9 แปลง หากแบ่งที่ดินมากกว่า 9 แปลงจะเข้าข่ายการจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับใบอนุญาตการจัดสรรที่ดิน ซึ่งการขขออนุญาตต้องผ่านมาตรฐานตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เช่น การกำหนดขนาดถนน กำหนดไหล่ทาง ที่ดินจำเป็นต้องมีสาธารณูปโภค หรือสวนสาธารณะ พื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% อาจจะทำให้ผู้ที่มีเงินทุนน้อยเสียเปรียบ ต้องเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายดำเนินการจัดสรรที่ดิน การลงทุนแบบคุ้มทุนอาจเลือกแบ่งให้ได้รวม 9 แปลงแทนมากกว่า 10 แปลงขึ้นไป
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินคือออะไร
คำนิยามของการจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งแปลงที่ดินย่อย ๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวกันหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ให้หมายถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง แต่ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป
สรุปสาระความสำคัญของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
- แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากโฉนดใบเดียวกันหรือหลายใบที่มีพื้นที่ติดกันก็จะเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
- แบ่งที่ดินแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง แต่ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปก็จะเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน เช่น โฉนด 3 ใบ เนื้อที่ติดกัน แปลงที่ 1 แบ่งออกมาได้ 5 แปลง, แปลงที่ 2 แบ่งออกมาได้ 4 แปลง, แปลงที่ 3 แบ่งออกมาได้ 2 แปลง รวมทั้งหมด 11 แปลง (ต้องได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน)
หมายเหตุ : หากโฉนดไม่ติดกันและแบ่งออกมาไม่เกิน 9 แปลง จะไม่ถูกนับรวมกันและไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
ขั้นตอนการเตรียมเอกสารขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
โครงการจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องมีระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อเป็นสิ่งอำนายความสะดวกให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายในโครงการ
- จัดเตรียมเอกสารแผนผังจัดสรรที่ดิน (จัดทำบนกระดาษมาตรฐาน A1) ประกอบไปด้วย
1.1. แผนผังสังเขป ได้แก่ แผนผังที่แสดงที่ตั้ง ลักษณะที่ดินโดยรอบ เส้นทางเข้า – ออก พื้นที่สามารถใช้ประโยชน์หรือสร้างอะไรได้บ้าง
1.2. แผนผังรวม ได้แก่แผนผังที่แสดงรูปต่อแปลงเอกสารสิทธิ รายละเอียดของที่สาธารณประโยชน์ และบริเวณที่ติดต่อกับพื้นที่ที่ขอทำการจัดสรรที่ดิน
1.3. แผนผังการแบ่งแปลงที่ดิน ได้แก่แผนผังที่แสดงการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อการจัดจำหน่าย การแบ่งเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ
1.4. แผนผังระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ได้แก่ แผนผังที่แสดงรายละเอียดของระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่จะจัดให้มี เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบการระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย สนามกีฬา ทางเท้า ฯลฯ - รายการคำนวณระบบระบายน้ำพร้อมหนังสือรับรอง (มีใบประกอบวิชาชีพของวิศวกร)
- โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เมื่อได้รับแผนผังจัดสรรมาสามารถนำมาเขียนโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ประกอบไปด้วย
3.1. แผนงานโครงการจัดสรรที่ดินและระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
3.2. วิธีการจัดจำหน่าย
3.3. กำหนดเวลาเริ่มดำเนินการและเวลาแล้วเสร็จ
3.4. การค้ำประกันการก่อสร้างสาธารณูปโภค และการค้ำประกันการบำรุงสาธารณูปโภค
3.5. สัญญาจะซื้อจะขาย
3.6. ประมาณรายรับ – รายจ่าย การบริการสาธารณะ - หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมือง
- หนังสือขออนุญาตให้เชื่อมทาง
- หนังสืออนุญาตให้เชื่อมท่อระบายน้ำ หรือระบายน้ำลงแหล่งน้ำสาธารณะ
- หนังสือรับรองการจ่ายกระแสไฟฟ้า
- หนังสือรับรองการให้บริการน้ำประปา
- หนังสือรับรองการให้บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย
- สัญญาจำนองที่ดิน (กรณีโฉนดที่ดินมีภาระจำนอง)
- หนังสือยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดิน พร้อมบัญชีเฉลี่ยหนี้ของผู้รับจำนอง (กรณีโฉนดที่ดินมีภาระจำนอง)
- สำเนาโฉนดที่ดินแปลงที่ขออนุญาตจัดสรร (ถ่ายเอกสารทุกหน้าเท่าต้นฉบับ)
- สำเนาโฉนดที่ดินแปลงภาระจำยอมทุกแปลง พร้อมบันทึกข้อตกลง (ถ้ามี)
- สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (นำมายื่นก่อนออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน)
- หนังสือรับรองเงินค้ำประกัน
- หนังสือยืนยันและรับผิดชอบการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะ
- ระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือน
- ระบบบำบัดน้ำเสียรวม พร้อมราคาถังบำบัดน้ำเสียรวม และค่าติดตั้ง
- หนังสือรับรองค่าน้ำเสีย
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- หนังสือรับรองบริษัทฯ (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล) วัตถุประสงค์, หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับฯ, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- รายงานการประชุมของบริษัทฯ (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนามฯ และผู้รับมอบอำนาจฯ
- แผนผังภูมิทัศน์พร้อมหนังสือรับรอง และใบประกอบวิชาชีพของสถาปนิก
- รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม กฎหมาย EIA (ในกรณีที่ต้องจัดทำ)
แบบฟอร์มคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ดาวน์โหลดฟรี
ดาวน์โหลดแบบฟอร์มขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (จ.ส.1) คลิก
ขั้นตอนการยื่นขอแบ่งที่ดินไม่เกิน 9 แปลง (ไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน)
- จัดเตรียมเอกสาร
– โฉนดที่ดิน
– สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
– สำเนาทะเบียนบ้าน
– เอกสารอื่น ๆ เกี่ยวกับที่ดิน
– รูปแบบที่จะแบ่งแปลง เตรียมตัวตอบคำถามเจ้าหน้าที่ - เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อแจ้งความประสงค์ต้องการแบ่งแปลงที่ดิน
- เจ้าหน้าที่รังวัด นัดทำการรังวัดที่ดิน แบ่งแยกแปลงที่ดินตามรูปแบบที่ต้องการ
- เจ้าหน้าที่รังวัดที่ดิน ส่งข้อมูลให้ฝ่ายทะเบียนเพื่อทำการออกโฉนดใหม่ตามรูปแปลงที่แบ่ง
- รอรับโฉนดที่ทำการแบ่งที่ดินสำเร็จ
หมายเหตุ : ระยะเวลายื่นคำขอแบ่งแปลงที่ดิน ใช้เวลาประมาณ 2 – 3 เดือนในการรอรับโฉนด
ถ้าหากต้องการลงทุนที่ดิน ด้วยวิธีการซื้อเพื่อทำการแบ่งแปลงที่ดินขาย จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียด ปรึกษาและตรวจสอบก่อนเพื่อป้องกันการซื้อที่ดินมาแล้วแบ่งแปลงที่ดินไม่ได้ หากซื้อที่ดินมาแล้วต้องการแบ่งแปลงที่ดินมากกว่า 9 แปลง ซึ่งเข้าข่ายต้องขออนุญาตจัดสรร ในกรณีที่เงินทุนน้อยอาจเสียค่าใช้จ่ายและเสียเวลาไม่คุ้มกับการลงทุน