หลักเกณฑ์สำคัญพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 แบ่งกี่แปลงถึงเข้าข่ายจัดสรรที่ดิน?

การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายมีกฎหมายพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เข้ามาอ้างอิง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิแบ่งขายได้กี่แปลง แล้วมีข้อกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายหรือไม่ จำเป็นต้องขออนุญาตใคร สาระอสังหา กล่าวถึงกรณีการแบ่งที่ดินแบบไม่ต้องขออนุญาต และกรณีที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน

โดยทั่วไปการแบ่งที่ดินขายโดยไม่ต้องขออนุญาต จะสามารถแบ่งได้สูงสุดจำนวน 9 แปลง หากแบ่งที่ดินมากกว่า 9 แปลงจะเข้าข่ายการจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับใบอนุญาตการจัดสรรที่ดิน ซึ่งการขขออนุญาตต้องผ่านมาตรฐานตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เช่น การกำหนดขนาดถนน กำหนดไหล่ทาง ที่ดินจำเป็นต้องมีสาธารณูปโภค หรือสวนสาธารณะ พื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% อาจจะทำให้ผู้ที่มีเงินทุนน้อยเสียเปรียบ ต้องเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายดำเนินการจัดสรรที่ดิน การลงทุนแบบคุ้มทุนอาจเลือกแบ่งให้ได้รวม 9 แปลงแทนมากกว่า 10 แปลงขึ้นไป

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินคือออะไร

คำนิยามของการจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งแปลงที่ดินย่อย ๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวกันหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ให้หมายถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง แต่ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

สรุปสาระความสำคัญของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน

1. แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากโฉนดใบเดียวกันหรือหลายใบที่มีพื้นที่ติดกันก็จะเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
2. แบ่งที่ดินแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง แต่ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปก็จะเข้าข่ายว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน เช่น โฉนด 3 ใบ เนื้อที่ติดกัน แปลงที่ 1 แบ่งออกมาได้ 5 แปลง, แปลงที่ 2 แบ่งออกมาได้ 4 แปลง, แปลงที่ 3 แบ่งออกมาได้ 2 แปลง รวมทั้งหมด 11 แปลง (ต้องได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน)

หมายเหตุ : หากโฉนดไม่ติดกันและแบ่งออกมาไม่เกิน 9 แปลง จะไม่ถูกนับรวมกันและไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

ขั้นตอนการเตรียมเอกสารขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

โครงการจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องมีระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อเป็นสิ่งอำนายความสะดวกให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายในโครงการ

1. จัดเตรียมเอกสารแผนผังจัดสรรที่ดิน (จัดทำบนกระดาษมาตรฐาน A1) ประกอบไปด้วย
   1.1. แผนผังสังเขป ได้แก่ แผนผังที่แสดงที่ตั้ง ลักษณะที่ดินโดยรอบ เส้นทางเข้า – ออก พื้นที่สามารถใช้ประโยชน์หรือสร้างอะไรได้บ้าง
   1.2. แผนผังรวม ได้แก่แผนผังที่แสดงรูปต่อแปลงเอกสารสิทธิ รายละเอียดของที่สาธารณประโยชน์ และบริเวณที่ติดต่อกับพื้นที่ที่ขอทำการจัดสรรที่ดิน
   1.3. แผนผังการแบ่งแปลงที่ดิน ได้แก่แผนผังที่แสดงการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อการจัดจำหน่าย การแบ่งเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ
   1.4. แผนผังระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ได้แก่ แผนผังที่แสดงรายละเอียดของระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่จะจัดให้มี เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบการระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย สนามกีฬา ทางเท้า ฯลฯ
2. รายการคำนวณระบบระบายน้ำพร้อมหนังสือรับรอง (มีใบประกอบวิชาชีพของวิศวกร)
3. โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เมื่อได้รับแผนผังจัดสรรมาสามารถนำมาเขียนโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ประกอบไปด้วย
   3.1. แผนงานโครงการจัดสรรที่ดินและระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
   3.2. วิธีการจัดจำหน่าย
   3.3. กำหนดเวลาเริ่มดำเนินการและเวลาแล้วเสร็จ
   3.4. การค้ำประกันการก่อสร้างสาธารณูปโภค และการค้ำประกันการบำรุงสาธารณูปโภค
   3.5. สัญญาจะซื้อจะขาย 
   3.6. ประมาณรายรับ – รายจ่าย การบริการสาธารณะ
4. หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมือง
5. หนังสือขออนุญาตให้เชื่อมทาง
6. หนังสืออนุญาตให้เชื่อมท่อระบายน้ำ หรือระบายน้ำลงแหล่งน้ำสาธารณะ
7. หนังสือรับรองการจ่ายกระแสไฟฟ้า
8. หนังสือรับรองการให้บริการน้ำประปา
9. หนังสือรับรองการให้บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย
10. สัญญาจำนองที่ดิน (กรณีโฉนดที่ดินมีภาระจำนอง)
11. หนังสือยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดิน พร้อมบัญชีเฉลี่ยหนี้ของผู้รับจำนอง (กรณีโฉนดที่ดินมีภาระจำนอง)
12. สำเนาโฉนดที่ดินแปลงที่ขออนุญาตจัดสรร (ถ่ายเอกสารทุกหน้าเท่าต้นฉบับ)
13. สำเนาโฉนดที่ดินแปลงภาระจำยอมทุกแปลง พร้อมบันทึกข้อตกลง (ถ้ามี)
14. สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (นำมายื่นก่อนออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน)
15. หนังสือรับรองเงินค้ำประกัน
16. หนังสือยืนยันและรับผิดชอบการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะ
17. ระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือน
18. ระบบบำบัดน้ำเสียรวม พร้อมราคาถังบำบัดน้ำเสียรวม และค่าติดตั้ง
19. หนังสือรับรองค่าน้ำเสีย
20. สัญญาจะซื้อจะขาย
21. หนังสือรับรองบริษัทฯ (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล) วัตถุประสงค์, หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับฯ, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
22. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
23. รายงานการประชุมของบริษัทฯ (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล)
24. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนามฯ และผู้รับมอบอำนาจฯ
25. แผนผังภูมิทัศน์พร้อมหนังสือรับรอง และใบประกอบวิชาชีพของสถาปนิก
26. รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม กฎหมาย EIA (ในกรณีที่ต้องจัดทำ)

แบบฟอร์มคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ดาวน์โหลดฟรี

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (จ.ส.1) คลิก

ขั้นตอนการยื่นขอแบ่งที่ดินไม่เกิน 9 แปลง (ไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน)

1. จัดเตรียมเอกสาร
   – โฉนดที่ดิน
   – สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
   – สำเนาทะเบียนบ้าน
   – เอกสารอื่น ๆ เกี่ยวกับที่ดิน
   – รูปแบบที่จะแบ่งแปลง เตรียมตัวตอบคำถามเจ้าหน้าที่
2. เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อแจ้งความประสงค์ต้องการแบ่งแปลงที่ดิน
3. เจ้าหน้าที่รังวัด นัดทำการรังวัดที่ดิน แบ่งแยกแปลงที่ดินตามรูปแบบที่ต้องการ
4. เจ้าหน้าที่รังวัดที่ดิน ส่งข้อมูลให้ฝ่ายทะเบียนเพื่อทำการออกโฉนดใหม่ตามรูปแปลงที่แบ่ง
5. รอรับโฉนดที่ทำการแบ่งที่ดินสำเร็จ

หมายเหตุ : ระยะเวลายื่นคำขอแบ่งแปลงที่ดิน ใช้เวลาประมาณ 2 – 3 เดือนในการรอรับโฉนด

ถ้าหากต้องการลงทุนที่ดิน ด้วยวิธีการซื้อเพื่อทำการแบ่งแปลงที่ดินขาย จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียด ปรึกษาและตรวจสอบก่อนเพื่อป้องกันการซื้อที่ดินมาแล้วแบ่งแปลงที่ดินไม่ได้ หากซื้อที่ดินมาแล้วต้องการแบ่งแปลงที่ดินมากกว่า 9 แปลง ซึ่งเข้าข่ายต้องขออนุญาตจัดสรร ในกรณีที่เงินทุนน้อยอาจเสียค่าใช้จ่ายและเสียเวลาไม่คุ้มกับการลงทุน