รู้ก่อนย่อมดีกว่า ‘กฎหมายอาคาร’ ฉบับอ่านง่ายสำหรับเจ้าของบ้านมือใหม่

การปลูกบ้านสักหลัง ถ้าหากเจ้าของบ้านแบบเราที่ไม่มีประสบการณ์เรื่องการสร้างบ้านหรือออกแบบบ้านมาก่อน ก็คงต้องจ้างทีมที่ปรึกษาช่วยออกแบบบ้านให้ตรงกับความต้องการของเราให้ได้มากที่สุด แต่สิ่งที่ควรใส่ใจไม่แพ้การจ้างวานสถาปนิกเก่ง ๆ อีกย่างหนึ่งก็คือ การศึกษาให้เข้าใจในเรื่องของ ‘กฎหมายอาคาร’ เพราะหลังจากที่ได้แปลนบ้านมาแล้วนั้น เราต้องดำเนินการยื่นแบบเพื่อขออนุญาตปลูกสร้างบ้านต่อเจ้าพนักงานราชการด้วยตนเอง

และหน้าที่ถัดไปของเจ้าบ้านเมื่อได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างนั่นก็คือ การติดต่อบริษัทรับเหมาก่อสร้าง เพื่อส่งมอบงานออกแบบ/แปลนบ้านให้ก่อสร้างบ้านในแบบที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้น เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบหรือเปลี่ยนแปลงตำแหน่ง รูปแบบ วัสดุ เจ้าของบ้านอย่างเราก็ควรทราบข้อกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง ที่สามารถนำไปใช้ในชีวิตจริงได้

กฎหมายอาคาร ได้ระบุถึงระยะห่าง ความเหมาะสมของพื้นที่ส่วนต่าง ๆ ของบ้านไว้ดังนี้

1.พื้นที่ห้องนอน

เมื่อกล่าวถึงห้องนอนแล้ว ก็ต้องนึกถึงพื้นที่ที่สะดวกสบาย กว้างขวางพอให้มีอากาศถ่ายเท กฎหมายจึงได้มีการกำหนดขนาดห้องนอนไว้ เพื่อใช้เป็นมาตรฐานสำหรับพื้นที่ที่สามารถพักผ่อนได้ภายใต้ความปลอดภัยและดำเนินชีวิตประจำวันในแบบที่ไม่ทำให้รู้สึกอึดอัด โดยกำหนดให้ห้องนอนมีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร และมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ส่วนทางเดินจำเป็นต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 1 เมตร

2. บันได

ถือเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ควรให้ความสำคัญมาก ๆ ถึงไม่ประมาทแต่อุบัติเหตุก็สามารถเกิดขึ้นได้ ซึ่ง กฎหมายอาคาร ก็ได้ระบุอย่างชัดเจนว่า บันไดต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร ซึ่งในแต่ละช่วงสามารถออกแบบให้มีความสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร และยังกำหนดลูกตั้ง (ความสูงของช่วงบันได) ให้มีความสูงได้ไม่เกิน 20 เซนติเมตร แต่ก็อย่าลืมวัดระยะลูกนอน (ความกว้างของช่วงบันได) ที่ไม่ควรกว้างน้อยกว่า 22 เซนติเมตร แต่ถ้าหากบ้านหลังใหญ่ ต้องการออกแบบให้มีบันไดสูงเกิน 3 เมตร จำเป็นต้องมีชานพักบันได ที่ซึ่งวัดระยะดิ่งลงมาถึงพื้นต้องห่างมากกว่า 1.9 เมตร

3. ขอบเขตของบ้านต้องเหลือพื้นที่ว่างคิดเป็น 30% ของพื้นที่ทั้งหมด

กฎหมายข้อนี้มักไม่ค่อยมีใครทราบ ซึ่งส่วนใหญ่ก็คิดว่าพื้นที่เรามี 100% ต้องปลูกสร้างบ้านใหญ่ ๆ เพื่อความคุ้มค่าในการใช้ประโยชน์ นั่นคือความคิดที่ผิด แท้จริงแล้วเราจำเป็นต้องเหลือพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% เพื่อให้บ้านเกิดความสมบูรณ์แบบตามกฎหมายควบคุมอาคารที่ได้ระบุไว้ สามารถใช้พื้นที่นั้น ๆ จัดสรรเพื่อทำสวน ปลูกต้นไม้ หรือใช้ประโยชน์อื่น ๆ แทน ถ้าหากสิ่งนั้นไม่สร้างความเดือนร้อนให้เพื่อนบ้านใกล้เคียงก็สามารถทำได้แล้ว (สามารถออกแบบบ้านให้อยู่บริเวณใดบนพื้นที่ก็ได้ ด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง)

4. ส่วนประกอบของอาคารต้องไม่ล้ำออกไป

ยื่นข้ามไปยังพื้นที่สาธารณะหรือพื้นที่ของเพื่อนบ้าน เมื่อส่วนประกอบใด ๆ ของบ้านเรายื่นออกไปสู่พื้นที่สาธารณะหรือพื้นที่เพื่อนบ้าน แน่นอนว่าต้องเป็นสิ่งที่ผิด เพราะนั่นไม่ใช่พื้นที่ของเรา เว้นแต่กรณีที่เจ้าของบ้านได้ขออนุญาตจากเจ้าพนักงานราชการแล้วเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามสร้างบ้านบนพื้นที่ของเรายังไงก็สบายใจกว่า ไม่เดือนร้อนตัวเรา อีกทั้งยังไม่เดือนร้อนใครอีกด้วย

5. ปลูกสร้างบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะต้องร่นแนวอาคารให้ห่าง

ใครที่ใฝ่ฝันอยากซื้อที่ดิน ปลูกสร้างบ้านอยู่บริเวณริมน้ำ จำเป็นต้องเข้าใจในข้อกฎหมายที่ว่า อาคาร/บ้านที่ต้องการปลูกสร้างใกล้ ๆ แม่น้ำ คู คลอง (แหล่งน้ำสาธารณะ) ที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นบ้านห่างจากแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยในเรื่องของโครงสร้างอาคารหรือป้องกันน้ำกัดเซาะนั่นเอง

6. ร่นระยะอาคารออกห่างจากถนน

หากซื้อที่ดินติดกับถนนใหญ่ก็อย่าลืมที่จะสังเกตดูแปลนบ้านของท่านให้ดีว่าตัวบ้านมีความสูงมาก-น้อยเท่าไหร่ ถ้าหากสูงไม่เกิน 8 เมตร และถนนสาธารณะที่อยู่ติดกันมีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร สามารถร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร ถือว่าเป็นการทำตามกฎหมายที่ช่วยป้องกันความปลอดภัยให้ทั้งตัวเราและทรัพย์สินได้ดีเลยทีเดียว

7. ห้องน้ำหรือห้องส้วม

จำเป็นต้องมีความสูงจากพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร และเนื่องจากห้องน้ำเป็นห้องเล็ก ๆ การมีช่องระบายอากาศหรือหน้าต่างช่วยให้ผู้ใช้งานสามารถหายใจได้สะดวก มีอากาศถ่ายเท ลดการเกิดอุบัติเหตุได้ ซึ่งตามกฎหมายอาคารระบุให้มีช่องสำหรับระบายอากาศไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้องน้ำ หรือสามารถใช้พัดลมระบายอากาศแทนได้และให้มีพื้นที่ภายในห้องน้ำไม่น้อยกว่า 0.9 ตารางเมตร (กรณีใช้ส้วมและห้องน้ำในพื้นที่เดียวกัน จำเป็นต้องมีพื้นที่ใช้งานมากกว่า 1.50 ตารางเมตร)

8. ระยะยื่นชายคาที่เหมาะสม ชายคา

คือ หลังคาที่มีการยื่นออกมาจากอาคาร (นับจากปลายเชิงชายเข้ามายังผนังบ้าน) มีระยะที่เหมาะสมตั้งแต่ 1.00 – 1.80 เมตร ซึ่งเจ้าของบ้านสามารถออกแบบให้มีความยาวมากหรือน้อยเท่าไหร่ก็ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการ ตราบใดที่ไม่ล้ำหรือยื่นออกไปสร้างความเดือดร้อนให้พื้นที่อื่น แต่ทั้งนี้ความกว้างของชายคาก็ขึ้นอยู่กับทิศทางการวางตัวบ้านและการวางผังห้อง เช่น ห้องน้ำเป็นห้องที่ต้องการแสงเพื่อไล่ความชื้นอาจใช้ปริมาณแสงที่มากกว่าห้องอื่น ๆ ส่วนห้องนั่งเล่นเป็นห้องสำหรับการพักผ่อนจำเป็นต้องทำชายคาให้ยาวออกห่างจากตัวบ้าน (แต่ต้องไม่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นหรือเพื่อนบ้าน

จากบทความข้างต้นที่ สาระอสังหานำ กฎหมายอาคาร มาสร้างความเข้าใจให้เจ้าของบ้านมือใหม่ไปแล้ว ใครที่กำลังจะปลูกบ้านใหม่แต่มีที่ดินติดถนนใหญ่หรือที่ดินริมน้ำก็อย่าลืมตรวจสอบ พูดคุย วางแผนการทำงานและบอกความต้องการกับทีมผู้รับเหมาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้ และถ้าหากว่าใครที่กำลังวางแผนเลือกซื้อบ้านหลังใหม่อยู่ก็ต้องให้ความสำคัญกับทีมที่ปรึกษาช่วยตรวจสอบคุณภาพของบ้าน ดูระยะห่าง ระยะร่น ความสูงแนวดิ่งของห้องและพื้นที่ต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ แล้วกลับมาพบกับสาระดี ๆ จากเราในครั้งหน้า ว่าแต่จะเป็นกฎหมายหรือนำข่าวแวดวงอสังหาฯ เรื่องไหนมาแชร์ ติดตามที่นี่ สาระอสังหา